Emelkednek a bankközi kamatok

Március végén a Magyar Nemzeti Bank szigorított kamat téren, de a hozzáértők szerint ettől az egy lépéstől nem várható még, hogy elinduljanak felfelé a hitelkamatok. Ám az alacsony törlesztők hetei, hónapjai meg vannak számlálva.

Figyelmeztetésnek tekinthető

Több év után egyszeri szigorítás mellett döntött az MNB. A változtatás ugyan minimális, de hosszú ideje példátlan: a Jegybank az úgynevezett egynapos betét kamatát -0,15 százalékról -0,05 százalékra emelte.

Ez a módosítás némileg emeli a bankok egymásnak nyújtott hitelei esetén a kamatokat, illetve amit érinthet a lakossági termékek terén, azok a változó kamatozású lakáshitelek. Ezek ugyanis a bankközi kamatlábakhoz vannak kötve.

Mindez felhívja a figyelmet egyrészt arra, hogy a rendkívül kedvező hitelek időszakának lassan vége, másrészt, hogy óvatosan kell bánni azokkal a lehetőségekkel, ahol a törlesztőt befolyásolhatják a kamatmozgások.

Igaz, csökkenhetnek is a törlesztőrészletek, nem csak emelkedésre van kilátás. De ahol most vannak a THM-ek, onnan már nem igazán fognak lefele indulni.

A hitelkiváltásra mindig érdemes gondolni

Még a THM-ek növekedése előtt megtehetjük, hogy fix kamatozásúra cseréljük változó kamatozású kölcsöneinket, elsősorban a lakáshiteleket. Egy pár számjegyű kamatemelkedés ugyanis 15-20 év távlatában bizony milliós pluszt is eredményezhet.

NöevekedhetSokan az olcsóbb hitel mellett döntenek akkor is, ha látják a kockázatot. A változó és a stabil kamatozású ajánlatok közt ugyanis van egy nagy különbség: az előbbinél kedvezőbb a kamatláb. Ez több százezret is jelenthet visszafizetéskor – ám csak akkor, ha nem indul el a kamatemelkedés. Erre pedig semmilyen garancia nincs, és minden szakértő előrejelezni a tendenciát a következő évekre.

A referenciakamat, amit az MNB ad meg, akár 3-6 havonta változhat, ennek megfelelően igen gyorsan megdrágulhat a kezdetben szuperolcsónak tűnő hitelünk.  

Nem igazán érdemes tehát másban gondolkodni a közeljövőben, mint fix törlesztőjű verzióban – ilyen a személyi kölcsönök döntő többsége.

Nincs bebetonozva a fix sem

Érdemes tudni, hogy a bankok még a fix kamatozású kölcsönökön is módosíthatnak, igaz, igen korlátozottan. Az úgynevezett kamatváltoztatási mutató alkalmazásával, amit az MNB tesz közzé, átszámolhatja a hitelünk kamatozását a hitelnyújtó fél.

 

Jobban megéri a babaváró hitel, mint a személyi kölcsön?

Februárban jelentették be, hogy 10 millió forintos  kamatmentes hitelt vehetnek fel a családok, akik gyereket vállalnak. Érdemes ebben gondolkodni a személyi kölcsön helyett?

Könnyen megszerezhető

Mivel július elsejétől startol el a hitel, még van idő megfontolni, élnénk-e ezzel a lehetőséggel. Persze a megkötések miatt ez az ajtó nincs mindenki előtt nyitva. Csak köztartozás nélküli, legfeljebb 1 év közmunkán ‘túl levő’ házas felek élhetnek a lehetőséggel, illetve ahol a feleség 18 és 40,99 éves kor között van.

Ha szimpatikus a babaváró hitel, érdemes a részleteket is alaposan megnézni. Nem árthat tudni például, hogy válás esetén a hitelfelvevő felek elveszítik a kamattámogatást és személyi hitelként működik tovább ez a kölcsön.

Sokan úgy gondolkodnak, hogy érdemes belevágni, mert az állami kezességvállalás mellett könnyű lesz hozzájutni ehhez a kölcsönhöz. A hitelbírálat értelemszerűen kevésbé lesz szigorú, mint ott, ahol nem áll az állam a szerződés mögött.

A házaspárok nagy eséllyel ki tudják használni a lehetőséget – akkor is, ha nem akarnak gyereket, hiszen a szándékot ‘be lehet mondani’.

Megjelenhet a kamat öt évvel később

Ám ha valaki nem tud felvenni egy – jelenleg kimondottan kedvező feltételekkel kínált – személyi kölcsönt, annak nem igazán érdemes ebbe belevágni. Ha bizonytalanok vagyunk anyagi téren és egy ‘talált pénzként’ kezelt 10 milliós hitel húz ki a bajból, akkor inkább ne éljünk a lehetőséggel.

A babaváró hitelnél ha nem teljesítjük a feltételeket – nem születik meg a gyerek a határidőre -, fizetnünk kell a kamatot, ez pedig az ötéves állampapír hozamának 130%-ának 5 százalékponttal növelt értéke lesz. Itt pedig jelentkezik az a tényező, hogy így már drágább lesz ez a konstrukció, mint egy jelenlegi személyi kölcsön.

Az sem biztos egyébként, hogy ahol tényleg szeretnének egy kis családtagot, ott 100 %-ra garantálni lehet, hogy sikerül megszületnie a babának, hiszen az élet nem így működik. Tehát a személyi kölcsön továbbra is olyan opció, amit nem érdemes elhanyagolni.

 

Meddig várat magára a kamatemelkedés?

Már tavaly nyáron előrejelezték a szakértők, hogy a rekord alacsony kamatok és THM-ek korának bealkonyul. Azonban azóta is egyre jobb ls jobb kölcsönök jelennek meg.

Begyűrűznek a nemzetközi trendek

Egy biztos, továbbra is a a hitelek drágulásának küszöbén vagyunk. Az infláció szintje itthon már megindult – azaz árdrágulás figyelhető meg -, de a Nemzeti Bank a kamatemelési ciklust még nem kezdte meg. Hogy ez mikor következik be, az a Jegybank döntésén fog múlni.

A nemzetközi kamatkörnyezet is folyamatosan szigorodik lassan háromnegyed éve, ezért már 2018 szeptemberére várták az emelést. Ez viszont nem következett be azóta sem – de gyakorlatilag bármikor elkezdődhet a trendekhez való igazodás. Az MNB lépése pedig értelemszerűen azt jelentené, hogy eltűnnének a jelenlegi olcsó kölcsönök.

Rekord olcsó lakáshitelek

Hogy meddig mentek le a THM-ek? Jelenleg az UniCredit Bank 3,9 %-os kamatú, 10 évre fixált lakáshitele a legkedvezőbb a piacon.

Korábban elképzelhetetlen volt, hogy 20 évre fixált lakáshiteleket 5,39 %-os kamattal fel lehessen venni, azaz maximalizálni lehessen a biztonságot, és minimálisra csökkenteni a költségeket. Hozzá kell tenni, mindezek mellett elvágtattak az ingatlanárak, azaz a többségnek nem kimondottan könnyű ma lakáshoz jutni. De személyi kölcsön téren is vannak ajánlatok a 10 %-os kamatszint alatt.

Szembesüljünk a valósággal
Az olcsó kölcsönöket is át kell gondolni

Mindez azt jelenti, hogy kimondottan érdemes ma hitelt felvenni, mert könnyű törleszteni – és a szakértők a jövőre egyértelműen drágulást jósolnak a kölcsönök terén.

Okosan kell felvenni a kedvező kölcsönt is

Nem szeretne új kölcsönt felvenni, nincs jelenleg ilyen célja? Akkor is érdemes kihasználni a lehetőséget, amennyiben van régebbi hitele. Hitelkiváltásra tökéletesen alkalmasak az új konstrukciók. A bankok is érzékelték 2018 utolsó negyedévében, hogy sokan felfedezik ezt a lehetőséget, ezért ezek a hitelek most kimondottan kedvezőek.

A kölcsön kiválasztásánál a szakértők szerint az első lépés a törlesztőrészlet megválasztása, és miután megvan a törlesztő szint, ami beleilleszthető a pénzügyi helyzetünkbe, ehhez érdemes a legkedvezőbbnek ható 2-3 ajánlatot megnézni.

Az előtörlesztés lehetőségét se hagyjuk ki a számításból, azaz nézzük meg az ezzel kapcsolatos kondíciókat, és amint tudjuk, ‘törlesszük elő’ a hitelt.

LTP, hitel, vagy trükkös kombinációk?

Mióta az állam befagyasztotta a lakástakarék pénztárak támogatását, nem kevesen maradtak ‘levegőben lógva’ még futó szerződésükkel, és a nem teljesen tisztázott feltételekkel. És még mindig vannak, akik a mostani LTP-ket megpróbálják minél jobban kihasználni.

A régi szép időknek búcsút kell inteni

Lássuk, mit nyújtanak a mostani lakástakarékok? A régebbi opcióknál látványosan kevesebbet. A befizetett pénzhez hozzátett 30 százalékos állami támogatás nem lecsökkentve lett, hanem nemes egyszerűséggel megszüntetve. Ez volt az a plusz, amitől kiemelkedő volt ennek a megtakarítási formának a hozama, méghozzá stabilan, és messze túlszárnyalta például az állampapírokat.

Ma már ez az előny nincs meg, van ugyan egy 5 %-os kamatbónusz, viszont van egy 1 %-os nyitási díj. Ez egy nagyon minimális, 0-1 százalékos hozamot eredményez mondjuk 10 éves futamidő alatt. Viszont amit kínálnak mellé, az egy, a lejárathoz felvehető hitel, ami abban az időpontban az ígéretek szerint kiemelkedően előnyösnek fog számítani.

Érdemes hajtani a plusz hitelre?

Egy trükkös megoldás szerint érdemes most

  • hitelt felvenni
  • nyitni sok LTP-t
  • és a végén az akkor kiemelkedően olcsó hitellel kiváltani a meglevő kölcsönöket.

Ám a szakértők számításai szerint olyan igazán sokat nem nyerünk, egyszerűbb és kifizetődőbb egyszerűen most egy jó hitelt felvenni, hiszen rengeteg jó ajánlattal élhetünk.

Az 5 évre fixált kamatú lakáshiteleknél 3,61-6,99%, míg a 10 éveseknél 4,39-6,41% között vannak jelenleg a THM-ek. És nem mellesleg: így azonnal pénzhez jutunk.

Ne feledjük, minél rövidebb futamidejű kölcsönt érdemes felvennünk, és akkor kevesebbet fizetünk a banknak. Továbbá, ha nem akarunk 5 vagy 10 év múlva ‘elszállt’ kamatokkal szembesülni, fix kamatozású változatot válasszunk. Például 10 évig fix 20 éves hitelt már igen-igen jó feltételekkel vehetünk fel, ha a hitelbírálatnak megfelelünk.

 

Még jobban megéri a lakáskiadás

Megváltozott a vonatkozó törvény, jobb lesz az adózás a kiadott lakások utáni bevétel után.  Ha szóba jöhet a lakáskiadás, mert van erre használható ingatlanunk, vagy könnyen megszerezhető, most már egész biztosan érdemes belevágni.

A törvényalkotók szeretik a lakáskiadókat

Erősen megnőtt a befektetési célból vett ingatlanok aránya az összes adásvétel tekintetében, Budapest legdivatosabb környékein, mint amilyen Újlipótváros vagy a ‘Bulinegyed’, egyharmadra teszik ezek arányát.

A tulajdonosok többsége nem saját célra vett ingatlanát úgy hasznosítja, hogy kiadja, és ehhez egyre kedvezőbb szabályozási környezet járul hozzá. Már korábban megtámogatta az Airbnb-vel, valamint a hosszú távú bérbeadással foglalkozó tulajokat a tételes átalányadózás.

2018 végéig minden rezsiköltség bevételnek minősült, amit a bérlő odaadott a tulajnak, és adózni is kellett utána. Ez most változott, és ennek az összegnek a nagy része mentesül az adózás alól. Kivételt képez a közös költség, a felújítási alapba kerülő tétel, a biztosítás díja.

Ha a bérlő oldotta eddig meg ezeket a havi rendszeres befizetéseket, akkor persze nem történik változás.

Kiknek hoz ez komoly könnyebbséget?

Azoknak jelent ez nagyobb tételt, akik több lakást adnak ki, vagyis üzletszerűen, vállalkozás jelleggel foglalkoznak ezzel a tevékenységgel. Itt évi több tízezer forint megtakarítás jelentkezik majd ezzel a változással.

A lakás- és ház kiadás pedig jó üzlet, a szakemberek szerint a mai piacon máshogy nem igazán elérhető, stabil 4-5 százalékos hozamot biztosít.

Igaz, az árak emelkedésével ma már nagyobb befektetéssel kisebb hasznot lehet elérni, mint pár éve, de ha már van ingatlanunk, akkor most nem éri meg parlagon hagyni. Amennyiben felújítandó állapotú lakással rendelkezünk, egy lakásfelújítási hitellel könnyedén hozható olyan állapotba, hogy már magasabb összegért igényesebb érdeklődők számára is ki tudjuk adni.

epitkezes