Hitel előtörlesztés – nem mindegy, mikor és hogy

Ha lakáshitelt veszünk fel, lehetőségünk van idő előtt visszafizetni a pénzt. Főleg nem fix törlesztő esetén érdemes törekedni erre. Ám vannak esetek, mikor nem jó üzlet az előtörlesztés.

Ha nagyobb tőkéhez jutunk, csökkentsük a tartozásunkat

Az előtörlesztés során eltérünk attól, hogy havonta fizetjük a törlesztőrészletet, hanem hamarabb egy nagyobb összeget visszaadunk a banknak. Ezáltal a tőketartozásunk csökken, és a továbbiakban kisebb összegeket kell havonta törlesztenünk.

Hasonló, de némileg más eset a végtörlesztés, amikor egyben visszafizetjük a tartozásunkat a hitelező félnek. Mindkettőre igaz, hogy a bank számára ez sokkal kevesebb bevételt hoz, mintha végig szép szabályosan törlesztenénk. Ezért aztán ha nagyon nem éri meg a számára, szankcionálja is az elő- illetve végtörlesztést.

Általában 1-2 százalékos előtörlesztési díj befizetésével tudunk nagyobb összeget visszatörleszteni, és ezzel mindenképpen nyerünk.  

Minél előbb törlesszük vissza a hitelet
Minél előbb törlesszük vissza a hitelt

(kép forrás: yourpfpro.com)

Ám a legtöbb pénzintézetnél ha 3-6 éven belül teljes előtörlesztéssel élünk, vagy éppen a tőketartozás több, mint felét visszafizetjük, akkor vissza kell fizetnünk mindazon kedvezményeket, amelyek a hitel indulásakor akció keretében jártak. Ilyenek szoktak lenni a bank által átvállalt értékbecslői díj, közjegyzői díj stb., amelyekkel akár 100 ezer forintot is nyerhettünk.

Kalkulátorral is számítgathatunk

Jó tudni, a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek nem ‘büntetnek’ így, ha túl korán előtörlesztünk. Mindig nézzük meg tehát, többet nyerünk-e, mint amennyit veszítünk. Az legjobb döntéshez már előtörlesztés kalkulátor is létezik.

A végtörlesztést is a megfelelő időpontban érdemes csak megtenni. Egyfajta végtörlesztés az is, ha egy kedvezőtlenebb hitelről átváltunk egy jobbra, például fogyasztóbarát hitelre. Ha találunk a piacon jobb konstrukciót, akkor is váltsunk, ha nem okoz nehézséget a havi részletek befizetése, hisz mindenképpen nyerünk.

A legdrágább, legelavultabb lakáshitelekbe a legkönnyebb beleragadni, és a rosszabb anyagi helyzetűeknek nehezebb ‘fogadókész’ bankot találni a hitelkiváltáshoz. A törlesztési hátralékra például mindig ügyeljünk – vagyis arra, hogy ne halmozódjon fel -, mivel a hitelmúltunkat mindig nézik az új banknál, ha hitelkiváltást szeretnénk kérelmezni.

2008-ban ugyanitt volt az ingatlanpiac

Hosszú ideig tartott a visszatérés, de ma már ugyanannyira pörög az ingatlanpiac, mint tíz évvel ezelőtt. Az állam is beszállt, egyes helyeken elővásárlási joggal fog élni.

A forgalom ugyanakkora, az árak nőttek

2018-ban 37 ezer lakást adtak el Magyarországon, amivel sikerült elérni a 2008-as szintet. A következő negyedévben valószínűleg még erősebb lesz a forgalom, hiszen ilyenkor szoktak csúcsra futni az eladások.

Az árak azonban máshol járnak, mint tíz éve: reálértéken 4 százalékponttal haladják meg a válság előtti értéket.

A legjobban az átlagos, 40-60 négyzetméteres lakások fogynak, de Budapesten szívesen nyitják ki jobban a pénztárcájukat az érdeklődők, és könnyű vevőt találni az egy kategóriával nagyobb, 60-80 négyzetméteres ingatlanokra is. Pest megyében ez utóbbi méretű otthonok a legnépszerűbbek.

Budapest egyébként felkerült a leggyorsabban dráguló városok világ ranglistájára. A 15,5 százalékos átlagos emelkedéssel a hatodik leginkább pörgő ingatlanpiaccal rendelkező nagyváros. (A leggyorsabban egyébként a világ talán jelenlegi legdivatosabb városa, Berlin drágul, utána a török Izmir következik.)

Mint korábban is írtuk, csekély egy hónap alatt el lehet adni ma Budapesten egy lakást, főleg ha átlagos méretű, társasházi, de két hét alatt sem boszorkányság eljutni a szerződéskötésig. A legfontosabb, hogy ne szakadjunk el a valóság talajától és olyan árat találjunk, amivel versenyképesek vagyunk a piacon.

Egy klasszikus 49 négyzetméteres otthon terasza (forrás: anapfenyillata.cafeblog.hu)

Megjelent az állam elővásárlási joga

Idehaza még szűkülhet az ingatlanpiac és mehetnek felfele az árak, mert az állam elővásárlási jogot jegyeztetett be nyolc világörökségi helyszínre. Már előfordult, hogy egy I. kerületi garázsnál kiderült a tulajdonosnak, az államnak elővásárlási joga van. Elvileg nem lakhatási célú ingatlanokra vonatkozik csak a rendelkezés, de így is érintheti például a garázzsal együttes házzal bíró tulajdonosokat.

A nyolc világörökségi helyszín közül a legtöbb nem érint sok ingatlantulajdonost, de a budapesti Duna-part, a budai Várnegyed, valamint az Andrássy út igen.

A hazai ingatlanárak egyébként egyetlen ponton nem érték el a tíz évvel ezelőttit: Kelet-Magyarországon a tégla építésű házak, lakások ára még mindig alacsonyan áll, szemben a panelekkel, amik jól fogynak.

Legyünk lazák, de tudatosak a pénzügyek terén

Az életben nagyon fontos, hogy tartsuk az egyensúlyt. Az egyik véglet éppúgy káros, mint a másik. Az anyagiak terén sem a túlzott könnyelműség, sem a nadrágszíj állandó összeszorítása nem egészséges.

Óvatosan a túlköltekezéssel

A tanácsadókhoz gyakran odakerülnek olyan emberek, akik hosszabb-rövidebb ideig elszakadtak a realitás talajától anyagilag. Sokan, hogy megengedhessék maguknak a költekezést, hogy meglegyen a nagy autójuk, ipadjuk, távol-keleti nyaralásuk, hajlamosak aránytalanul sok kölcsönt felvenni.

Elsősorban a fiataloknál nagy a kísértés, akik még nem kaptak pénzügyi ‘pofonokat’ az életben, és akik látják a közösségi médiában kortársaik gondtalan életmódját.

A pénzügyek terén ne az Instagram profilok vezéreljenek

A kölcsönök, hitelek terén mindig oda kell figyelnünk arra, hogy a megkapott pénzt vissza is kell majd fizetnünk. Olyan törlesztési időszakot és olyan törlesztőrészletet kell választanunk, amelyik az életmódunk, bevételeink mellett reális. Erre megvannak az aranyszabályok, amik általában mindenkire érvényesek: a jövedelmünk 10-20 százalékánál többet például biztosan nem fogunk tudni a havi részletek befizetésére félretenni.

Emellett válasszuk a kedvező kondíciókkal felvehető kölcsönöket – erre most szerencsére bőven van lehetőség. Komoly pozitívum, hogy ma már a bankoknak is figyelembe kell venniük olyan szabályokat, amelyek valójában a fogyasztói oldalt védik. Ezek megakadályozzák, hogy valaki becsődöljön pénzügyileg egy hitel miatt.

A könnyelműség tehát visszaüthet, de ugyanígy nem jó, ha nem használjuk, csak tartalékoljuk a pénzt. Főleg azokra jellemző, hogy erősen magukhoz szorítanak minden fillért, akiknek fiatalon alacsony életszínvonalon éltek és évekig takarékoskodtak, hogy egyről a kettőre jussanak. A kettőről azonban már nem mernek továbblépni, mert képtelenek kilépni a megszokott mintából.

Nehéz a pénz féltésével felhagyni

Ha rengeteget keresünk, de még mindig diszkont áron ruházkodunk, ha nem lazítunk, csak napi 12 órát dolgozunk, akkor nem kapjuk meg munkánk, erőfeszítéseink gyümölcsét. Amikor már van elegendő megtakarított tőkénk, lazítsunk, és élvezzük az életet. Nemcsak a bevételnövelés, az életszínvonal emelése is fontos. És ha költünk, azzal másoknak is munkát, növekedési lehetőséget adunk, ami vissza fog érkezni hozzánk.

 

Hogyan válasszuk ki a legkedvezőbbet a hitelek közül?

Paradicsomi állapotokat élhetnek át a kölcsön felvevők, ugyanis minden eddiginél jobbak a hitelek feltételei. Mire érdemes odafigyelni, ha kihasználnánk a jelenlegi kedvező ajánlatokat?

Bár az elmúlt pár évben a mélységbe szálltak alá a hitelek kamatai, az elővigyázatosság továbbra sem árt. Érdemes tudatosítani, hogy bár könnyen jutunk hozzá, amit megkapunk, az a bank pénze, amit egyszer vissza is kell adni.

Milyen lehetőségekből választhatunk?

Sokáig a személyi kölcsön olyan kategória volt, amire sokan nemet mondtak. Leginkább azért, mert igen magas, akár 15-20 százalékos THM jellemezte. Ma már a személyi kölcsönöket olyan kamatra kapjuk meg, mint 5-6 évvel ezelőtt a sokkal több papírmunkával, megkötéssel, valamint fedezettel járó lakáshiteleket.

Ezek a hitelek 3-5 nap alatt elintézhetőek és hozzáférhetővé válik a hitelösszeg. Jelenleg 6,9 százalékra is kapunk személyi kölcsönt, méghozzá fedezet és kezes nélkül.

Sokkal könnyebben felvehető
Sokkal könnyebben felvehető

(forrás: index.hu)

Ámde ma is vannak 20 százalékos THM-mel rendelkező ajánlatok. Nem kérdés, hogy nem érdemes ezeket választani, amikor sokkal jobbat is találunk a piacon.

Amit még jó tudni: nemcsak úgy érdemes kölcsönt választani, hogy egy darab számra, a THM mutatóra függesztjük a tekintetünket. Az olyan feltételek, mint hogy kell-e valamilyen banki termékre leszerződnünk, hogy mennyi ideig törlesztünk és ezt meg fogjuk-e tudni oldani, éppolyan fontosak, mint az, hogy változó-e a kamat.

A végig fix az igazi

A szakértők arra figyelmeztetnek, hogy az ellaposodó kamatok időszaka igen régóta tart, és ez hamis biztonságérzetbe ringatja az ügyfeleket. 2017-ben 45 százalékkal több hitelt vettek fel az emberek, mint 2016-ban. Ám figyelni kell arra, ha kezdetben alacsony is a THM, ha nem fixált a kamat, ez idővel emelkedhet. És mivel a lefele menő tendencia régóta tart, 1-2 évig még kellemesek lesznek a hitelek, de később várható a kamatemelkedés.

Épp ezért lakáshitelt éppúgy nem változó kamattal érdemes felvenni, mint személyi kölcsönt. Ha pedig mindenképpen egy jól induló, ámde változó kamatozású hitel mellett döntenénk, minél hosszabb kamatperiódusú változatra szerződjünk le. Tíz év múlva hálásak leszünk magunknak ezért a választásért.