Még olcsóbb a hiteled

Nagyon kedvező hitelkonstrukciókat találunk a piacon – még mindig. Nézzük meg egy kicsit tüzetesebben, mi a kamatok alászállásának az oka, és mi jellemzi a kevesek által ismert szabad felhasználású hiteleket.

Lakást is könnyebben szerezhetünk kölcsönből

Sokkal kedvezőbbek lettek a kölcsönök, mint korábban. Például ma már az olyan, korábban drágább verziók, mint a szabad felhasználású jelzálogkölcsön, közel olyan feltételek mellett érhető el, mint a lakáshitel amellett, hogy itt a hitelösszeget sokkal több mindenre költhetjük.

A szabad felhasználású, nagy összegű jelzáloghitel azért is lehet kedvező, mert lakáscél nélkül is fel lehet venni. Készpénzes vevőként jelenthetünk meg akkor ingatlan vételnél akkor, amikor egy lakáshitel esetén még csak elkezdenénk intézni a hitelt. Ma már ez kivitelezhető, a lejjebb szálló THM-nek köszönhetően. 

Megváltozott az ügyfélkör

Ezt a hitelfajtát egyébként alapvetően az alábbi célokra szokták felvenni:

  • Azok, akik mint fentebb írtuk, készpénzes vevőként előnyösebb startpozícióból indulva szeretnének lakást, házat venni.
  • Az új építésű ingatlant vásárlók, abba beszállók, akiknek hagyományos lakáshitellel döcögős lenne a fizetés.
  • Családi házat építők, akik már a teljes önerejük beépítése előtt szeretnének bankhitelhez jutni.
  • Akik a kedvezményes ÁFÁ-t szeretnék kihasználni hitelből történő vásárlásra, építkezésbe beszállásra.

Ma már 2-3 %-os kamattal is lehet 5-10-15 éves törlesztési időszakra ilyen hitelt felvenni, ám leginkább magas havi jövedelem – 450 000 Ft / hó feletti – mellett, vagy más, az alany javára írandó biztonsági tényező mellett igazán jók az ajánlatok. Ilyen kamatok alapvetően rövid kamatperiódusú kölcsönökre jellemzőek – megjegyzendő, a kamat nem azonos a teljes összköltséggel, a THM-mel. A kamattal akkor tudunk végig számolni, ha fix kamatozású hitelt veszünk fel, egyébként a 2 % növekedhet 20 %-ra is. epitkezes

Támogatottabbak a hagyományos lakáshitelek

Hozzá kell tenni, a lakáshiteleknek több előnye is van. Például fogyasztóbarát, kamattámogatott hitelek csak ezen a téren vannak, és az állami támogatások is azoknak elérhetőek, akik ilyen megoldással szeretnének otthont szerezni.

Ha lakást szeretnénk venni hitelből, akkor az elérhető szabad felhasználású jelzáloghitelek és lakáshitelek közül lehetőleg független szakember segítségével érdemes kiválasztani a leginkább nekünk való verziót.

Lakáshitelek a kamatemelés korszakában

Egyértelműen elkezdődött a kamatok emelkedésének korszaka 2018 júniusában. A bankközi kamatok most beindult növekedése hatással van a lakáshitelekre is. Mit mondanak a szakértők?

Változóban a lakáshitelek

Az elmúlt pár évben a stabilan és nagyon mélyen tartózkodó kamatok – és THM-ek – voltak jellemzőek. Májusról júniusra viszont (négy bankot leszámítva) mindenhol emelkedtek a hitelkamatok. A növekedő tendencia az 5 és 10 éves hitelperiódusú ajánlatokat érinti.

A bankok ugyanis folyamatosan követik az Államadósság Kezelő Központ által publikált referenciahozamokat. Ezáltal lesz számukra kifizetődő a lakosságnak történő kölcsönzés. A változás azt jelenti, hogy hamarosan eltűnnek a piacról a hihetetlenül alacsony törlesztőrészlettel bíró lakáshitelek, amiket eddig a szolgáltatók megengedhettek maguknak.

Júniusban már hozzányúltak a bankok a kamatokhoz

Vannak pénzintézetek, ahol még nem igazították a változó értékekhez a lakáshiteleket, mivel a jobb ajánlatok több érdeklődőt vonzanak, de a korrigálás – vagyis a kamat emelés – náluk sincs már messze.

Jelenleg tehát az a helyzet, hogy egyes bankok – például az Erste – emeltek 20-30 bázispontot júniusban a kamatokon. Az UniCredit a 10 éves kamatperiódusú ajánlathoz nem nyúlt, az 5 éves lakáshitelnél viszont emelte a kamatokat. A legnagyobb mértékű emelés a piacon júniusban történt az egyik pénzintézetnél, a korábbi 4,98%-ról 5,62%-ra.

A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek iránt bizonyára meg fog nőni az érdeklődés. Ezeknél ugyanis nem történhet negatív változás a fogyasztók szemszögéből. Eddig nem pártoltak át túl sokan, de ha bizonytalanabbá válik a piac, a biztosra többen fognak váltani. Ha valaki a stabilitásra törekszik, nem feltétlenül kell MFL-t felvenni, ám érdemes a végig fix változatokat előnyben részesíteni.

Sok múlhat a vállalt jóváírás teljesítésén

A hiteleknél a kondíciók változhatnak aszerint is, hogy sikerül-e a vállalt jövedelem jóváírást teljesíteni. Ez azt jelenti, hogy a banknál vezetett számlára rákerül-e a szerződésben fixált összeg, például oda utal-e az ügyfél havi 400 ezer forintot. Ez némileg kockázatos vállalás, hiszen nem garantálható, hogy tíz év múlva is ugyanott fogunk dolgozni – ám rendkívül kedvezővé teheti a hitelünk feltételeit, és ha olyan a szerződés, a kamatemelkedéstől is megóv.

Októbertől nehezebb lesz olcsó lakáshitelt felvenni

Érdemes átgondolni
Érdemes átgondolni

Az MNB októberi hatállyal átalakítja a hitelek felvételének feltételeit, kivéve a tíz évig fixált kamatozású változatoknál. Azaz afelé tereli a fogyasztókat, hogy a stabilabb és biztonságosabb lakáshiteleket válasszák.

Kevesebbet fordíthatunk hiteltörlesztésre

Mi fog történni? Az állam a lakáshitelezés szabályait annyiban változtatja, hogy ősztől a 400 ezer forint alatti havi jövedelemnek nem 50 százaléka, hanem

  • Változó kamatozású hitelek esetén csak 25 százaléka
  • Legalább 5 évre, de nem 10 évre fixált kamatperiódusú hitelek esetén 35 százaléka

fordítható törlesztésre. Azaz ekkora lehet a havonta vállalható törlesztőrészlet. Mindez természetesen a felvehető összeget is korlátozza, illetve azt, hogy mennyi idő alatt lehetünk túl a hitel visszafizetésen. Ami nem változik, az a 10 évig változatlan kamatozású – azaz drágább – kölcsön.

Ha 400 ezer forintnál nagyobb jövedelmet tudunk igazolni, akkor

  • 5 évnél rövidebb – változó – kamatperiódus esetén 30 százalék
  • Legalább 5, de nem 10 évre fixált hitel esetén 40 százalék

lehet a havi jövedelmünkből a törlesztőrészlet aránya.

Ha 10 éves a kamatperiódus vagy végig fixált, akkor ugyanúgy, mint most, 50 illetve 60 százalék fordítható hiteltörlesztésre, aszerint, hogy 400 ezer forint alatt, akár felett keresünk.

Október 1-től mi is történik?

Ennél pontosabb információ még nem áll rendelkezésre, a módosítást jelenleg az Európai Központi Bankkal egyezteti a jegybank. Az, hogy október 1-től aláírt, vagy október 1-én beadott hitelszerződésekre vonatkozik-e a változtatás, nem ismert. Ha az előbbi, akkor már az 5-8 héttel korábban elindított hiteligénylésekre is vonatkozhat a változás, hiszen az aláírást a lakáshitelek esetén több hetes előkészítés előzi meg. Egy biztos, ha lakáshitelt tervezünk és szerényebb törlesztőt szeretnénk – akkor is, ha változik a törlesztőnk pár évente – érdemes mielőbb belevágni az igénylésbe.

Még mindig sok a kockázatos lakáshitel

Ám érdemes figyelembe venni, hogy a változtatásnak a célja ugyanaz, mint a korábbi adósságfék jellegű szigorításoknak: aki kevesebbet keres, az ne adósodhasson el. Az egészségesebb szerkezetű adósság- és hitelállomány kialakításáért már a Fogyasztóbarát Hitelekkel is sokat tett az MNB.

Ám a hazai hitelfelvevők még mindig leginkább arra hajlanak, hogy kisebb törlesztővel indítsanak akkor is, ha tudják, hogy a lakáshitel visszafizetése kockázatokkal járhat.

Hitel előtörlesztés – nem mindegy, mikor és hogy

Ha lakáshitelt veszünk fel, lehetőségünk van idő előtt visszafizetni a pénzt. Főleg nem fix törlesztő esetén érdemes törekedni erre. Ám vannak esetek, mikor nem jó üzlet az előtörlesztés.

Ha nagyobb tőkéhez jutunk, csökkentsük a tartozásunkat

Az előtörlesztés során eltérünk attól, hogy havonta fizetjük a törlesztőrészletet, hanem hamarabb egy nagyobb összeget visszaadunk a banknak. Ezáltal a tőketartozásunk csökken, és a továbbiakban kisebb összegeket kell havonta törlesztenünk.

Hasonló, de némileg más eset a végtörlesztés, amikor egyben visszafizetjük a tartozásunkat a hitelező félnek. Mindkettőre igaz, hogy a bank számára ez sokkal kevesebb bevételt hoz, mintha végig szép szabályosan törlesztenénk. Ezért aztán ha nagyon nem éri meg a számára, szankcionálja is az elő- illetve végtörlesztést.

Általában 1-2 százalékos előtörlesztési díj befizetésével tudunk nagyobb összeget visszatörleszteni, és ezzel mindenképpen nyerünk.  

Minél előbb törlesszük vissza a hitelet
Minél előbb törlesszük vissza a hitelt

(kép forrás: yourpfpro.com)

Ám a legtöbb pénzintézetnél ha 3-6 éven belül teljes előtörlesztéssel élünk, vagy éppen a tőketartozás több, mint felét visszafizetjük, akkor vissza kell fizetnünk mindazon kedvezményeket, amelyek a hitel indulásakor akció keretében jártak. Ilyenek szoktak lenni a bank által átvállalt értékbecslői díj, közjegyzői díj stb., amelyekkel akár 100 ezer forintot is nyerhettünk.

Kalkulátorral is számítgathatunk

Jó tudni, a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek nem ‘büntetnek’ így, ha túl korán előtörlesztünk. Mindig nézzük meg tehát, többet nyerünk-e, mint amennyit veszítünk. Az legjobb döntéshez már előtörlesztés kalkulátor is létezik.

A végtörlesztést is a megfelelő időpontban érdemes csak megtenni. Egyfajta végtörlesztés az is, ha egy kedvezőtlenebb hitelről átváltunk egy jobbra, például fogyasztóbarát hitelre. Ha találunk a piacon jobb konstrukciót, akkor is váltsunk, ha nem okoz nehézséget a havi részletek befizetése, hisz mindenképpen nyerünk.

A legdrágább, legelavultabb lakáshitelekbe a legkönnyebb beleragadni, és a rosszabb anyagi helyzetűeknek nehezebb ‘fogadókész’ bankot találni a hitelkiváltáshoz. A törlesztési hátralékra például mindig ügyeljünk – vagyis arra, hogy ne halmozódjon fel -, mivel a hitelmúltunkat mindig nézik az új banknál, ha hitelkiváltást szeretnénk kérelmezni.