Visszatér a korábbi magas ÁFA a lakásépítéseknél

Komoly drágulást és még jópár nehezen előrejelezhető változást hozhat a friss bejelentés, miszerint valóban növekszik 2020 elejétől az 5 százalékos lakásáfa. Mit kell minderről tudni?

Egyáltalán kire vonatkozik ez az ÁFA?

Az új lakások építéséhez kapcsolódó adóteherről van szó, amely 2016-tól meglehetősen váratlanul lecsökkent 27-ről 5 százalékra. Ezáltal jobban megérte társasház építésbe belefogni és vevőként abba beszállni.

Ennek nyomán be is indultak a fejlesztések, felfutott a hiteligénylések és a lakástakarék szerződések száma, mivel a csökkenő terhek nyomán aránylag jó ajánlatokat tudtak adni az építtető cégek a vásárlóknak.

A gondok 2017-ben ütötték fel a fejüket, mikor Varga Mihály miniszter bejelentette, hogy 2020-tól várhatóan változni fog az 5 százalékos ÁFA.

Az érintettek már ekkor elkezdhettek azon gondolkodni, a költségnövekedést ki fogja ‘benyelni’ ott, ahol már folyamatban van az építkezés. A társasházi lakások építése legkevesebb másfél évig tart, így már 2017-ben léteztek olyan projektek, amelyeknél feltételezni lehetett, a befejezés átcsúszhat 2020 január 1 utánra. 2018 júniusában kiderült, hogy 21 százalékkal növekedik a lakásáfa.

Ki viselje tehát a plusz terhet?

A lakásfejlesztésekhez kötődő adásvételi szerződések eltérnek ebben. Ha a fejlesztő a nettó értékre szerződik, ahogy ez az utóbbi időben terjedő gyakorlat kezdett lenni, az ÁFA kifizetése a vevő térfelére kerül.

Hogy lehet megoldani ezt a helyzetet, ha már megkezdett építési projektben vagyunk benne? Főleg, ha lakáshitelt vett fel a vevő, hogy kifizethesse jövendő otthonát – ami sokkal többe fog kerülni?

A legjobb megoldás 2019 végéig eljutni az átadásig. Ha ez nem sikerül, több helyen azt tervezik, hogy a bank hamarabb egy számlára teszi a hitelezendő összeget, és a fejlesztő még a 2020 előtti áron adja el a vevőnek a lakást. Azaz a használatbevételt és albetétesítést nem várják meg az ügylettel, kölcsönösen megúszva a 27 százalékos ÁFÁ-t.

A szakaszos hitel folyósításnak nevezett megoldás egyébként több pénzintézetnél létezik, mások még nem indultak el ilyen hiteltermékkel.

Irreálisan magasak a lakásárak Budapesten?

Az újságcikkekből folyamatosan arról értesülünk, hogy csak nőnek és nőnek a lakásárak, elsősorban a fővárosban. Vajon sosem látott emelkedésről van szó?

3 millió adatból készült lakásár-adatbázis

A választ az MNB most készült ingatlanár-adatbázisa adja meg, ami 1990-től tartalmaz adatokat. Ez az első átfogó felmérés, ami összesíti a vidéki és budapesti árváltozásokat a rendszerváltozástól kezdődően, az inflációt is figyelembe véve.

ma sem nehezebb összerakni a házra valót
ma sem nehezebb összerakni a házra valót

(forrás: french-property-register.com)

Mindazoknak, akik szeretnének mondjuk befektetni az ingatlanpiacon, trendeket előre látni, elmélyedni az eddigi folyamatokban, érdemes az árváltozásokat végigkövetni. Ha hitelt veszünk fel lakásvásárláshoz, mint sokan teszik, jó tudnunk, hogy alakul ingatlanunk piaci értéke.

Az MNB adataiból az derül ki, cseppet sem döntögetünk rekordokat a jelenlegi árakkal.

Két csúcs van már mögöttünk

Kimondottan magasak voltak az árak 1990-ben minden településtípust érintően, amit egy komoly beszakadás követett, a hitelek hiánya és az életszínvonal esése miatt.

1998-ig zuhantak az ingatlanpiacon az árak, majd a fizetőképes kereslet bővülni kezdett, illetve megjelentek a lakáshitelek, az állami támogatás rendszere, és egy emelkedő trend vette kezdetét. 2008 az ingatlankereskedők nagy éve volt, magasan felíveltek az árak, de az 1990-es szintet még nem érték el. Ezt követte a “hitelmámorból” való ébredés, ami a lakáspiacon is éreztette a hatását, rengetegen szenvedték meg a devizahiteleket – amelyek már nincsenek jelen a piacon.

2014 óta tapasztalunk újabb drágulást, aminek a banki kamatok alacsony szintje az alapvető oka. Tehát most nem ingoványos a hitelpiac, hanem valóban nagyon olcsók a hitelek, így érdemes lakásba befektetni. Az árak pedig sem az 1990-es, sem a 2008-as csúcsot nem közelítik meg, jelen pillanatban az 1998-ban kezdődött “meglódulás” emelkedő görbéjének 2002-es pontján állnak.

A községekben, kistelepüléseken jelenleg is mélyen alatta vannak az árak a korábbiaknak. Elsősorban Budapesten és a nyugati határnál, Sopronnál mutatja az MNB elemzése, hogy kimutatható a drágulás, máshol inkább enyhe  emelkedésről beszélhetünk.