Lakáspiac: fokozódik a pörgés?

Sokan a közeljövőre prognosztizálják az ingatlanpiaci drágulás tetőpontját. Ennél magasabbak már nem lehetnek az árak, és most kell eladni – tartja a közvélekedés. Ám még növekedhet az érdeklődés.

Csökkenés? Nincs a látóhatáron

Aki arra számít, hogy jön a válság, és gyorsan lehűl a piac, annak érdemes azzal számolnia, hogy az ingatlanpiac olyan, mint egy óceánjáró: nagyon lassan fordul csak meg. Azaz ha jön is fordulat, az árak évek elteltével fognak lanyhulni.

Érdemes belegondolni, a 2008-as pénzügyi válság 2013-ra vitte le mélybe a lakásárakat. A lakások legnagyobb része 180-210 ezer négyzetméteres árért kelt el. 2013-tól viszont több olyan tényező jött, például az Airbnb, ami világviszonylatban is szupergyorsan növelte az átlag ingatlanárat – elsősorban Budapesten.

A CSOK fűteni fogja a lakáspiacot

Annak, hogy válság esetén sem lanyhul egyhamar a drágulás, az egyik fő eredője egyébként az emberi tényező: a tulajdonosok, eladók ragaszkodnak a magas árakhoz. Ennek néha ésszerű oka sincsen, érdemes csak a patinás XII. kerület lakásáraira gondolni.

Hogy miért nem fognak visszaesni az árak? Az olyan állami lépések, mint a babaváró hitel és a CSOK fokozzák az érdeklődést, és helyükön tartják, netán emelik is a lakásárakat.

Mivel tömegek fognak tízmillió forintot kapni, amelyet jó esetben nem kell visszafizetniük, ez azt jelenti, hogy több esélyes vevő startol rá a lakásokra, és ez tolni fog a lakásárakon.

Hozzá kell tenni, mind a CSOK, mind a babaváró hitel célcsoportja erősen korlátozott, például csak házasok élhetnek a lehetőséggel. Ám aki az utóbbira esélyes – azaz biztos lehet abban, hogy lesz gyereke -, feltehetően mindenképpen élni fog a lehetőséggel, annyira kedvezőek a kondíciók.  

Ha tehát lakásunk van, érdemes költenünk a felújításra – lakásfelújítási hitellel is akár -, hiszen el fogjuk tudni egy, vagy két év múlva is magas áron. Éppígy az eladási árak a kiadásiakra is hatnak, és azok lejjebb ereszkedését sem lehet prognosztizálni.

Ha pedig azt tervezzük, hogy elhalasztjuk az ingatlan vételt, mert kivárjuk a  jó árakat, ezt nem feltétlenül érdemes tennünk.

 

Meddig jó üzlet még az ingatlan?

Bár a jövőbeli ingatlan trendek nem tartoznak a világ 100 %-osan kiszámítható tényezői közé, cikkünkben felvázolunk pár jelenséget, ami alapján kiderülhet, mennyire éri meg most az ingatlanbefektetés.

A saját lakás más, mint a befektetés

Sokat nyerhetünk azzal, ha tudjuk, megéri-e még a lakás, ház eladás, kiadás. A legtöbben ezidáig úgy döntöttek, megéri, egy közelmúltban zajlott felmérés szerint Budapesten például a vételek 38 %-a történt befektetési célból.

A szakértők szerint a saját otthon nem tekinthető igazán befektetésnek, hiszen nem tudjuk adni-venni, valahol mindenképpen laknunk kell majd. Ha esetleg jó áron eladjuk és nagy hozamot hoz, akkor vennünk kell majd egy másikat, vagy bérelnünk: mindkettőre erőteljesen hatnak a piaci folyamatok.

A könnyen értékesíthető lakás a jó vétel
A könnyen értékesíthető lakás a jó vétel

Ha sikerül magasabb áron eladnunk, akkor viszont az árhullám megdobja a mi későbbi vételünk vagy lakásbérlésünk díját is, azaz nem számolhatunk nagy nyereséggel.

Ne feledkezzünk meg a felújítási tartalékról

Ha ingatlanba fektetünk, a megszerzett lakást, házat egyrészt kiadhatjuk, másrészt később tisztán nyerhetünk azzal, ha – mondjuk akár hitel segítségével felújítva – túladunk rajta.

A kiadáson a hozam jelenleg évi 5 % a vételárra vetítve: vagyis amennyit költöttünk rá a vásárláskor, annak ekkora részét már vissza is hozza egy éven belül.

Ez persze azt jelenti, 20 év alatt jön vissza az elköltött összeg, azaz ez nem bomba befektetés, viszont remek jövedelemkiegészítés.

Az éves hozamot, ami a lakáskiadásból bejön, kiszámíthatjuk a felújításra költött összegre vetítve is, amennyiben átalakítunk egy már tulajdonunkban levő ingatlant. Így eldönthetjük, mennyire éri meg egy kisebb vagy nagyobb renoválás; mennyivel tudjuk többért bérbe adni az adott helyszínt. Az albérlet árakról a hirdetések meglehetősen őszinte képet adnak.

A szakértők egyébként azt tanácsolják, képezzünk tartalékot a bejövő bérleti díjból, és abból fedezzük az időnként elengedhetetlenné váló felújításokat.

Eladnánk az adott lakást vagy házat?

A bevételünk származhat abból is, hogy emelkedik az ingatlanok ára, és idővel eladjuk a tulajdonunkat. Ebben az esetben a tiszta bevétel értelemszerűen a két ár közti különbség. Kivéve akkor, ha lakáshitelt vettünk fel a vételhez, és a hitelünk visszafizetése az évek során növeli a költségeinket.

Egy dologról nem érdemes megfeledkezni: az ingatlanárak és a bérleti díjak nemcsak felfelé mehetnek, hanem lefelé is elindulhatnak. A 2008-as válság során például az árak 20 %-kal, a bérleti díjak 15 %-kal estek vissza.