Amit mindenképpen tudni kell lakásvásárláshoz

Rekord mélységet ért el a lakáshitelek átlagos THM mutatója, még soha nem volt ennyire olcsó a hitel. Nem véletlen, hogy 2017 elejét kiugróan sok ingatlan vétel jellemezte.

Igaz, az ingatlanárak viszont – főleg a frekventált környékeken – az egekbe szöktek, ám éppen a szinte irreális árak miatt itt már visszaesésben lehet reménykedni a közeljövőben.

A piacot sok tényező befolyásolja, hétről hétre jelennek meg elemzések arról, hogy hogy fogja enyhíteni az árakat az újépítésű lakások számának növekedése. Majd arról szólnak a hírek, hogy az itthon tartózkodó szakemberek alacsony száma miatt döcögve haladnak és drágák az építkezések.

Ami most biztosan igaz, az az, hogy érdemes – leginkább fix kamatozású – lakáshitelt kötni most, amíg nem indulnak el felfelé a kamatok. Ha pedig lakásvásárláson gondolkodunk, érdemes odafigyelni az olyan járulékos tennivalókra és költségekre, mint az alábbiak.

  • Az adásvételnél a vevő köteles a vagyonszerzési illetéket megfizetni, és az ügyvédi költség is őt terheli. Az illeték csökkenthető, például egy egy éven belül eladott másik lakóingatlan értékét is le lehet vonni belőle. Illetékmentes a tulajdonszerzés, ha az így vásárolt lakóingatlan értéke kisebb, mint az eladott lakóingatlané. Első lakásvásárláskor az illeték felét kell csak kifizetni, ha a vevő nem töltötte be a 35. évet és az ingatlan forgalmi értéke maximum 15 millió forint. Az önkormányzati tulajdonú lakás megvásárlása pedig illetékmentes.
  • A közvetítői jutalék általában a vételár 1,75-5 százaléka között mozog. A jutalék ‘alkuképes’ is lehet – hasonlóan a lakás, ház vételárához – azaz több ügyvéd rugalmasan áll hozzá.
  • Az erergetikai tanusítványt az eladónak kell beszereznie, és ennek költségét állni. Ez legfeljebb 28 ezer forint + ÁFA 300 négyzetméter alatti ingatlanoknál, afelett egyedileg árazódik.
  • Érdemes számolni azzal, hogy a hiteligénylés intézése – köztartozás-mentességet igazoló ‘nullás igazolás’, hitelesített (!) bankszámlakivonat stb. beszerzése – eléggé időigényes. A tapasztalatok szerint a harmadik banklátogatáskor záródik le az összes, hitel elbíráláshoz  szükséges okirat leadása, ha egyszerűbb az ügylet.
  • A sikeres vétel, pezsgőbontás és költözés után is érdemes egy-két dologra odafigyelni. Ha ingatlant vásárolunk, 30 napon belül kell bejelentenünk az ingatlanügyi hatóságnál – éppígy kell tennünk egyébként, ha földet vásárolunk –  , ennek elmaradása bírsággal járhat.

Lakástakarék akció – miért éri meg az alacsony nyitási díj?

Kimondottan előnyös ajánlat érhető el még egy pár napig – ha október 31-ig regisztrálunk. Az első lakástakarékpénztár, más néven LTP nyitásának díja egyhavi díj, a többi pedig díjmentesen köthető meg.

Az egyik legjövedelmezőbb befektetés

Ha éppen fontolgatjuk a lakástakarék nyitást a közeljövőben, ezt az akciót mindenképpen érdemes kihasználni. Az LTP olyan opció, ami rendkívül előnyös az összes befektetési formát tekintve is, mivel kiemelkedő, 30 %-os támogatást tesz hozzá az állam a befizetésekhez évente.

A támogatásért cserébe csak lakáscélra lehet a minimum négy év alatt összegyűjt összeget használni, de olyan sok lehetőség tartozik bele ebbe a kategóriába, hogy mindenkinek érdemes megfontolnia a takarékoskodás megkezdését. A nyugdíjasházba való beugrótól kezdve az ingatlan korszerűsítéséig, a kert építményekkel való bővítéséig igen sokrétű lehetőség közül választhatunk. Emellett beleforgatható a végösszeg lakáshitel törlesztésbe, lakáslízingbe is.

Nem jelképes összeg a nyitási díj

Az OTP jelenlegi ajánlata azért figyelemreméltó, mert az LTP esetén a nyitási összeg komolyabb tétel, ez általában a szerződéses összeg egy százaléka. A szerződéses összeg a teljes futamidő alatt befizetett pénz, az állami támogatások összege, az összes kamat plusz a felvehető hitel teljes összege (attól függetlenül, hogy akarunk-e hitelt felvenni.)

Ez mondjuk 20 000 forint havi megtakarítás esetén 25 000 és 85 000 forint közti nyitási díjat jelent. Azonban bőven megéri az indító összeg befektetése.

Megjegyzendő, az Erste is erősen akciózik, akár náluk is nulla forinttal indítható egy lakástakarékpénztár szerződés.

Minimum négy éves futamidőre kell számítanunk, de akár ez előtt is ki lehet lépni belőle, bár nyerni akkor minimálisan fogunk: ha a négy év előtt felmondjuk a szerződést, az addigi állami támogatásokat kamatokkal együtt vissza kell fizetnünk, de a tőkénket és annak kamatait megkapjuk. A kamatok itt olyan alacsonyak, hogy igazából nem érdemes ezzel számolni, az LTP igazi vonzereje az államtól jövő támogatás.

Lakást venne, hogy kiadja? Friss tippek

A belvárosban szinte lehetetlen albérletet találni, a lakáshiány irreálisan felverte az árakat. Nagyon megéri most a kiadói oldalon lenni. Akár hitelfelvétellel is érdemes most ingatlanhoz jutni, ha megtehetjük, kiadási célból.

A befektetők is erre szavaznak

Egyrészt ez biztos befektetés mindazoknak, akik bizalmatlanok a banki vagy állami befektetési formákkal kapcsolatban. Másrészt egy erősen felfutóban levő piaci szegmensről van szó. A bérleti díjak emelkedése országszerte megjelenő trend, de a fővárosban, ahol a külföldi turistáknak legjobban kiadhatók a lakások, látható a leginkább.

Több tényező is húzza felfelé az árakat, az Airbnb és a hasonló startupok megjelenése éppúgy, mint a lakáshiány.

Hitellel kiegészítve millióinkat, biztos hozamra számíthatunk, ha megveszünk most mondjuk a fővárosban egy jól kiválasztott otthont.

Ha albérlőket szeretnénk majd találni a későbbiekben az ingatlanba, a kulcsszó a jó közlekedés. Ha Káposztásmegyer hátsó sarkában vásárolunk lakást, ne csodálkozzunk, ha nehézkesen és nem túl jó árért megy el a piacon. A bérlemény értékét meghatározza, hány perc eljutni a legközelebbi villamosmegállóig, milyen a környék, milyenek a szomszédok. Semmire se mondjuk azt, “á nem baj, valakinek biztos jó lesz ez is”.

Hol biztos befektetés ingatlant venni Budapesten?

A szakértők az alábbi választásokat ajánlják:

  • metróvonalak környéke (pl. Kelenföld)
  • közlekedési csomópontok (pl. Árpád-híd, Örs vezér tere, Széll Kálmán tér)
  • más jellegű – kulturális/szórakozási csomópontok (pl. Újbuda/Allée, Jászai Mari tér)
  • bulinegyed

Budapesten a kerülettől, övezettől is függ, milyen lakás érdemes bérbeadási célra vásárolnunk, mivel más-más a keresett típus.

Budán a nappali plusz egy-két szoba a legjobb elrendezés, ezek mind kitűnően kiadhatók, és befektetésként sem járunk vele rosszul. Akár a háromszobás lakásra is találunk érdeklődőt, a nagyobb apartmanok is kiadhatók igényes környéken.

Szeretnénk partihelyszínné tenni a lakásunkat?

A pesti oldalon a háromszobás lakásokat már hosszadalmasabb kiadni, illetve több személy (például négy-öt-hat diák) összeállását feltételezi a kiadás. Kérdés, szeretnénk-e, hogy egész csapat fiatal – és baráti körük – nyüzsögjenek a lakásunkban?

Pesten a befektetők a másfél-két szobás lakásokat veszik inkább, és főleg a különnyíló szobákkal rendelkezőket, ezek adhatók ki a legkönnyebben.

Ha egyetemek, főiskolák környékén veszünk ingatlant, vagy képben vagyunk, hol várható új felsőoktatási intézmények megjelenése, akkor egész biztosan nem lesz gondunk a bérbeadással. Persze gondolkodhatunk másféle albérlőkre is, nem kell feltétlenül a fő trendet követni. Célozhatunk a családosokra, és kertes övezetben is kereshetünk házat. Ha a turistákra épülő Airbnb üzletágba szállnánk bele, mint fentebb is említettük, a bulinegyedben érdemes bevásárolnunk.

 

 

 

 

Albérlet, Airbnb és adózás – mi a valóság?

Az ingatlan bérbeadás egy igen jövedelmezőnek tartott tevékenység Magyarországon. Sokan aranytojást tojó tyúknak tartják a kiadható lakásokat, házakat, amelyek akár fedezhetik a teljes megélhetésünket.  

Mi az igazság, valóban az egyik legjobb és legbiztosabb befektetési lehetőség az akár hitelre történő lakásvásárlás? Igaz, hogy Dagobert bácsivá tesz minket az Airbnb és a hasonló lehetőségek, mint például a Homestay, a 9flats.com?

Hosszú vagy rövid?

Ha rendelkezünk egy lakással vagy házzal, hosszú távon illetve pár napra, hétre is kiadhatjuk. 

Egyes, főleg marketing célú információk szerint ez utóbbi megoldás – és a legdivatosabb formája, az Airbnb – 50 %-al nagyobb jövedelmet biztosít, mint a hosszú távú bérbeadás, ám ez nem felel meg a valóságnak. A szakértők számításai szerint a valóságban kevés esetben jövedelmez jobban, az összes befektetett költség figyelembe vétele után, mint a hagyományos albérlet kiadás.

Hol jelent nagy üzletet a turistákat célzó kiadás?

Ha az Airbnb magyarországi térképét megnézzük, azt látjuk, a fővároson kívül egyedül a Balaton mellett próbálkoznak a házigazdák. Elsősorban Budapesten és itt is a belső kerületekben, azaz egy aránylag kis régióban robbant be az iparág.

Az officina összefoglaló cikke hangsúlyozza, pár napra szóló bérbe adási céllal Budapesten érdemes lakást venni, mivel egyedül a fővárosban tart egész évben a turistaszezon. Ugyanebben a cikkben részletezik, hogyan tudunk szabályosan adózni a rövidtávú lakáskiadás után.

No és az adózás?

Az ingatlan bérbeadás sokáig a ‘szürke zónába’ tartozott. Az adóhatóság szemet hunyt e felett a bevételi forma felett.

Ahogy a szezonális szobakiadás is sok helyütt ‘fű alatt’ zajlik már a hetvenes évek óta – pedig azóta létezik az “egyéb szálláshely-szolgáltatás” kategória, épp a Zimmer Frei megjelenése miatt -, úgy sokan nem adóznak az Airbnb vendégek után sem.

Nem árt azonban tudni, ami mindenképpen fizetendő itt a bevétel után, az a 4 százalékos turisztikai adó. Emellett vannak kerületek, ahol négyzetméterenként 1500-2000 forintos különadót kell fizetni, erről a helyi önkormányzatnál lehet érdeklődni.

Ha hosszú távra adjuk ki a lakásunkat, akkor szabályos adózás mellett  évi 1 millió forintos bevétel felett 14 százalékos EHO-t kell fizetnünk (azaz ha havi 83 500 forintnál többért adjuk ki a bérleményt, akkor máris ebbe a kategóriába esünk).

Az Airbnb utáni jövedelem nehezen eltitkolható – erre nem is biztatnánk senkit  -, mivel értelemszerűen nyilvánosan meghirdeti minden tulajdonos a lakását a szolgáltatás weboldalán. Az adóhatóság épp ezekben a napokban jelentette be, hogy elkezdte a házigazdák ellenőrzését. (Ugyan az Airbnb nem feltétlenül adja ki a lakások gazdáinak személyes adatait, de nem nehéz beazonosítani egy-egy ingatlant.)

Már a vizsgálat megkezdése után nem sokkal olyan tulajdonosokat találtak, akik 10-20 lakást is kiadnak. Ez igazolja az elemzők véleményét, akik már kb. egy éve úgy látják, professzionalizálódik és centralizálódik a Airbnb piac. Mivel itt egyre nagyobb – és profibb – a verseny, valamint megkerülhetetlenné válik az adózás, egy bizonyos: egyre többen váltanak a lakástulajdonosok közül a kevésbé strapás hosszú távú kiadásra. 

Ingatlant vásárolni lakáscélú hitellel továbbra is jó választás; már csak a lakás későbbi felhasználását kell az aktuális trendeknek megfelelően kialakítani.

Hol érdemes most gyorsan ingatlant venni?

Mindannyian tanúi vagyunk az ingatlanok piacán kibontakozó élénkülésnek. Elsősorban a budapesti lakáspiacot érintette érzékenyen az Airbnb árfelhajtó hatása, amely párosul a világvárosokat érintő általános lakáshiányról: mindenki a nagyvárosokba áramlik, aki jól fizető munkahelyen dolgozni, tanulni, urbánus életet élni akar. Miután az építőipar a kanyarban sincs a lakásépítésekkel az igényekhez képest, ennek következtében a meglevő ingatlanok eladási és bérbeadási ára az egekbe szökik.

Hatalmas és jól szervezett üzletté válik az ingatlan

A budapesti és a nemzetközi helyzetet egyaránt elemezték már a szakértők, a megoldás viszont még kicsit odébb van.

Viszont aki értékálló befektetést keres, annak az ingatlan most remek lehetőség – akár hitelfelvétellel vagy lakástakarékkal megoldva a vásárlást -, mivel az árak lefele csak extrém esetben fognak menni. Felfelé viszont még kapaszkodhatnak, bár ennek pontos mértékét előrejelezni nehéz: erre az évre például 2015 derekán még nagyon enyhe árnövekedést jósoltak a szegmens ismerői.

Krisztinaváros aranyat érhet

Amit viszont a szakértők szerint érdemes figyelembe venni, hogy a városon belüli fejlesztések dobni fognak az ingatlanárakon az érintett területeken. Erre jó példa volt nemrég a Nyugati pályaudvar rendezése.

A legújabb tipp a piacon Krisztinaváros, ahol a Déli pályaudvar megszüntetése után a jelenlegi elképzelések szerint park lesz, – vagy a Testnevelési Egyetem területe -, ez pedig nagyon fel fogja dobni a jelenleg forgalmas, zajos, füstös, pályaudvar környéki rozsdatemetővel színesített környéket.

Krisztinaváros patinás ingatlan
Viszlát Déli pályaudvar – itt még fénykorában az ingatlan

(kép forrása: 444.hu)

Egyrészt a Naphegy egyik oldalának házai néznek jelenleg a vágányokra az alagút és a Déli pályaudvar közti területen, másrészt a Krisztina út mentén vannak zaj- porterhelésnek kitett házak. Ezek pillanatnyilag a legdrágább budai kerületek legalacsonyabban jegyzett területei.

A környék csúcsa árban most az Orbánhegy, azt követi a Gellérthegy, majd a Kissvábhegy, ezekkel a fantasztikus kilátású és levegőjű kertes övezetekkel feltehetően nem fog versenyezni a lent fekvő és jelentős forgalommal terhelt Krisztinaváros, ám tekintetbe véve, hogy nagyon közel van a város centrumaihoz, a Deák és a Széll Kálmán térhez, az hogy felemelkedés előtt áll, kétségtelen.

Ha itt most a jelenlegi relatíve nyomott áron ingatlant veszünk, az árak alapból menni fognak felfele a meglevő tendenciák miatt; ha pedig a kormány keresztülviszi jelenlegi tervét, és a nagyméretű zöldterület megvalósul, az Buda egyik legjobb környékévé varázsolja a Déli egykori környezetét.

Öt tipp lakáshitelhez

Teljesen kezdők vagyunk, és biztosra szeretnénk menni, hogy jó ajánlatot találjunk? Az alábbi tippek segítségével a legjobb módon oldhatjuk meg a lakásunk árának fedezését, ha nem áll rendelkezésre a megfelelő összeg.

Sokba kerül az újépítésű lakás

Ezév elejétől 5-15 százalékos áremelkedést tapasztalhattunk, ha újépítésű lakást keresünk. A CSOK-nak köszönhetően élénkült az érdeklődés, és ez felvitte az árakat az ország több pontján, elsősorban a fővárosban, de például a Balaton frekventált helyein is, Siófokban, Zamárdiban, Balatonalmádiban. Jobban járunk tehát anyagilag, ha a régebbi építésű ingatlanok közt keresgélünk, akár úgy, hogy belekalkulálunk egy felújítást.

frixblog0405

(forrás: teglacentrum.hu)

A profi tipp: legalább négy hónap lakást találni

Egy megkérdezett ingatlanszakértő szerint kedvező áron, számunkra megfelelő feltételekkel legalább négy hónap, mire felbukkan álmaink otthona a hirdetések között.

Mindezt úgy értve, hogy ezeket a hónapokat intenzíven, napi több órában kereséssel kell töltenünk, és azonnal a “gázra kell lépnünk”, és késlekedés nélkül le kell foglalnunk a megfelelő lakást, ha megtaláltuk.

Ennek megfelelően jó előre el kell intéznünk a hitelt, amihez előzetesen tudnunk kell, mekkora hitelösszegben, milyen árú lakásban gondolkodunk. Gondos tervezés, előkészítés szükséges, hogy ki tudjuk fizetni a megfelelő pillanatban a kiszemelt lakást.

Támogatott hitel mindenekfelett

Ha a hitelek között válogatunk, nézzük meg, van-e lehetőségünk valamilyen támogatott hitel igénybe vételére. Az állami támogatások közül a legkedvezőbb most a CSOK, itt is ellenőrizhetjük, beleesünk-e a kedvezményezettek körébe.

Minden oldalról nézzük jól meg a lakáshiteleket

Hasonlítsuk össze a piacon levő ajánlatokat, ha választunk. Sok szempontból különböznek, így a referenciakamatok fölötti felár, a kockázati besorolás is eltérő az egyes bankoknál és csomagoknál. A kezdeti költségmentesség nem feltétlenül jelent nekünk jó üzletet. Ha folyószámlát kell nyitnunk a hitel felvételéhez, számoljuk ki, hosszú távon mennyibe kerül nekünk a számla fenntartása.

Vigyázzunk például a változó kamatokkal. Ugyan eltűntek a piacról az időzített bombaként viselkedő devizahitelek, megjelentek viszont a háromhavonta változó kamatú forinthitelek. A kamatok emelkedése 20-30 éves távlatban igencsak valószínű, ezért ha tehetjük, ragaszkodjunk a fix kamathoz.

Reménytelen lesz hiteltartozással túladni a lakáson? Korántsem

Ha az tart minket vissza a hitelfelvételtől, hogy amíg nem fizettük ki a hitel teljes összegét, nem kereskedhetünk az ingatlannal, ne aggódjunk tovább. A bankok ma már több megoldással, olajozottan intézik az ilyen típusú hitelügyleteket. A hiteltartozást a legegyszerűbb módon kifizetheti a vevő a vásárláskor, ezzel csökkentve a lakás árát, és tehermentesítve az ingatlant. Persze hitellel terhelve bonyolultabb az adásvétel, de egy gyakorlott ügyvéd és a folyamatba bevont bank minden kockázatot megszüntet a lakásvásárló szemszögéből – az eladó pedig a hitellel terhelt lakását értékesítheti.

 

27 % helyett 5 % lesz az újépítésű ingatlanok forgalmi adója

kép

Egy most benyújtott törvényjavaslat értelmében jelentősen csökken azoknak az ingatlanoknak az adóterhe, amelyek újépítésűek, és legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületűek. Családi ház esetén a 300 négyzetméternél kisebb, többlakásos társasház esetén a 150 négyzetméternél kisebb lakásokra lehet majd alkalmazni az alacsonyabb áfakulcsot.

Akkor lehet majd az öt százalékos kulccsal számolni, ha a lakást még nem vették használatba, vagy már használatba vették, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. További jó hír, hogy az építési engedélyeztetés is megszűnik majd a 300 négyzetméter alatti lakásoknál, egyszerű bejelentéssel lehet majd intézni az építkezéseket, és ezt nem terheli majd semmilyen illeték.

Az áfakulcs csökkentés egyébként 2019. végéig lesz érvényben, ha a Parlament – minden bizonnyal – elfogadja a törvényjavaslatot.

Mindez több elemző szerint azt jelenti, hogy milliókkal lehetnek olcsóbbak a lakások, melyeknél a teljesítés ideje 2016 január 1. utáni.

Érdemesebb lesz tehát családi ház építésébe fogni, és lakást vásárolni is könnyebb lesz, mert – minden bizonnyal, bár erről még eltérőek a vélemények – , a törvényváltozásnak kedvező hatása lesz az ingatlanpiaci árakra. Mindehhez már most tájékozódhat a lakáscélú hitelek közt.