Élj a lakásodból!

Mind a bérleti, mind az eladási árak a magasban szárnyalnak ma Magyarországon, elsősorban Budapesten. Az ingatlan boom új üzleti megoldásokat teremtett. De arra is alkalmas, hogy akár munka nélkül fenntartsuk magunkat, ha kicsit messzebbre megyünk.

nyaralas
Egy budapesti lakás bérleti díja már erre is jó

(forrás: careerbreak360.com)

Két éve emelkednek az árak

Sokat írtunk arról a blogon korábban is, hogy elszabadultak a lakásárak Budapesten. Az árnövekedést egyrészt az indokolta, hogy csaknem az egyetlen biztosan kifizetődő befektetési lehetőség ma az ingatlan. A belvárosban a külföldi, befektetési célból vásároló vevők gyakorlatilag dominálnak.

Másrészt a lakásépítések megcsappanása miatt nagyobb a kereslet a frekventált helyeken, mint a kínálat.

A szakértők már régóta várják a lufi kipukkanását. Most novemberben prognosztizálták, hogy csökkenőben vannak az árak, amelyek két éve emelkednek rohamosan. A lassulást a keresletre válaszul beinduló ingatlanépítések hozhatják majd meg igazán.

Az érdeklődés jelenleg lassan mérséklődőben van, viszont most év végén még mindig nagyon megéri eladni vagy kiadni az ingatlanunkat. Érdemes, ha tehetjük, beszállni az üzletbe, és akár egy kifizetődő lakáshitellel lakást, házat vásárolni.

Hogy hol tartunk jelenleg az eladási árakkal? A legdrágább részen, a Belvárosban 400 ezer forintnál kezdődik a négyzetméterár, de az olyan keresett területeken, mint a Podmaniczky utca vagy az Andrássy út, 800 ezer forintba is kerülhet az ingatlan négyzetmétere. Túlzás nélkül hihetetlen árak vannak még a XI., XII., XIII, II. és természetesen az I. kerületben. Vidéken az egyetlen város Sopron, amelyben olyan drága az ingatlan, mint Budapesten. 

Fajlagosan drágábbak egyébként a kis, 20-40 négyzetméteres lakások a nagy kereslet miatt, épp ezért talán még az is kijelenthető, jobban megéri nagy lakást venni.

Komoly felárba kerül jó környéken otthont bérelni

A bérleti díjak is a magasban szárnyalnak. Egy 50 négyzetméteres lakás Budapesten átlagosan 129 ezer forintba kerül havonta, ám nagy – és egyre nő – a különbség a városon belül. Ma sokkal drágábbak a frekventált részek, 20-30 százalékkal többe kerül lakást bérelni a belvárosban.

Akár a lakáshotelezésben utazunk, akár hosszú távon kiadjuk a lakásunkat, ha az jó helyen van, komoly bevételre tehetünk szert. Havi 120 ezer forint feletti összegből egyes helyeken külföldön élni is tudunk. Akár egy hosszabb, egy éves pihenőt, “sabbaticalt” is finanszírozhatunk egy olcsóbb országban, Görögországban vagy Thaifölfön – ez utóbbinál azért a repülőútra gyűjtsünk egy kicsit előzetesen. 

Albérlet, Airbnb és adózás – mi a valóság?

Az ingatlan bérbeadás egy igen jövedelmezőnek tartott tevékenység Magyarországon. Sokan aranytojást tojó tyúknak tartják a kiadható lakásokat, házakat, amelyek akár fedezhetik a teljes megélhetésünket.  

Mi az igazság, valóban az egyik legjobb és legbiztosabb befektetési lehetőség az akár hitelre történő lakásvásárlás? Igaz, hogy Dagobert bácsivá tesz minket az Airbnb és a hasonló lehetőségek, mint például a Homestay, a 9flats.com?

Hosszú vagy rövid?

Ha rendelkezünk egy lakással vagy házzal, hosszú távon illetve pár napra, hétre is kiadhatjuk. 

Egyes, főleg marketing célú információk szerint ez utóbbi megoldás – és a legdivatosabb formája, az Airbnb – 50 %-al nagyobb jövedelmet biztosít, mint a hosszú távú bérbeadás, ám ez nem felel meg a valóságnak. A szakértők számításai szerint a valóságban kevés esetben jövedelmez jobban, az összes befektetett költség figyelembe vétele után, mint a hagyományos albérlet kiadás.

Hol jelent nagy üzletet a turistákat célzó kiadás?

Ha az Airbnb magyarországi térképét megnézzük, azt látjuk, a fővároson kívül egyedül a Balaton mellett próbálkoznak a házigazdák. Elsősorban Budapesten és itt is a belső kerületekben, azaz egy aránylag kis régióban robbant be az iparág.

Az officina összefoglaló cikke hangsúlyozza, pár napra szóló bérbe adási céllal Budapesten érdemes lakást venni, mivel egyedül a fővárosban tart egész évben a turistaszezon. Ugyanebben a cikkben részletezik, hogyan tudunk szabályosan adózni a rövidtávú lakáskiadás után.

No és az adózás?

Az ingatlan bérbeadás sokáig a ‘szürke zónába’ tartozott. Az adóhatóság szemet hunyt e felett a bevételi forma felett.

Ahogy a szezonális szobakiadás is sok helyütt ‘fű alatt’ zajlik már a hetvenes évek óta – pedig azóta létezik az “egyéb szálláshely-szolgáltatás” kategória, épp a Zimmer Frei megjelenése miatt -, úgy sokan nem adóznak az Airbnb vendégek után sem.

Nem árt azonban tudni, ami mindenképpen fizetendő itt a bevétel után, az a 4 százalékos turisztikai adó. Emellett vannak kerületek, ahol négyzetméterenként 1500-2000 forintos különadót kell fizetni, erről a helyi önkormányzatnál lehet érdeklődni.

Ha hosszú távra adjuk ki a lakásunkat, akkor szabályos adózás mellett  évi 1 millió forintos bevétel felett 14 százalékos EHO-t kell fizetnünk (azaz ha havi 83 500 forintnál többért adjuk ki a bérleményt, akkor máris ebbe a kategóriába esünk).

Az Airbnb utáni jövedelem nehezen eltitkolható – erre nem is biztatnánk senkit  -, mivel értelemszerűen nyilvánosan meghirdeti minden tulajdonos a lakását a szolgáltatás weboldalán. Az adóhatóság épp ezekben a napokban jelentette be, hogy elkezdte a házigazdák ellenőrzését. (Ugyan az Airbnb nem feltétlenül adja ki a lakások gazdáinak személyes adatait, de nem nehéz beazonosítani egy-egy ingatlant.)

Már a vizsgálat megkezdése után nem sokkal olyan tulajdonosokat találtak, akik 10-20 lakást is kiadnak. Ez igazolja az elemzők véleményét, akik már kb. egy éve úgy látják, professzionalizálódik és centralizálódik a Airbnb piac. Mivel itt egyre nagyobb – és profibb – a verseny, valamint megkerülhetetlenné válik az adózás, egy bizonyos: egyre többen váltanak a lakástulajdonosok közül a kevésbé strapás hosszú távú kiadásra. 

Ingatlant vásárolni lakáscélú hitellel továbbra is jó választás; már csak a lakás későbbi felhasználását kell az aktuális trendeknek megfelelően kialakítani.

Hol érdemes most gyorsan ingatlant venni?

Mindannyian tanúi vagyunk az ingatlanok piacán kibontakozó élénkülésnek. Elsősorban a budapesti lakáspiacot érintette érzékenyen az Airbnb árfelhajtó hatása, amely párosul a világvárosokat érintő általános lakáshiányról: mindenki a nagyvárosokba áramlik, aki jól fizető munkahelyen dolgozni, tanulni, urbánus életet élni akar. Miután az építőipar a kanyarban sincs a lakásépítésekkel az igényekhez képest, ennek következtében a meglevő ingatlanok eladási és bérbeadási ára az egekbe szökik.

Hatalmas és jól szervezett üzletté válik az ingatlan

A budapesti és a nemzetközi helyzetet egyaránt elemezték már a szakértők, a megoldás viszont még kicsit odébb van.

Viszont aki értékálló befektetést keres, annak az ingatlan most remek lehetőség – akár hitelfelvétellel vagy lakástakarékkal megoldva a vásárlást -, mivel az árak lefele csak extrém esetben fognak menni. Felfelé viszont még kapaszkodhatnak, bár ennek pontos mértékét előrejelezni nehéz: erre az évre például 2015 derekán még nagyon enyhe árnövekedést jósoltak a szegmens ismerői.

Krisztinaváros aranyat érhet

Amit viszont a szakértők szerint érdemes figyelembe venni, hogy a városon belüli fejlesztések dobni fognak az ingatlanárakon az érintett területeken. Erre jó példa volt nemrég a Nyugati pályaudvar rendezése.

A legújabb tipp a piacon Krisztinaváros, ahol a Déli pályaudvar megszüntetése után a jelenlegi elképzelések szerint park lesz, – vagy a Testnevelési Egyetem területe -, ez pedig nagyon fel fogja dobni a jelenleg forgalmas, zajos, füstös, pályaudvar környéki rozsdatemetővel színesített környéket.

Krisztinaváros patinás ingatlan
Viszlát Déli pályaudvar – itt még fénykorában az ingatlan

(kép forrása: 444.hu)

Egyrészt a Naphegy egyik oldalának házai néznek jelenleg a vágányokra az alagút és a Déli pályaudvar közti területen, másrészt a Krisztina út mentén vannak zaj- porterhelésnek kitett házak. Ezek pillanatnyilag a legdrágább budai kerületek legalacsonyabban jegyzett területei.

A környék csúcsa árban most az Orbánhegy, azt követi a Gellérthegy, majd a Kissvábhegy, ezekkel a fantasztikus kilátású és levegőjű kertes övezetekkel feltehetően nem fog versenyezni a lent fekvő és jelentős forgalommal terhelt Krisztinaváros, ám tekintetbe véve, hogy nagyon közel van a város centrumaihoz, a Deák és a Széll Kálmán térhez, az hogy felemelkedés előtt áll, kétségtelen.

Ha itt most a jelenlegi relatíve nyomott áron ingatlant veszünk, az árak alapból menni fognak felfele a meglevő tendenciák miatt; ha pedig a kormány keresztülviszi jelenlegi tervét, és a nagyméretű zöldterület megvalósul, az Buda egyik legjobb környékévé varázsolja a Déli egykori környezetét.