2019 vége: még épülő ingatlanra is leteszik a vételár 80 százalékát

Sajátos helyzetet eredményezett a lakásár ÁFA változása. A most még épp hogy jobb áron megkapható ingatlanokért valóságos versenyfutás alakult ki.

Januártól komoly változás jön

Másként viselkednek a vevők az újépítésű társasházi lakások esetén most, hogy küszöbön áll a 27 %-os ÁFA visszavezetése az árakba. Általában az épülő, és késztől távol álló lakásoknál 10-30 % részesedést szokás letenni az árból, de most jóval többet befektetnek előre a tulajdonosok az ingatlanokba, csak lefoglalhassák azokat a lakásokat, amelyek még így jobb áron elérhetők.

Akár a 80 %-át is leteszik épülőfélben levő otthonok vételárának a leendő tulajdonosok 2019 decemberében, mivel az idén kifizetett vételárrész adózása lényegesen alacsonyabb. A most letett tételre 5 %-os, míg jövőre már 27 %-os adót kell kifizetni. Így igyekszik mindenki – egész pontosan a lakásvásárlók fele-harmada a becslések szerint – minél jobban kikerülni a 22 %-al ‘megdobott’ adót. 

A 2018 november 1-e előtt engedélyezett ingatlan építések esetén erre nincs szükség, ott sikerült megtartani az érintetteknek a pár éven át futó alacsonyabb adózást. A gond azokkal a lakásoknál van, amelyek ez után a dátum után lettek hivatalosítva.

Kockázatosabb vétel

Mindez felvet a vevők szemszögéből pár problémát, így elsősorban azt, hogy olyan otthonért fizetnek majdnem teljes összeget, amely még nincs a kifizetett készültségi szinten. 

Ha gondatlanul jár el az építtető, akkor nehezebb lesz visszakövetelni az elutalt összeget, mint esetleg leállítani a fizetést a problémák megoldásáig. Ez pedig nem elképzelhetetlen szituáció akkor, amikor az építőipari szakemberek jelentős része elhagyta a hazai ingatlan szegmenst, és nem kevés a megbízhatatlan cég és munkás a szakmában. Nagyon fontos, hogy utánanézzünk a vállalkozásnak, amelyikkel szerződünk, ha érintettek vagyunk. 

Épülő ingatlan: minden részletre figyeljünk

Az ingatlan téren jártas jogász, ügyvéd most a legjobb barátja lehet azoknak, akik újépítésű ingatlanba költöznének, vagy abba fektetnének bele. A jó szerződés sokat jelenthet, ha vita alakulna ki az építtető és vevő közt. 

Emellett természetesen meg kell említeni, hogy a jelenlegi magas árak mellett nagy összegeket kell most év végéig előteremteni az érintetteknek – szerencsére a hitelek – minden téren – továbbra is hihetetlenül kedvezőek. 

 

Milyen hozamra számíthatunk lakás kiadásnál? Friss számokkal

Időről időre megvizsgálják, hogy különböző városokban és budapesti kerületekben mennyit hoz egy lakás kiadása. A legújabb hozam adatok igencsak biztatóak.

Majdnem kétszámjegyű nyereség

Az ingatlan tulajdon hozama két részből tevődik össze, a bérleti díjból, és a lakás felértékelődéséből. Mindkét összetevő hatalmasat növekedett az elmúlt időszakban, jelentősen drágultak az utóbbi években az albérletek, és az értékük is nagyot nőtt. Ez utóbbi persze csak az értékesítésnél nyom a latban, ha arra egyáltalán sor kerül, de akkor jelentősen.

Az olcsó hozza a legtöbbet

A legjobb hozamot egy budapesti VIII. kerületi és egy miskolci lakás hozta az idei őszi adatok szerint: 10.1 és 10.4 százalék a hozamok értéke. Az oka ennek az, hogy ezek az ingatlanok relatíve olcsók voltak, és nagyban nőtt az értékük, illetve ehhez képest igen jó bérleti díjjal kiadhatók. 

Kicsit alacsonyabb az egész fővárosra jellemző hozam, 8,1 százalék, a vizsgált vidéki nagyvárosokbanDebrecenben, Győrben, Miskolcon, Pécsett, Szegeden, Veszprémben – viszont ennél jobb: 8,9 százalék.

Ennyit hoznak tehát általában a megvett és kiadott lakások; ezen belül jobb üzletnek bizonyulnak a használtak, mint az újak, méghozzá azért, mert az újlakások rendkívül drágák. Sokkal lassabban hozzák vissza az értéküket, illetve egy drága ingatlanra már nem lehet túl sokat ‘rádobni’, ha újra el szeretnénk adni. 

A bérlőváltás üresjárattal jár

Ami viszont az új, jobb állapotú otthonok nagy előnye, hogy kevesebb gonddal járnak, egyszerűbb ‘menedzselni’ őket. Egy frissen felújított ingatlan 5-6-7 évig ‘viszi el lábon’ magát. Ezt követően újra költeni kell az állagmegóvásra vagy a műszaki korszerűsítésre – ez mondjuk a mai jó hitelek segítségével nem kimondottan nagy gond. A használt lakásoknál egyébként a vételár 8-10 százalékára becsülik a vásárlás után felmerülő költségeket. 

A fenti vizsgálatban minden lakásnál havi 10 ezer forintos költséggel számoltak, valamint azzal, hogy 90 százalékban ki van adva az adott ingatlan, hiszen a való életben nem minden lakásba sikerül évekig megbízható bérlőt találni. 

 

27 % helyett 5 % lesz az újépítésű ingatlanok forgalmi adója

kép

Egy most benyújtott törvényjavaslat értelmében jelentősen csökken azoknak az ingatlanoknak az adóterhe, amelyek újépítésűek, és legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületűek. Családi ház esetén a 300 négyzetméternél kisebb, többlakásos társasház esetén a 150 négyzetméternél kisebb lakásokra lehet majd alkalmazni az alacsonyabb áfakulcsot.

Akkor lehet majd az öt százalékos kulccsal számolni, ha a lakást még nem vették használatba, vagy már használatba vették, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. További jó hír, hogy az építési engedélyeztetés is megszűnik majd a 300 négyzetméter alatti lakásoknál, egyszerű bejelentéssel lehet majd intézni az építkezéseket, és ezt nem terheli majd semmilyen illeték.

Az áfakulcs csökkentés egyébként 2019. végéig lesz érvényben, ha a Parlament – minden bizonnyal – elfogadja a törvényjavaslatot.

Mindez több elemző szerint azt jelenti, hogy milliókkal lehetnek olcsóbbak a lakások, melyeknél a teljesítés ideje 2016 január 1. utáni.

Érdemesebb lesz tehát családi ház építésébe fogni, és lakást vásárolni is könnyebb lesz, mert – minden bizonnyal, bár erről még eltérőek a vélemények – , a törvényváltozásnak kedvező hatása lesz az ingatlanpiaci árakra. Mindehhez már most tájékozódhat a lakáscélú hitelek közt.