Újlakás ÁFA – elkerülhető, de milyen áron?

Mindazoknak, akik társasházi lakást építtetnek, illetve ilyen projektet kiviteleznek, komoly anyagi változásokat hoznak az aktuális adó módosítások. Mit lehet tudni az ÁFA sorsáról, és arról, az eladók és vevők mennyire érintettek?

Újlakás ÁFA – lecsökkentették, felemelik

Közeledik 2019 vége, amikor a jelenlegi – a korábbi szintről lejjebb hozott, tehát kedvező – 5 %-os ÁFA kifizetésére kötelezettek az újonnan átadott lakások tulajdonosai. Jövő évtől a vételár 27 %-os adót fog tartalmazni, ami azonos a kedvezményes ÁFA előtti adó szintjével.

Az állam kimondottan az építőipar volumenének élénkítésére vitte lejjebb az adót, ami egy – váratlan bejelentés nyomán – 2020 januárjától visszaáll az eredeti szintre. Ez mindenkit érinteni fog, aki akkor fizeti ki a lakását, kivéve azokat, akik

  • 2018 november 1-e előtt megszerezték az építési engedélyt, vagy ahol
  • 2018 november 1-ig bejelentésre került a projekt.

Ugyanis itt az érintettek egészen 2023 végéig húzhatják az adott ház elkészítését. Nekik csak a 2024 januártól kifizetett vételárban kell a 27 %-os ÁFÁ-t beleszámolni.

Rendezni kellett a futó projektek helyzetét

Ez a kedvezmény nyilvánvalóan azért lett jogszabályba foglalva, hogy az ÁFA emelés bejelentésének idején már zajló projekteknél a változás miatt váratlanul megugró költségek végeredményben se az építtetőnek, se a vevőnek ne okozzanak gondot. Hiszen igen nehéz eldönteni, hogy egy már a vételi szerződésben foglalt összeg megnövekedését ki vállalja át – és az építőipari szektor szereplői sem érezték volna fairnek ezt a helyzetet.

Nem csoda, hogy ilyen nehézségek mellett sokan döntenek inkább használt lakás vásárlása és esetlegesen felújítása mellett, mivel most már nehéz kifogni kedvező árú újlakás projektet. 

Vannak persze lakások bőven most épülőben, amelyeknél nem sikerült tavaly novemberig lefuttatni a bejelentést. Itt nagyon sok múlik azon a költségek terén, hogy mi szerepel a szerződésben.

Ha nettó vételár + ÁFA kifizetésében egyezett meg az ingatlancég a vevővel, akkor 2020 januártól a későbbi tulajdonosnak ki kell fizetnie a 27 %-os tételt.

Ha viszont netán bruttó vételárat fixáltak le, akkor az építtető fél fogja fizetni a többlet adót. 

epitkezes

Kifizetni teljesen egy tervrajzon meglevő lakást?

Ám még mindig van kibúvó: ha részletekben fizetjük későbbi otthonunk árát, és már idén tudjuk utalni a tételeket, akkor csak a 2020 elejétől kifizetett vételár részre vonatkozik a magasabb ÁFA. Akár annyira meggyorsítható a folyamat, hogy teljes egészében kifizethetjük a lakást előre, miközben csak 2020 január 1. után kapjuk meg a lakáskulcsot.

Mindezt persze át kell gondolni több oldalról is. Ha nem készül el határidőre, vagy hiányosan, műszaki problémákkal kerül átadásra a lakás, netán egyszerűen csődöt jelent az építtető, akkor cseppet sem előnyös, hogy előre fizettünk. Ezért is fontos, hogy megbízható céggel kössünk szerződést, csak akkor vágjunk bele társasházi lakás projektbe, ha elég garanciát látunk a sikerre. Például jó jel, ha bankhitelt kap az ingatlanfejlesztő cég, mivel a bank minden bizonnyal tüzetesen megvizsgálta az adott vállalkozást, és hitelképesnek ítélte.

Még olcsóbb a hiteled

Nagyon kedvező hitelkonstrukciókat találunk a piacon – még mindig. Nézzük meg egy kicsit tüzetesebben, mi a kamatok alászállásának az oka, és mi jellemzi a kevesek által ismert szabad felhasználású hiteleket.

Lakást is könnyebben szerezhetünk kölcsönből

Sokkal kedvezőbbek lettek a kölcsönök, mint korábban. Például ma már az olyan, korábban drágább verziók, mint a szabad felhasználású jelzálogkölcsön, közel olyan feltételek mellett érhető el, mint a lakáshitel amellett, hogy itt a hitelösszeget sokkal több mindenre költhetjük.

A szabad felhasználású, nagy összegű jelzáloghitel azért is lehet kedvező, mert lakáscél nélkül is fel lehet venni. Készpénzes vevőként jelenthetünk meg akkor ingatlan vételnél akkor, amikor egy lakáshitel esetén még csak elkezdenénk intézni a hitelt. Ma már ez kivitelezhető, a lejjebb szálló THM-nek köszönhetően. 

Megváltozott az ügyfélkör

Ezt a hitelfajtát egyébként alapvetően az alábbi célokra szokták felvenni:

  • Azok, akik mint fentebb írtuk, készpénzes vevőként előnyösebb startpozícióból indulva szeretnének lakást, házat venni.
  • Az új építésű ingatlant vásárlók, abba beszállók, akiknek hagyományos lakáshitellel döcögős lenne a fizetés.
  • Családi házat építők, akik már a teljes önerejük beépítése előtt szeretnének bankhitelhez jutni.
  • Akik a kedvezményes ÁFÁ-t szeretnék kihasználni hitelből történő vásárlásra, építkezésbe beszállásra.

Ma már 2-3 %-os kamattal is lehet 5-10-15 éves törlesztési időszakra ilyen hitelt felvenni, ám leginkább magas havi jövedelem – 450 000 Ft / hó feletti – mellett, vagy más, az alany javára írandó biztonsági tényező mellett igazán jók az ajánlatok. Ilyen kamatok alapvetően rövid kamatperiódusú kölcsönökre jellemzőek – megjegyzendő, a kamat nem azonos a teljes összköltséggel, a THM-mel. A kamattal akkor tudunk végig számolni, ha fix kamatozású hitelt veszünk fel, egyébként a 2 % növekedhet 20 %-ra is. epitkezes

Támogatottabbak a hagyományos lakáshitelek

Hozzá kell tenni, a lakáshiteleknek több előnye is van. Például fogyasztóbarát, kamattámogatott hitelek csak ezen a téren vannak, és az állami támogatások is azoknak elérhetőek, akik ilyen megoldással szeretnének otthont szerezni.

Ha lakást szeretnénk venni hitelből, akkor az elérhető szabad felhasználású jelzáloghitelek és lakáshitelek közül lehetőleg független szakember segítségével érdemes kiválasztani a leginkább nekünk való verziót.

Milyen hozamra számíthatunk lakás kiadásnál? Friss számokkal

Időről időre megvizsgálják, hogy különböző városokban és budapesti kerületekben mennyit hoz egy lakás kiadása. A legújabb hozam adatok igencsak biztatóak.

Majdnem kétszámjegyű nyereség

Az ingatlan tulajdon hozama két részből tevődik össze, a bérleti díjból, és a lakás felértékelődéséből. Mindkét összetevő hatalmasat növekedett az elmúlt időszakban, jelentősen drágultak az utóbbi években az albérletek, és az értékük is nagyot nőtt. Ez utóbbi persze csak az értékesítésnél nyom a latban, ha arra egyáltalán sor kerül, de akkor jelentősen.

Az olcsó hozza a legtöbbet

A legjobb hozamot egy budapesti VIII. kerületi és egy miskolci lakás hozta az idei őszi adatok szerint: 10.1 és 10.4 százalék a hozamok értéke. Az oka ennek az, hogy ezek az ingatlanok relatíve olcsók voltak, és nagyban nőtt az értékük, illetve ehhez képest igen jó bérleti díjjal kiadhatók. 

Kicsit alacsonyabb az egész fővárosra jellemző hozam, 8,1 százalék, a vizsgált vidéki nagyvárosokbanDebrecenben, Győrben, Miskolcon, Pécsett, Szegeden, Veszprémben – viszont ennél jobb: 8,9 százalék.

Ennyit hoznak tehát általában a megvett és kiadott lakások; ezen belül jobb üzletnek bizonyulnak a használtak, mint az újak, méghozzá azért, mert az újlakások rendkívül drágák. Sokkal lassabban hozzák vissza az értéküket, illetve egy drága ingatlanra már nem lehet túl sokat ‘rádobni’, ha újra el szeretnénk adni. 

A bérlőváltás üresjárattal jár

Ami viszont az új, jobb állapotú otthonok nagy előnye, hogy kevesebb gonddal járnak, egyszerűbb ‘menedzselni’ őket. Egy frissen felújított ingatlan 5-6-7 évig ‘viszi el lábon’ magát. Ezt követően újra költeni kell az állagmegóvásra vagy a műszaki korszerűsítésre – ez mondjuk a mai jó hitelek segítségével nem kimondottan nagy gond. A használt lakásoknál egyébként a vételár 8-10 százalékára becsülik a vásárlás után felmerülő költségeket. 

A fenti vizsgálatban minden lakásnál havi 10 ezer forintos költséggel számoltak, valamint azzal, hogy 90 százalékban ki van adva az adott ingatlan, hiszen a való életben nem minden lakásba sikerül évekig megbízható bérlőt találni. 

 

Újabb kihívóval bővült a pénzküldés piaca

Magyar fejlesztésű szolgáltatás segíti a Viber felhasználóit, hogy immár üzenetek mellett pénzt is megosszanak egymással. Nézzünk körül a határok nélkül pénzküldéssel foglalkozó cégek szegmensében, ki mit kínál, kit érdemes választani?

A banki váltási ráta nem jó megoldás

Régebben, mielőtt az ún. fintech cégek megjelentek, komoly plusz költséget okozott, ha egyik számláról a másikra más pénznemben utaltunk el összegeket. Például ha nem forintban kaptuk a fizetésünket – ami az üzleti szféra és munkaerőpiac nemzetközivé válásával egyre hétköznapibbá vált -, akkor nyitnunk kellett egy devizaszámlát. Ha máshová küldtünk erről pénzt és az átváltásra került, a bank a saját, nem túl kedvező rátáján váltott.

pénzküldés

Később megjelentek a pénzküldő szolgáltatások, amelyek ténylegesen a garantált középárfolyamon váltottak, azaz a lehető legjobban járt a felhasználó, és minimális díjat számoltak fel a szolgáltatásért. Ezek az egymással is versengő vállalkozások – melyek egyike az úttörő TransferWise volt – egyre jobb lehetőségeket kínáltak, és ami a legfontosabb, pár lehetőséget már a hazai ügyfelek is használhattak.

A magyarok számára még kevesebb opció elérhető

Ide lépett most be nagy meglepetésre a Viber, amellyel már pénzügyi tranzakciókat is lehet végezni. Remek hír, hogy magyar kibocsátású bankkártyával is véghez vihetjük ezt, azaz ez a lehetőség már nemcsak azon honfitársainknak szól, akik mondjuk Nagy-Britanniában vagy Luxemburgban dolgoznak.

Pénzküldés olcsón, kicsiben

A nem banki utalásoknak megvannak a határai a pénzmosási törvények miatt, épp ezért a Viberen keresztül biztos nem fogja senki a vagyonát kimenteni külföldre. A havi maximális limitje a Moneytou küldéseknek 125 000 forint, évente pedig 780 000 forint. Arra tehát tökéletesen alkalmas a szolgáltatás, hogy elutaljunk egy múzeumi belépőjegy vagy akár egy Airbnb szállás árát. Az utalás itt sem ingyenes, egy jelképes díj mellett 3000 forint felett a küldött összeg 1,5 százalékába kerül.