Milyen hozamra számíthatunk lakás kiadásnál? Friss számokkal

Időről időre megvizsgálják, hogy különböző városokban és budapesti kerületekben mennyit hoz egy lakás kiadása. A legújabb hozam adatok igencsak biztatóak.

Majdnem kétszámjegyű nyereség

Az ingatlan tulajdon hozama két részből tevődik össze, a bérleti díjból, és a lakás felértékelődéséből. Mindkét összetevő hatalmasat növekedett az elmúlt időszakban, jelentősen drágultak az utóbbi években az albérletek, és az értékük is nagyot nőtt. Ez utóbbi persze csak az értékesítésnél nyom a latban, ha arra egyáltalán sor kerül, de akkor jelentősen.

Az olcsó hozza a legtöbbet

A legjobb hozamot egy budapesti VIII. kerületi és egy miskolci lakás hozta az idei őszi adatok szerint: 10.1 és 10.4 százalék a hozamok értéke. Az oka ennek az, hogy ezek az ingatlanok relatíve olcsók voltak, és nagyban nőtt az értékük, illetve ehhez képest igen jó bérleti díjjal kiadhatók. 

Kicsit alacsonyabb az egész fővárosra jellemző hozam, 8,1 százalék, a vizsgált vidéki nagyvárosokbanDebrecenben, Győrben, Miskolcon, Pécsett, Szegeden, Veszprémben – viszont ennél jobb: 8,9 százalék.

Ennyit hoznak tehát általában a megvett és kiadott lakások; ezen belül jobb üzletnek bizonyulnak a használtak, mint az újak, méghozzá azért, mert az újlakások rendkívül drágák. Sokkal lassabban hozzák vissza az értéküket, illetve egy drága ingatlanra már nem lehet túl sokat ‘rádobni’, ha újra el szeretnénk adni. 

A bérlőváltás üresjárattal jár

Ami viszont az új, jobb állapotú otthonok nagy előnye, hogy kevesebb gonddal járnak, egyszerűbb ‘menedzselni’ őket. Egy frissen felújított ingatlan 5-6-7 évig ‘viszi el lábon’ magát. Ezt követően újra költeni kell az állagmegóvásra vagy a műszaki korszerűsítésre – ez mondjuk a mai jó hitelek segítségével nem kimondottan nagy gond. A használt lakásoknál egyébként a vételár 8-10 százalékára becsülik a vásárlás után felmerülő költségeket. 

A fenti vizsgálatban minden lakásnál havi 10 ezer forintos költséggel számoltak, valamint azzal, hogy 90 százalékban ki van adva az adott ingatlan, hiszen a való életben nem minden lakásba sikerül évekig megbízható bérlőt találni. 

 

Tudod, mennyit kell adóznod lakás eladás esetén?

Most nagyon megéri ingatlant eladni. Az ingatlan boomnak nem jósolnak többet egy-két évnél, és az árak sem nagyon tudják már átütni a jelenlegi, igen magas plafont. Érdemes előre tudni, milyen költségekkel jár, ha sikeresen túladunk lakásunkon, házunkon.

Ugyanannyiért értékesíteni nehéz

Személyi jövedelemadót kell fizetni abban az esetben, ha valaki nagyobb összegért adja el az ingatlant, mint amennyiért vette. Ezt ma már voltaképpen el sem lehet kerülni, hiszen pár év alatt elszálltak az ingatlanárak.

Erről a blogon is sokat cikkeztünk: 2014-ben még a mélyben tartózkodtak a lakásárak, 2015-ben jelezték először előre, hogy élénkülni fog a piac. 2016-ban viszont már nemzetközi szinten is csúcsot döntött a budapesti árnövekedés, ami azóta sem fékeződött.

lakasvasarlas

(kép forrás: thebalance.com)
Ha olyan ingatlanunk van, ami jól kiadható, vagy Airbnb célra is alkalmas, aranyat fog érni; de ma már a város külső részén levő paneleket is elkapkodják. A lakáshitelek iránt sem véletlenül nőtt meg nem várt mértékben az érdeklődés.

A késedelmi kamat is bevétel

Összegezzük tehát, mi után adózunk, ha megtaláltuk a vevőt a lakásra, házra.

Nemcsak a megkapott összeg számít adókötelesnek, a késedelmi kamat is meg van adóztatva, ha nem jut el hozzánk időben a szerződésben egyeztetett pénz.
Csökkenti az adóalapot számos dolog, így többek közt

  • Az eredeti vételár
  • A megvett ingatlanon időközben végrehajtott fejlesztések összértéke – azaz, ha vásároltunk egy lakást és felújítottuk, akkor a felújítással együttes végösszeg, és az eladási ár különbsége az, amire adót vet ki az állam.
  • Jól járunk, ha ajándékba kaptunk egy ingatlant, ilyenkor a különbözet 73 %-a után kell, csak adóznunk.
  • Számoljunk a hirdetés, az ügyvéd, a tulajdoni lap igénylése, az esetleges közvetítői jutalék költségeivel is, ezek mind csökkentik az adónkat.

Viszont mindezek csak akkor tekinthetők érvényesnek, ha számlánk van róla. Tehát ha ingatlanközvetítő adja el a házunkat, mindenképpen kérjünk tőle számlát.

Adómentes is lehet a lakás eladás

Ismerkedjünk meg azzal a kifejezéssel, hogy ‘számított összeg’. Ez a bevételünk, amelyet a fenti költségek csökkentenek. Sávosan csökken aszerint ez az összeg (illetve az adóvonzat, hogy ezzel a gyönyörű fogalommal éljünk) aszerint, minél régebben vettük az ingatlant.
Jó hír, hogyha 2012-ben vagy azelőtt vételeztük, kaptuk a lakást, a személyi jövedelemadó kötelezettsége ránk már nem vonatkozik.