Lakást adunk ki? 8 dolog, amire gondolni kell

Amennyiben hitel vagy LTP segítségével a mostani ingatlan boomban szereztél ingatlant, akár hosszú, akár rövid távon adnád ki, sokmindenre oda kell figyelni.

Szerződés

Mindenképpen kössünk hivatalos szerződést.

Tételes lista az ingóságokról

Ebben szerepelnie kell a lakás felszerelésének, berendezéseinek, akár még fotóval is igazolhatjuk az állagukat. Azt is rögzíteni kell, ki fizeti például, ha kikopik a padló, vagy elromlik a bojler. A szerződés nyugodtan lehet tíz oldalas is.

Közös költség

Alapvető kérdés például, hogy a bérlő a komoly házbeli fejlesztések közös költségre eső részét fizesse-e.

Adószám kiváltás

Akkor van csak erre szükség hosszú távú kiadásnál, ha a bérbeadó fél adószámhoz kötött gazdasági formát választ, egyébként felesleges.

Adózás és a közműórák átírása a bérlőre

Hosszú távú kiadás esetén kétféleképpen is adózhatunk, tételes költség elszámolással és a teljes bevételből 10 százalék leszámolásával. Emellett személyi jövedelemadót is kis kell fizetni a bevételből. Amennyiben nem írjuk át szerződéskötéskor az albérlő nevére a közműórákat, akkor ezeknek a bérlő által megfizetett díja is megjelenik a bevételeink között. A 10 százalékos költséghányad szerinti adózási mód esetén kevesebb lesz ezzel a bevételünk.

Airbnb: más az adózás

A rövid távú kiadás gazdasági tevékenységnek minősül, és másképp adózik. Adószám megszerzése és a jegyzőnél való bejelentés is szükséges.

budapesten a lakáskiadás és airbnb megállíthatatlan

Az engedély nem azonnal lesz meg

Airbnb szállást indítanánk be a szezonban? Az engedély beszerzésére lehet, hogy heteket is várnunk kell. Azt is meg kell jelölnünk, hány személyt szeretnénk elszállásolni. Ha kicsi a lakás, lehet, hogy nem 6 ember, hanem 3 lehet csak a vendégünk.

Kérdés, mit szólnak a lakók

Ha olyan helyszínen veszünk ingatlant – mondjuk a Nagymező utcában – ahol egy házban 18 lakásból már 15 valójában vendégfogadó hely, nem igazán kell aggódnunk.

De ha még a ‘törzslakók’ élnek a házban, egy házszabály változtatással bármikor leállíthatják a tevékenységet.

Ne feledjük el azt sem, a ház Szervezeti és Működési Szabályzatában jelenleg szerepelnie kell, hogy lakáskiadás engedélyezett. Mielőtt megveszünk egy kiadási célú ingatlant, nézzük meg ezt az okiratot.

 

Betörésbiztos ingatlant venne?

Nemrég nyilvánosságra hozták az ingatlanpiaccal összepárosított bűnözés-térképet, így – ha a mostani, még kedvező lakáshitelekkel vagy LTP-vel – tervez vásárlást, utánanézhet, mekkora a bűnözési ráta a megtekintett ingatlanok környékén.

Magas áron sem veszünk sérthetetlen ingatlant

Az OTP Ingatlancsoport fejlesztésében készült térképen nemcsak a környék veszélyessége van feltüntetve, hanem az egyes körzetek 2017-es lakás árai is. (Amelyek ma már talán nem annyira relevánsak, hiszen egy év távlatában is sokat változtak az árak.)

A térképről kiderülhet, korrelálnak-e az árak a veszélyességi szinttel, azaz a ‘súlyosabb’ környékek olcsóbbak-e?

Érdekes módon az derült ki, 2017-ben a legtöbb bűncselekmény a XIII. kerületben történt. Ami elég meglepő, hiszen – főleg belsőbb részei – nem tűnnek Harlemnek. Ám a XIII. kerület kiterjedt mérete (13,4 négyzetkilométer) miatt is győzhetett.

Ugyanekkor ez a kerület kimondottan drágának számít, félmillió forintot megközelítő átlagos négyzetméter árral. Mielőtt elgondolkodnánk, milyen veszélynek tesszük ki magunkat sok pénzért, megjegyzendő: a Pozsonyi út-Szent István park ár tekintetében országos rekordokat döntő környéke erősen megemeli az egész kerület átlagos ingatlan árát.

Rózsadombon jól jön a hengerzár

A második legnagyobb bűnözési ráta Miskolcot jellemzi. Az egykori iparvárosban jóval szerényebbek az árak, 2017-ben 135 ezer forint volt a lakások egy négyzetmétere. Csaknem négyszer akkora ingatlant lehet itt ugyanannyi pénzből venni, mint az első helyezett Újlipótváros-Angyalföld körzetében.

Veszélyes környék Erzsébetváros, főleg testi sértések terén toplistás, itt a lakásárak erős emelkedésnek indultak – ám aki a bulinegyedben vásárol, inkább befektet és magánhotelt nyit, mint ideköltözik.

Ha lakásvétel, a betörések száma lehet a legérdekesebb. Ezen a téren a II. kerületben volt a legtöbb eset 2017-ben – ahol 571 ezer forint egy négyzetméter -, ezt követte Újbuda, Zugló, és Kecskemét. A II. kerületbe járnak a legtöbben autót is lopni, ám a vevőket ez nem riasztja el, az ingatlanpiac ebben a budai kerületben megingathatatlanul pörög – akárcsak az egész országban.

 

Mi vár az Airbnb lakáskiadókra 2018-ban?

Évek óta pörög az Airbnb piac, és nem túlzás, eddig hatalmas változásokat hozott a turizmusban és az ingatlanpiacon. Ez utóbbi téren a mozgások nem mindenkit érintettek szerencsésen, és sokan szeretnének szigorúbb szabályozást. Hogy érinti ez a hazai érdekelteket,  mi várható idén?

Nincs kivehető szoba? Lakjunk egymásnál

Az Airbnb 2007-ben indult San Franciscóban. Alkotóinak öt évvel korábban jutott eszébe az alapötlet, amikor egy design konferencia volt a városban, és éppen nem volt egyetlen szabad hotelszoba sem. Hirtelen ötlettől vezérelve egy nap alatt összehoztak egy weboldalt, ahol ‘civil’ alvóhelyeket lehetett közzétenni. Ennek professzionálisabb verziója volt később az Airbnb, amire feltehetjük saját lakásunkat, lakóhajónkat vagy privát szigetünket, és megkerülve a hoteleket, panziókat, másokhoz költözhetünk pár napra.

A megoldás jövője nem túl kiszámítható, ugyanis sok város, kerület, sőt lakóközösség kezdi sokallni a civil szférában megjelenő turisták számát. Amszterdam például nemrég hatvanról harmincra csökkentette az évente kiadható éjszakák számát az Airbnb-zőknek.

Lázadnak a szomszédok

Itthon igyekeztek jó adókörnyezetet kialakítani azoknak, akik rövid távra – 90 napnál rövidebb időre – adnak ki ingatlant, ennek vagy más alkalmazásnak a segítségével.

Az érintettek már korábban is választhatták a tételes átalányadózást. Ennek keretében szobánként évente fix összegű, 38 400 forintos adó megfizetésére köteles a bérbeadó. Ez a lehetőség 2017-ig csak akkor volt igénybe vehető, ha legfeljebb egy lakásban, és azon belül legfeljebb nyolc szobában történt az ‘egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység’. 2018-tól még jobb lett a helyzet, három ilyen lakást is lehet fenntartani ezzel az adózással.

Ám az Airbnb-ben résztvevőket helyi rendelkezések is érinthetik, a kerületek ugyanis igyekeznek szabályozni ezt a tevékenységet. Nem utolsósorban azért, mert buliövezetté vált a főváros egy része, és ez legalább ugyanannyi embernek kellemetlen, mint ahánynak előnyös.

A hosszú távú bérlők általában bulituristák, őket biztosabb preferálni, ha például lakáshitellel ingatlant vásárolnánk kiadási célra. 

Ez is egy Airbnb szállás
Ez is egy Airbnb szállás

(forrás: twitter/Airbnb)

A VI. kerület egy friss rendeletében a parkolás felől közelíti meg az Airbnb szállások korlátozását. Itt minden szobáért akár 1,5 milliós parkoló-mérleg díjat kell fizetni 2018-tól. Februárban pedig népszavazás várható a bulinegyedben egy lakáskiadók számára ‘forró’ témában: hamarosan eldől, éjfél és reggel hat közt nyitva lehetnek-e a szórakozóhelyek.

Már késő beszállni az Airbnb-be

Nem bővül tovább az Airbnb-piac Budapesten, állítják a szakemberek. Vagyis aki eddig nem vágott bele a rövid távú lakáskiadásba, annak sokkal nehezebb ‘megvetnie a lábát’ a piacon, mint a hullám kezdetén. Érdemes inkább a hosszú távú, hagyományos lakáskiadással foglalkozni, abban még mindig bőven vannak lehetőségek a fővárosban.

Sok energiát kell belefektetni

Ahogy egyre kevesebben szállnak bele, úgy egyre többen szállnak ki az airbnb-zésből, mivel ma már nehezebb turistát fogni, mint egy-két szezonnal korábban

Másrészt ez a tevékenység nem is olyan könnyű pénzkereset. Sokat kell foglalkozni a lakókkal, a lakással, és emellett nem ritka, hogy a Budapestre jellemző bulituristák lelakják a szállást – írja cikkében az Index. Aki korábban pár napra adogatta ki az ingatlanát, az gyakran tér át inkább a diákokra, például az Erasmus ösztöndíjjal Budapestre költöző külföldi fiatalokra.

airbnb
Budapest egyes részein a szállások jól eladhatóak

(forrás: nomadicnotes.com)

A turisták pedig egyre szűkebb területen foglalnak szívesen szállást. Aki nem a bulinegyedben vagy közvetlen környékén kínál szálláshelyet, annak extrákat kell nyújtania, hogy felkeltse az érdeklődést. Egyre professzionálisabbá válnak a szállásadók, gyakran – éppúgy mint Milánóban, Párizsban, Barcelonában – cégek állnak a magánlakás kiadás mögött. A profi háttér azonban a romantikáját is elveszi annak, hogy úgymond más otthonában vendégeskedünk.  

Az is eléggé ellene hat az Airbnb további térhódításának, hogy a belvárosi lakóközösségek sokszor kifogásolják, hogy a házban hostel vagy lakáskiadás működik.

Zavaróvá vált a sok airbnb-s lakás

Az aggodalmak teljesen érthetőek, még egy friss albérlő is okozhat meglepetéseket, hát még a pár naponta cserélődő, Budapestre főleg kikapcsolódni járó turisták. Sok türelem kellhet a hajnali, késő esti fapados járatokhoz, vagy azoktól bőrönddel jövő-menő vendégekhez, hogy az emelkedett hangulatban való hazaérésről ne is szóljunk.

Dönthet úgy például egy társasház közgyűlése, hogy csak lakásnak legyenek használhatóak az ingatlanok.

Nemzetközi szinten sok városból szorítják ki az Airbnb-t azért, mert az egekbe veri fel az albérlet árakat. Budapesten még nem lépett fel a városvezetés a startup ellen, de lehet, hogy nem is lesz erre szükség, magától csillapodik az Airbnb-láz.

Ennek a hagyományos albérletet keresők is örülhetnek, mivel nem emelkednek tovább a bérleti díjak.

Egy biztos: bérbeadási célból ingatlant venni, és azt igényesen felújítva, hosszú távra kiadni – főleg diákoknak az egyetemek környékén – még mindig stabil befektetés.

Élj a lakásodból!

Mind a bérleti, mind az eladási árak a magasban szárnyalnak ma Magyarországon, elsősorban Budapesten. Az ingatlan boom új üzleti megoldásokat teremtett. De arra is alkalmas, hogy akár munka nélkül fenntartsuk magunkat, ha kicsit messzebbre megyünk.

nyaralas
Egy budapesti lakás bérleti díja már erre is jó

(forrás: careerbreak360.com)

Két éve emelkednek az árak

Sokat írtunk arról a blogon korábban is, hogy elszabadultak a lakásárak Budapesten. Az árnövekedést egyrészt az indokolta, hogy csaknem az egyetlen biztosan kifizetődő befektetési lehetőség ma az ingatlan. A belvárosban a külföldi, befektetési célból vásároló vevők gyakorlatilag dominálnak.

Másrészt a lakásépítések megcsappanása miatt nagyobb a kereslet a frekventált helyeken, mint a kínálat.

A szakértők már régóta várják a lufi kipukkanását. Most novemberben prognosztizálták, hogy csökkenőben vannak az árak, amelyek két éve emelkednek rohamosan. A lassulást a keresletre válaszul beinduló ingatlanépítések hozhatják majd meg igazán.

Az érdeklődés jelenleg lassan mérséklődőben van, viszont most év végén még mindig nagyon megéri eladni vagy kiadni az ingatlanunkat. Érdemes, ha tehetjük, beszállni az üzletbe, és akár egy kifizetődő lakáshitellel lakást, házat vásárolni.

Hogy hol tartunk jelenleg az eladási árakkal? A legdrágább részen, a Belvárosban 400 ezer forintnál kezdődik a négyzetméterár, de az olyan keresett területeken, mint a Podmaniczky utca vagy az Andrássy út, 800 ezer forintba is kerülhet az ingatlan négyzetmétere. Túlzás nélkül hihetetlen árak vannak még a XI., XII., XIII, II. és természetesen az I. kerületben. Vidéken az egyetlen város Sopron, amelyben olyan drága az ingatlan, mint Budapesten. 

Fajlagosan drágábbak egyébként a kis, 20-40 négyzetméteres lakások a nagy kereslet miatt, épp ezért talán még az is kijelenthető, jobban megéri nagy lakást venni.

Komoly felárba kerül jó környéken otthont bérelni

A bérleti díjak is a magasban szárnyalnak. Egy 50 négyzetméteres lakás Budapesten átlagosan 129 ezer forintba kerül havonta, ám nagy – és egyre nő – a különbség a városon belül. Ma sokkal drágábbak a frekventált részek, 20-30 százalékkal többe kerül lakást bérelni a belvárosban.

Akár a lakáshotelezésben utazunk, akár hosszú távon kiadjuk a lakásunkat, ha az jó helyen van, komoly bevételre tehetünk szert. Havi 120 ezer forint feletti összegből egyes helyeken külföldön élni is tudunk. Akár egy hosszabb, egy éves pihenőt, “sabbaticalt” is finanszírozhatunk egy olcsóbb országban, Görögországban vagy Thaifölfön – ez utóbbinál azért a repülőútra gyűjtsünk egy kicsit előzetesen. 

Albérlet, Airbnb és adózás – mi a valóság?

Az ingatlan bérbeadás egy igen jövedelmezőnek tartott tevékenység Magyarországon. Sokan aranytojást tojó tyúknak tartják a kiadható lakásokat, házakat, amelyek akár fedezhetik a teljes megélhetésünket.  

Mi az igazság, valóban az egyik legjobb és legbiztosabb befektetési lehetőség az akár hitelre történő lakásvásárlás? Igaz, hogy Dagobert bácsivá tesz minket az Airbnb és a hasonló lehetőségek, mint például a Homestay, a 9flats.com?

Hosszú vagy rövid?

Ha rendelkezünk egy lakással vagy házzal, hosszú távon illetve pár napra, hétre is kiadhatjuk. 

Egyes, főleg marketing célú információk szerint ez utóbbi megoldás – és a legdivatosabb formája, az Airbnb – 50 %-al nagyobb jövedelmet biztosít, mint a hosszú távú bérbeadás, ám ez nem felel meg a valóságnak. A szakértők számításai szerint a valóságban kevés esetben jövedelmez jobban, az összes befektetett költség figyelembe vétele után, mint a hagyományos albérlet kiadás.

Hol jelent nagy üzletet a turistákat célzó kiadás?

Ha az Airbnb magyarországi térképét megnézzük, azt látjuk, a fővároson kívül egyedül a Balaton mellett próbálkoznak a házigazdák. Elsősorban Budapesten és itt is a belső kerületekben, azaz egy aránylag kis régióban robbant be az iparág.

Az officina összefoglaló cikke hangsúlyozza, pár napra szóló bérbe adási céllal Budapesten érdemes lakást venni, mivel egyedül a fővárosban tart egész évben a turistaszezon. Ugyanebben a cikkben részletezik, hogyan tudunk szabályosan adózni a rövidtávú lakáskiadás után.

No és az adózás?

Az ingatlan bérbeadás sokáig a ‘szürke zónába’ tartozott. Az adóhatóság szemet hunyt e felett a bevételi forma felett.

Ahogy a szezonális szobakiadás is sok helyütt ‘fű alatt’ zajlik már a hetvenes évek óta – pedig azóta létezik az “egyéb szálláshely-szolgáltatás” kategória, épp a Zimmer Frei megjelenése miatt -, úgy sokan nem adóznak az Airbnb vendégek után sem.

Nem árt azonban tudni, ami mindenképpen fizetendő itt a bevétel után, az a 4 százalékos turisztikai adó. Emellett vannak kerületek, ahol négyzetméterenként 1500-2000 forintos különadót kell fizetni, erről a helyi önkormányzatnál lehet érdeklődni.

Ha hosszú távra adjuk ki a lakásunkat, akkor szabályos adózás mellett  évi 1 millió forintos bevétel felett 14 százalékos EHO-t kell fizetnünk (azaz ha havi 83 500 forintnál többért adjuk ki a bérleményt, akkor máris ebbe a kategóriába esünk).

Az Airbnb utáni jövedelem nehezen eltitkolható – erre nem is biztatnánk senkit  -, mivel értelemszerűen nyilvánosan meghirdeti minden tulajdonos a lakását a szolgáltatás weboldalán. Az adóhatóság épp ezekben a napokban jelentette be, hogy elkezdte a házigazdák ellenőrzését. (Ugyan az Airbnb nem feltétlenül adja ki a lakások gazdáinak személyes adatait, de nem nehéz beazonosítani egy-egy ingatlant.)

Már a vizsgálat megkezdése után nem sokkal olyan tulajdonosokat találtak, akik 10-20 lakást is kiadnak. Ez igazolja az elemzők véleményét, akik már kb. egy éve úgy látják, professzionalizálódik és centralizálódik a Airbnb piac. Mivel itt egyre nagyobb – és profibb – a verseny, valamint megkerülhetetlenné válik az adózás, egy bizonyos: egyre többen váltanak a lakástulajdonosok közül a kevésbé strapás hosszú távú kiadásra. 

Ingatlant vásárolni lakáscélú hitellel továbbra is jó választás; már csak a lakás későbbi felhasználását kell az aktuális trendeknek megfelelően kialakítani.

Változó trendek a lakáskiadási piacon

A vizsgálatok szerint a lakást keresők között némileg csökkent idén a befektetési célból vásárlók aránya. Ám még mindig sokan látják úgy, jó üzlet lakásba tenni a pénzüket, és kiadni az ingatlant.

A kiemelkedően jövedelmező egyéb befektetési lehetőségek megcsappanása vonzóvá tette az ingatlant, és egyaránt kedvező hozamban bízhatnak, akik hosszú távra, vagy rövid távra adják ki a lakást.

Hosszú távú kiadással a Portfolio számításai szerint 4 százalékos hozam, rövid távú kiadással – mint amilyen az Airbnb – 7 százalékig kúszhat fel a hozam Budapesten, de ezt a kiadással járó befektetett munka értékének számítása nélkül vizsgálták.

Azaz ha nem mi mosunk, takarítunk stb. a bérlőink után, vagy nem mi intézzük az adminisztrációt, levelezést a lakásszállodánkkal kapcsolatban, hanem valakit meg kell fizetnünk – amint ez mostanában már gyakori -, az levon a bevételünkből.  

Jó értékeléssel leszünk nyerők

Köszönhetően a turistáknak szóló, napi-heti szintű lakáskiadás gyors sikerének és az üzletágban bekövetkező robbanásnak, a legnagyobbat azok nyertek, akik hamar bekapcsolódtak, és a “későn ébredők” már a sor végére kellett, hogy beálljanak.

Érdemes tudni, hogy ha az Airbnb-s kiadással sikeresek szeretnénk lenni, jó értékeléseket kell kapnunk (a korán megjelenő lakáskiadóknak ez már megvan), és ehhez sok befektetett munka szükséges, el kell nyernünk a vendégeink rokonszenvét.

Ez a munka természetesen nem mindenkinek fér bele az időbeosztásába, életébe. Ha pedig megbíz ezzel valakit, azzal mint fentebb írtuk, máris kevésbé jövedelmező a vállalkozás.

Így értelemszerűen egyre többen újra a hosszú távú bérbe adást látják jó lehetőségnek.

Ha most vásárolunk lakást, egy keresletes lakáspiacra lépünk be, azaz jóval többen keresnek albérletet, – különösen a kedvező adottságú és még nem aranyárban forgalmazott kerületekben – mint ahányan kínálnak. Nem véletlenül tapasztalható a lakáshitelek iránti megnövekedett érdeklődés.

Tágabb kínálat a hosszú távú kiadásban gondolkodóknak

Ha ilyen jellegű kiadásra keresünk ingatlant Budapesten, akkor jobbak lesznek a lehetőségeink. A külföldi vendégekkel ellentétben az albérlőknek vonzó lehet a  belváros mellett a IX., XI., XIII., XIV. kerület, és Buda. Nem véletlenül élénkült meg a lakótelepi lakások piaca az elmúlt időszakban olyannyira, hogy az még az ingatlanszakértőket is meglepte.

A családos albérlet keresők, akik a vidéket cserélik a fővárosra, a kedvező árak miatt a külső kerületekbe, agglomerációba is beköltöznek.

Ide szorul ki a hazai diákok jelentős része is a jelenlegi trendek szerint, míg a külföldi, tehetősebb diákok az oktatási intézmények közelébe költöznek szívesen.