Mennyire körültekintően vásárolunk ingatlant?

Vajon mennyi idő alatt döntünk arról, hogy megvásároljunk egy lakást vagy házat? Egy angol felmérés szerint, amit a kiszamolo.hu idéz, 27 perc alatt jutunk egy ingatlan esetében az ajtón való belépéstől kezdve arra, hogy ezt bizony megvesszük. Ezt a kevesebb mint fél órát azonban átlagosan 75 órányi lakáskeresésre fordított idő, és 8 ingatlan korábban történő megtekintése előzi meg. A felmérésben megkérdezettek csaknem fele azonnal tudta, amint körülnézett, hogy ez lesz a jövendő otthona, a válaszadók közel negyede pedig 10 perc alatt döntött.

(Ezt a sorok írója is megerősítheti, akinek a lakását átlag 15 perc után meg akarták venni a vevők.)

Jó hangulat, és csak semmi kapkodás (forrás: thebalance.com)
Jó hangulat, és csak semmi kapkodás
(forrás: thebalance.com)

20 perc alatt döntünk több millió forintról

Ugyanígy nem gondolkodnak sokat akkor sem a vevők, ha lakáshitelről döntenek, az ajánlat megismerése után 20 perccel már rábólintanak a szerződésre. A brit felmérés szerint egy – lényegesen olcsóbb – ülőgarnitúráról 88 perc gondolkodás után döntenek az emberek.

Az otthon kiválasztása valóban nem kis részt érzelmi kérdés, amint belépünk, látjuk a fényviszonyokat, a lakásbeosztást, a bútorozottságot; érezzük az atmoszférát. Ám ha pár perc alatt mondunk igent – amit általában támogat az eladó és netán az ingatlanos azzal, hogy sűrűn említi a nagy tömegű érdeklődőt – lehet, hogy sok lényeges információt figyelmen kívül hagyunk.

Fontos lehet például az ingatlan környéke, hogy mi található meg a környéken és mi nem, milyen építkezések, fejlesztések várhatók. Nem kizárt, hogy teljesen más benyomást tenne ránk az adott lakás vagy ház este, vagy éppen hétvégén.

Még a lapostetőre is fel kell menni vizsgálódni

A fűtés, a vízvezetékek kora és állapota – és hosszan lehet folytatni a sort – szintén megér egy részletesebb ismerkedést.

Amennyiben mi nem vagyunk szakemberek, ha nem viszünk építészt, építőmérnököt vagy legalább egy jó műszaki szakembert a ‘bejárásra’, mondhatni vakon tapogatózunk.

A saját igényeinket is érdemes végiggondolni: valóban ennyi szobára van szükségünk, nem lenne elég kevesebb? Valóban elférünk majd a konyhában, ha esetleg bővül a család? Valóban jó lesz az, ha a társasházban nem lehet kutyát tartani? Valóban használni fogunk egy forgalmas útra néző erkélyt?

Akár saját tőkéből, akár hitelfelvétellel történik a lakásvásárlás, szánjunk rá elegendő időt, hogy jövendő otthonunkat majd tényleg szeressük.

Mennyit nyerhetünk a hitel előtörlesztésével?

Sokan törlesztenek úgy hitelt, hogy ezzel párhuzamosan, egyidejűleg gondosan óvják befektetett, félretett pénzüket. Ám időnként érdemes a bankkölcsön törlesztését előtérbe helyezni, a biztonsági tartalék rovására.  

A szakemberek általában azt javasolják, legalább 3-6 havi bevételnek megfelelő megtakarítással rendelkezzünk. Ennek figyelembevételével, ha van elég tőkénk, érdemes a havi törlesztés ritmusából kilépni, és félretett pénzünkből áldozni a hiteleink idő előtti visszafizetésére.

Az előtörlesztésért ugyan külön díjat kell fizetni a banknak – ez jelenleg a visszafizetett összeg 2 százalékáig mehet fel -, de ez a lépés azt eredményezi, hogy jóval kisebb kamatot kell attól fogva fizetnünk. A bankok általában ugyanannyit számolnak fel a végtörlesztésért – azaz ha teljesen búcsút mondunk a hitelnek -, mint az előtörlesztésért. Az OTP-nél például a maximális 2 százalék ez a tarifa, míg a K&H Banknál 1 százalék.

Jó tudni, hogy vannak külön ‘eseti’ maximumok, amik megszabják a legmagasabb díjazást lakáshitel esetében a bankok számára. Ha az elő- vagy végtörlesztés a kamatperiódus fordulónapjára esik, maximum 2 százalék a korlát, ha nem másik hitelből történik a törlesztés, a fenti díj csak 1,5 százalék lehet. Ha a kamatperiódus váltás napján törlesztünk, 1 százalék ugyanez a díjazás.

Érdemes ebből a szempontból is vizsgálni előzetesen az ajánlatokat, ugyanis van ahol bizonyos feltételek mellett (például önerőből) ingyenes az előtörlesztés, vagy például évente kétszer díjmentesen ‘betörleszthetünk’.

Mekkora összeget lehet megtakarítani, ha a pénzintézet szempontjából ‘szabálytalanul’ törlesztünk?

A hvg.hu ezzel foglalkozó cikkében példának vesznek egy 10 millió forintos lakáshitelt, átlagosnak mondható, 5 százalékos THM-mel, amelyet 20 év alatt kell visszafizetni, 5 éves kamatperiódus mellett. Ha az ötödik és a tizedik év végére sikerül összegyűjtenünk a törlesztők visszafizetése mellett 1-1 millió forintot, akkor összességében 2,6 millió forintot nyerünk. Az előtörlesztési díjat is kifizettük emellett. A havi törlesztőrészletet 11, majd 19 százalékkal sikerült ezúton törleszteni.

A végtörlesztés érzése
A végtörlesztés érzése (forrás: dbs.com.sg)

Ebből a példából egyértelműen kiderül, ha a hitel visszafizetése mellett sikerül még tőkére szert tennünk, akkor azt nem ajánlott külön kezelni, és takarékoskodni belőle; többet nyerünk, ha beletörlesztjük a kölcsönünk visszafizetésébe. Minél előbb sor kerül az előtörlesztésre, annál könnyebb lesz számunkra letudni a kölcsön kifizetését.

 

Személyi kölcsön – amikor a gyorsaság a fontos

Vannak olyan esetek, amikor egy pár százezres, vagy még kisebb összeg elengedhetetlenül szükséges lenne, méghozzá azonnal. Nem az a probléma, hogy hatalmas tőkére lenne szükségünk, hanem az, hogy ezt az összeget nagyon gyorsan elő kell teremtenünk.

Pénz kell a hétvégéig

Ha például a munkaeszközünkként használt számítógépet kell pótolnunk napokon belül; ha egy kihagyhatatlan vétellel találkozunk, például ösztöndíj befizetéssel; ha ki kell pótolnunk az esküvőnk költségeit; ha váratlan egészségügyi kiadással találjuk szembe magunkat.

eskuvo
Esküvő – a váratlan költségek kincsesbányája (kép forrás: eskuvottervezek.hu)

Csupa olyan eset, amikor várhatóan nem fogunk beleroppanni a hitel és a kamatok visszafizetésébe, de a segítség azonnal kell. Nem mindenki szeret szívességet kérni, kölcsönkéréssel zaklatni a környezetét. Ilyenkor kézenfekvő megoldás a személyi kölcsön felvétele.

Plusz szerződésekért kedvezmények

A kínálkozó megoldások igen rugalmasak, csökkenthetjük későbbi költségeinket, ha jól választunk a feltételek közül.

Ha bankot váltunk – bankszámlát nyitunk a személyi kölcsön mellett -, akkor akár 11 százalékpontos kamatkedvezményben is részesülhetünk. Már csak a bankszámla fenntartási költségét és egyéb esetleges költségeit kell számba vennünk, hogy világos legyen, megéri-e összességében ez a vállalás.

Azt érdemes tudni, hogy nem vagyunk kötelesek a kiegészítő szerződéseket vállalni hitel felvétele esetén, bármennyire is ajánlják nekünk.

Csökkenthetjük a törlesztőrészletek okozta terheket az előtörlesztéssel. Ha idő előtt visszafizetjük a kölcsönt, az a banknak nyilvánvaló bevételkiesést jelent, így ennek megvan az előtörlesztési díja.

Viszont a bank nem számíthat fel előtörlesztési díjat, ha az ügyfél maximum 200 ezer forintot fizet be, és a megelőző 12 hónapban még nem élt előtörlesztéssel. Ezért sokan évi egyszeri alkalommal élnek az előtörlesztés lehetőségével, amíg ki nem tudnak szállni a hitelből. Igaz, egy személyi kölcsön visszafizetése ritkán tart több évig.

A személyi kölcsönök esetében az egyik leglényegesebb az időtényező. A számlavezető bankunknál akár néhány órán belül is hitelhez juthatunk. Ennek a típusú kölcsönnek az átfutási ideje 3-4 nap szokott lenni, ha minden dokumentumot be tudunk nyújtani, ez idő alatt megtörténik például a KHR lista ellenőrzése; a hiánypótlás kitolja ezt az időt. A lakáshitelek több hetes ügyintézéséhez képest tehát villamsebességgel juthatunk hozzá az éppen hiányzó pénzösszeghez.

Van, amikor a legdrágább hitel lesz a legolcsóbb

Hogyan válasszunk olyan bankkölcsönt, amely miatt nem lesznek álmatlan éjszakáink, aminek a törlesztői vállalhatóak lesznek tíz vagy akár húsz év múlva is? Amely nem fogja a pénzügyi stabilitásunkat negatívan befolyásolni? Ez sokak számára kérdés, mivel a hitel felvétele bizonyos élethelyzetekben a legjobb megoldás. Ilyen helyzet elsődlegesen az ingatlan vásárlás.

Lenulláz anyagilag a lakásbérlés

Hiszen egy plazmatévének a megvételét – ha nincs annyi pénz a zsebünkben, amennyiért kapni – egy időre elhalaszthatjuk, de a lakásvásárlás olykor nem halogatható sokáig. Ezt az is erősíti, hogy a lakásbérlés pillanatnyilag nagyon komoly anyagi terhet ró az albérlőkre, nemcsak idehaza, de Európa-szerte.

A lakásvásárláshoz sok esetben elkerülhetetlen a banktól kapható többmilliós kiegészítés. Milyen törlesztőt érdemes bevállalni?

A legbiztonságosabb, még ha kezdettől magasabb törlesztőrészleteket jelent is havonta, a végig rögzített kamatú hitel. Most két bank, a UniCredit és az OTP kínál Magyarországon 20 évre rögzített kamatot, ami hosszú távú, tehát relatíve alacsony részleteket jelent, és végig azonos szintet. A futamidő kiválasztása az egyéni vérmérsékletünktől is függ: szívesen fizetünk akár tizenöt év múlva is a banknak, vagy szeretnénk mihamarabb kilépni egy kölcsön ügyletből? Ez utóbbi variáció kicsit többe kerül havonta.  

A másik lehetőség, hogy a bankközi hitelkamat mozgásához kötött kamatot választjuk. A rövid kamatperiódusú ajánlatok sokkal jobban lekövették az alapkamat változását, míg a fixált hitelek csak tavaly ősszel mozdultak el először kedvező irányba; az előbbiek sokkal csábítóbbak – lévén kezdetben olcsóbbak – lehetnek.

ujepitesu_lakas
Nemrég épült meg és népesült be – lakások a Corvin sétányon (kép forrás: epiteszforum.hu)

Mesterségesen alacsonyan vannak a kamatok

Mivel most rekord mélységben vannak a lakáshitelek kamatai – illetve az összes költséget mutató THM mutatók – , a legnagyobb valószínűséggel emelkedni fognak a most megkötött, nem rögzített hitelek esetében a törlesztők. Ha az alacsonyabb kezdő részletet választanánk, érdemes legalább öt éven keresztül fixált hitelt választani.

A hitelt felvevők helyzetét megkönnyítheti a lakástakarék pénztár (LTP), amivel érdemes kombinálni a hitelfelvételt, illetve, ha beleférünk a keretekbe, a CSOK is nyújthat megoldást.