Hogy árazza a bank a hitelek kamatait?

A bankhitelek igen változatos képet mutatnak kamataik terén, és néha követhetetlenek a változások. Érdekes lehet közelebbről megnézni, hogyan ‘készülnek a hitelek’. Vajon mi a biztos forrás arra, mennyi lesz esetünkben a kamat és a törlesztő?

Csak a biztos ügyfél éri meg

A hitelt a cégnek annyiért kell adnia, amennyiért neki megéri a kockázat. Méghozzá az a kockázat, hogy akivel leszerződik, az eltűnik a pénzével.

Ha azt gondoljuk, a bankok óriásiakat kaszálnak a kölcsönökön, igen távol állunk a valóságtól. Ha a kölcsönügyletek mondjuk 10 %-a bedől egy évben, a bank már a fennállását veszélyeztető veszteséget termel. Egy ilyen profilú pénzintézetnek nagyon könnyű veszteséget összeszednie, és sokkal nehezebb nyereséget kovácsolnia a tevékenységéből.

Csak a bennfentesek tudják, hogy a magyar bankszektor 2011-ben és 2014-ben például 500 milliárdos veszteséget könyvelt el. Nem csoda, hogy a pénzintézetek erősen törekednek arra, hogy megbízható, komoly ügyfelekkel kerüljenek hosszú távú kapcsolatba.

Instabilabb ügyfél, nagyobb kamat

A legnagyobb, ‘legsúlyosabb’ kölcsön típus a lakáshitel. Egy 20 milliós tételhez képest egy 250 ezres személyi kölcsön aprópénz.

A banknak nagyon sok erőfeszítésbe kerül egy rossz ügyféltől behajtania a pénzt, és a fedezetként szolgáló ingatlanokat is csak ár alatt tudja értékesíteni.

A lakáshitel beárazása során igen sok körülményt vizsgál a hitelező fél, az adott család anyagi helyzetétől az ingatlan elhelyezkedésén át még számtalan dolgot.

Bonyolult matematikai képlettel hozzák ki a ‘bedőlési valószínűséget’ olyan adatokból, mint többek közt az iskolai végzettség, az életkor, vagy hogy hány éve dolgozik az alany a munkahelyén.  

A fedezetként szolgáló ingatlan sem mindegy, hol van, mivel sajnos igen sok településen, lokális ingatlanpiac híján eladhatatlanok a házak. A bank szempontjából értékük nulla, mégha ‘anyagárban’ több milliót érnek is.

Miért ne bízzunk az online kalkulátorokban?

Az, ha valaki családos, vagy párja van, jó jel a kölcsönt adó szempontjából, mivel nagyobb a visszafizetési hajlandóság.

Épp ezért a netes hitelkalkulátorokat, amelyek csak pár adat alapján dobnak ki törlesztőrészleteket, legfeljebb irányadónak érdemes tekinteni. Ezek a figyelem felkeltésére szolgálnak. A valódi, úgynevezett kockázati alapú árazás nem ilyen egyszerű.

A fent részletezett mutatók alapján a bank kirajzol egy 0 és 100 % közötti bedőlési hajlandóságot a hitel igénylőjénél, és ez alapján állapítja meg, mennyiért adja a kölcsönt. Például egy kétszer akkora kockázatot jelentő ügyfél már nem 4 %-os kamatért kapja meg a lakáshitelt, hanem 5 %-ért.

Épp ezért érdemes minél pozitívabb képet kirajzolni magunkról, mert havi több tízezer forintunkba kerülhet, ha nem látszunk stabil adósnak.

 

Bevállalják a magyarok a változó kamatozást

Ha lakáshitel, akkor többféle megoldás közül választhatunk, vérmérsékletünk és pénztárcánk szerint. Léteznek fix kamatozású hitelek, gyakran módosuló kamatozások, és viszonylag stabil, de nem végig egyforma törlesztővel működő kölcsönök. Mit lenne érdemes választani a kamatozást tekintve, és mi jellemzi a hazai hiteleseket?

Az összes hitelt nézve az emberek fele, 51 %-a változó kamatozású kölcsön mellett szavaz. A lakáshitel esetében 40 % vállalja be a kockázatot. Ez azt jelenti, hogy kezdetben aránylag jó a törlesztőrészlet, amit fizetünk, ám a gazdaság változásával ez kicsit – vagy nagyon – megváltozhat. Ne feledjük, rengeteg lakáshitelről beszélünk: az év első 10 hónapjában 500 milliárdnyi ilyen kölcsönt vettünk fel. 

A mostani kamatok nehezen mennek lejjebb

Csak akkor lehetünk biztosak abban, hogy mennyit fizetünk havonta éveken vagy évtizedeken át, ha végig fix kamatozású a konstrukció. A változó kamatozás esetén jó, ha a havi bevételünk nem csökken, illetve nem árt, ha emelkedik, amennyiben felfelé indul el a törlesztő, különben ‘elszáll’ a hitel.

Szerencsére ma már államilag szabályozott, mekkora törlesztőrészlettel indulhat egy hitel a kliens havi jövedelméhez képest. Szemben a régi időkkel, a bank nem egyezhet bele olyan hitelbe, ami nem reális az ügyfél anyagi helyzetéhez képest. Így kisebb az esély arra, hogy akár kamat emelkedés esetén kivitelezhetetlen legyen a törlesztés.

Nem tanultunk túl sokat a devizahitelből

A magyar piacra jelenleg az jellemző, hogy túl nagy a felára a fix hiteleknek, azaz túlontúl meg kell fizetni a biztonságot. Ezért szavaznak sokan arra, hogy kicsi törlesztőrészlettel startolnak, és bíznak abban, hogy a kamatemelkedés nem hoz nagy drágulást.

Ha csak öt vagy tízévente számolják újra a kamatokat, még aránylag biztonságosnak mondható a kölcsön, de ha gyakran igazítják hozzá a bankközi kamatlábhoz, akkor kiszámíthatatlanabb a pénzügyi jövőnk. Épp ezért az előbbi opció a javasoltabb.

Az öt éven túl rögzített kamatú hitelt az összes kliens kb. 28 százaléka, az 1-5 évre rögzítettet kb. 30 százalékuk vállalja be (2017 1.negyedéve alapján). Azaz majdnem ugyanannyian szavaznak a biztonságosabb változatra, mint ahányan a még olcsóbbra, ámde labilisabbra.

A felmérések szerint egyébként azok a családok vesznek fel inkább kockázatosabb hitelt, ahol szűkösebb a havi költségvetés. Azt lehet mondani, akiknek kevesebb a tartaléka, mindent bevállal, csak kölcsönpéznhez jusson. Pedig épp nekik kellene a biztosabb megoldás felé menniük.

Ha rosszul alakulnak a dolgok, szerencsére akkor is van mentőkötél. A hitelkiváltó hitel vagy a hitelváltás mindenkinek a rendelkezésére áll, ha netán túl magasra emelkedik a törlesztő.

Még tovább is eshetnek a hitel kamatok

Hihetetlen, de igaz: a szakértők szerint maradhatnak egy ideig a hihetetlenül kedvező kamatok, sőt van olyan hitel, ahol ha kicsit is, de tovább csökkenhet a THM, azaz a teljes hiteldíj mutató.

Mint tudjuk, a kölcsönök esetében a kamat adja meg azt a költséget, ami mellett a bank kölcsönadja a pénzt. Az ügylet lehet fix vagy változó kamatozású, azaz  ez utóbbi esetében növekedhet is – a gazdasági változások függvényében – a havi törlesztőrészlet.

Túl hosszú időre nem vállal kockázatot a bank

A nagyon hosszú futamidejű jelzáloghitelek gyakorlatilag kivétel nélkül változó kamatozásúak. Ilyenkor van egy kamatperiódus, ami alatt stabil havi költséggel számolhatunk, egyébként pedig a bank változtat a kamaton – erre a hitelkockázat változása miatt van szüksége.

A rövidebb, maximum 10 éves kölcsönöket rendszerint fix verzióban is megtaláljuk.

A hozzáértők szerint, bár rekord alacsony szinten vannak a kamatok, az 5-10 éves kamatperiódusú kölcsönöknél van tér a kamatok esésére. Nemzetközi viszonylatban is nagyon kedvezőek most a hitelek, és ez azt jelenti, vannak olyan konstrukciók, ahol már inkább emelkedésre lehet számítani.

A legolcsóbb hiteleknél kb. 0,7 százalékos kamat emelkedés várható – ezek a rövid periódusonként változó kamatozású, legalacsonyabb THM mellett elérhető lakáshitelek. A magasabb kamatú hiteleknél viszont még eshetnek 0,5 százalékkal a kamatok. Egy hosszú távú hitelnél, ha a törlesztőrészlet havi összege pár tízezer forinttal csökken, az már a végösszeg tekintetében igen komoly nyereséget jelent.

Mindenki jól jár, ha jó hitel ajánlatok jönnek

Mint láttuk, még jobb is lehet a törlesztő, pedig már most sokkal barátságosabbak a viszonyok, mint akár 3-4 éve. Mindezeket a következtetéseket a regionális folyamatok tanulmányozásával vonták le.

Ez nem jelenti azt, hogy bosszankodhat, aki felvett már hitelt, mert elesik a legjobb ajánlatoktól. Ne feledjük, hogy bármikor van lehetőség arra, hogy kiváltsuk a meglevő szerződésünket egy kedvezőbbel.

Mélyponton a lakáshitel kamatok – mire figyeljünk oda?

A hitelek kamatai, így a lakáshitel kamatok is történelmi mélypontra jutottak el, ami azt jelenti, hihetetlenül kedvező feltételekkel vehetjük fel őket jelenleg. Mivel az ingatlan vásárlás kiemelkedően stabil befektetési lehetőség, ezért már emiatt is megfontolandó a hitelfelvétel.

Jelenleg átlagosan 5,57 százalékos kamat mellett juthatunk lakáshitelhez, de vannak komoly eltérések az ajánlatok között bankonként, illetve a kamatperiódustól függően. Ez utóbbi az, aminek a mentén érdemes megvizsgálni az ajánlatokat.

Mit nevezünk kamatperiódusnak?

Aki lakáshitelt igényel, annak meg kell ismerkednie ezzel a fogalommal, ugyanis bizonyos időközönként újraszámolják a bankok a kamatokat.

Például egy 15 éves időszak esetén 3 különböző szerződésnél újraszámolhatják a fizetendő kamatot évente, három évente és öt évente. Ez azt jelenti, egy, három vagy öt évig tudjuk, mennyit törlesztünk havonta, és utána új, előre nem kiszámítható helyzet áll elő, ami a bankközi kamathoz (BUBOR) kötött változó alapkamat plusz kamatfelár összességéből fog kiszámolódni. Ez ugye hosszú mondat volt – a lényeg, hogy időről időre az aktuális kamatszinthez (esetleg az állampapír hozamhoz) fog igazodni a mi kamatszintünk is.

A kamatfelár is emelhető a hitelező fél részéről, ám ennek  – szerencsére – szigorú szabályai vannak.

Mi történik, ha mi ezt nem szeretnénk? Akkor egy fix kamatozású lakáshitelt kell választanunk. A szakértők általában ezt javasolják, mint a legstabilabb, buktatók nélküli megoldást, ámde mindig ez a legmagasabb kamatszinttel rendelkező hitel ajánlat az összes közül.

Mennyivel kerül többe a fix?

Érdemes tudni, hogy nincsenek annyira egetverő különbségek a rövidebb periódusonként újraszámolt kamatú, és a hosszabb időszakra “bebetonozott” hitelfajták között. Nem árt utánagondolni, nem éri-e meg a biztonság pár ezer forinttal többért, mint a csábítóan alacsony indító részlet. 

Ha vállaljuk a kockázatot, a rövid kamatperiódussal jellemzett kölcsönök közt nagyon kedvező például a K&H Bank 3 évre fixált hitele, 4.36 százalékos THM-el.

Ha egy másik banknál öt év után fizetnénk módosult kamatot, akkor 4.76 százalékos THM-el indulunk. Viszont a végig fix kamatozás lényegesen többe fog kerülni nekünk a kezdetektől – kockázat viszont árfolyamváltozás esetén nem jár vele.

Érdemes minden bank ajánlatát megvizsgálni, mivel a legjobb, számunkra ideális ajánlatra csak így bukkanhatunk rá.

Mennyivel kedvezőbb a kölcsön magasabb fizetésnél?

Személyi kölcsön esetén a bank biztosítékként – hogy visszakapja a pénzét – leginkább a fizetésünket veszi figyelembe. A hitel feltételei erősen függnek a jövedelmi viszonyainktól.

A nagyobb összegű hitelekkel ellentétben, kölcsönnél az ingatlan letétbe helyezése nem merül fel, ám rendelkeznünk kell stabil és bizonyítható havi bevétellel, mint fedezettel, hogy komolyan vegyenek a bankok.

Nem minden juttatás és bevétel számít jövedelemnek

Hogy mit nevezhetünk jövedelemnek, az egy árnyalt kérdés, mindenesetre ‘zsebbe kapni’ a bért, családi vállalkozásban dolgozni nem jó ómen kölcsönfelvétel szempontjából.

Csak világosan kimutatható, lepapírozható, leadózott jövedelem vagy egyéb bevétel – ösztöndíj, GYES, GYED és sok más – felel meg a pénzintézeteknek.

Hogy mennyi a rendszeres jövedelmünk, az meghatározza egyebek közt azt is, mekkora maximális kölcsönt vehetünk fel: a plafon az éves jövedelmünk összege.

Vannak kölcsönök, amelyeket már havi 68 000 forintos bevételtől igényelhetünk. Azonban minél jobban keresünk havonta, minél biztosabb az anyagi helyzetünk, annál jobban “kényeztet” minket a szolgáltató. A cél nyilván az, hogy az ilyen ügyfelek tegyék ki a hitelfelvevők legnagyobb részét, és minél kevesebb legyen a kockázatos alany – ami a bank részéről teljesen érthető gondolatmenet.

kolcson
sok kérdés merülhet fel a rendszeres jövedelem kiszámításánál

(forrás: bevezetem.eu)

Lássuk a számokat!

Meglepően komoly különbségekről van szó. Egy összehasonlítás szerint, ha a havi összjövedelmünk 250 000 forint felett van, 1 000 000 forintot felvéve, 3 éves futamidővel számolva 32 ezer forintot kell törlesztenünk havonta. Ha alacsonyabb a jövedelmünk, akkor viszont 34 ezer forintba kerül nekünk havonta a személyi kölcsön. A teljes futamidőt tekintve 70 000 forinttal olcsóbb ugyanaz a kölcsön annak, aki megfelelően magas jövedelemmel rendelkezik.

Van olyan “prémium hitel” prémium bevételűeknél, ahol 100 000 forinttal jobban jönnek ki a negyedmillió bizonyított jövedelemmel rendelkező ügyfelek.  

Mi a teendőnk, hogy mi is a lehető legkedvezőbben kapjunk kölcsönt? A legfontosabb komolyan venni a hitel alapot képező jövedelem összeadását, hogy minél magasabb fedezetet tudjunk felmutatni. Az összes jövedelem fajtánkat számoljuk össze, és nyújtsuk be, és próbáljuk lepapírozni bevételeinket, mivel komoly összegeket nyerhetünk ezzel.  

Most vegyen fel kölcsönt – de válasszon gondosan

Most igazán érdemes megnézni a személyi kölcsönök kamatait: szinte irreálisan nagy különbségek vannak az egyes ajánlatok között.

Egy egymillió forintos ajánlat esetében a legelőnyösebb és legdrágább kamatok között akár félmillió forint különbség is lehet jelenleg – ennyivel kevesebbet kell fizetnünk összességében, ha a legalacsonyabb kamatot, és a legjobb ajánlatot választjuk.  

Mintegy száz személyi kölcsön ajánlat van ma a piacon
Egy jó kölcsön kiválasztásával sokat nyerhetünk

(forrás: tmkronika.hu)

Lezuhantak a kamatok

Nagyon kedvező hitelkonstrukciókat is találunk most személyi kölcsön vonalon, és ez várhatóan fokozza majd az érdeklődést a kölcsönök iránt. Sok ajánlatnál egy számjegyűek (10% alattiak) a kamatok.

Persze nem mellékes, mekkora a THM, ez mutatja ugyanis az összes költségünket a kamattal együtt, ami a hitel felvételével jár. Míg néhány éve jellemzően 20 % felettiek voltak a THM-ek, ma már ennek feléért kínálják a személyi kölcsönöket. Már létezik 9 %-os teljes költségű személyi kölcsön a piacon – pár éve a kamatok közt is rendkívül alacsony lett volna egy ilyen mutató.  

A végeredmény persze több tényezőtől függ, ezek egyike a futamidő. Minél hosszabb futamidőt választunk, annál többe fog kerülni a személyi kölcsön. A pénzintézetek olcsóbb kölcsönnel díjazzák, ha hamar viszontlátják a meghitelezett összeget.

Ügyfeleket gyűjtenek más téren is

Sok banktól kedvezmény jár az online hitelügyintézésért – ez olyan, mint az áruházakban az önkiszolgáló fizetés, amikor nem foglaljuk le a pénztárost.

A legjobb ajánlatokról azért jó tudni, sok esetben a “jó ügyfeleknek” szólnak, és az ügyfeleket erősen szűrő feltételek mellett kaphatók meg. Például feltétel lehet, hogy a fizetésünket – amely el kell, hogy érjen egy szintet – az adott banknál indított folyószámlán vezetjük. A pénzintézet akár még azt is megszabhatja, havi hány tranzakció a minimum, aminek a számlánkon történnie kell. Ez ugyanis mind bevétellel jár a bank számlára. Ez igényel némi számítgatást: mi járunk-e jobban az adott konstrukcióval végeredményben, vagy a bank.  

Milyen személyi kölcsönt válasszunk?

Azt gondolnánk, a személyi kölcsön a magas kamat miatt nem éri meg, de mégis lehet előnyösebb, mint a hitelek.

A személyi kölcsön legnagyobb előnye, hogy nem szükséges ingatlanfedezet, általában szabadon felhasználható, és itt az egyedüli biztosíték a fizetésünk, esetlegesen egyéb hiteleink és az eddigi számlamúltunk.

Régebben még 30-40%-os kamattal is kínálták (vagy deviza alapon olcsóbban), de 2012 áprilisától a jegybanki alapkamatnál maximum 24%-al magasabb kamattal lehet ilyen kölcsönt nyújtani (ez jelenleg 27,6%). Léteznek 20%-os kamatnál alacsonyabb ajánlatok is, gyorskölcsönnél viszont magasabb THM-re számíthatunk. Hitelkiváltás, adósságrendezés, vagy online kölcsön esetén már akár 13,47 % THM-el is találunk ajánlatokat.

Jó tudni, hogy 2015 augusztusában megegyezett a kormány és a bankszektor abban,  hogy forintosítják az utolsó devizaalapú hiteleket és kölcsönöket is Magyarországon.

Eljött a forintosítás ideje

2015 decemberétől postázzák a pénzintézetek minden ügyfelüknek a forintosításról szóló ajánlatukat. Amennyiben 30 napon belül az ügyfél nem jelzi a hitelnyújtónak, hogy nem kíván élni a forintosítással, akkor életbe lép a szerződésmódosítás. Azaz maradhatunk deviza alapon, de természetesen tudnunk el, hogy ez az árfolyam változások miatt bizonytalansági tényezőt fog jelenteni nekünk.

Egészen biztonságos kölcsönöket is felvehetünk ma már. Hogy miért?

Most már csak forintalapon nyújtanak személyi kölcsönt a bankok, és emellett sokszor fix a kamat, tehát a futamidő végéig nem változik, ha a hitelt szerződésszerűen törlesztjük – vagyis sokkal biztonságosabb ezeknek a verzióknak a felvétele, mint a régi hitelek esetében. Amikor a hitel lehetőségek közül választunk, részesítsük előnyben tehát azokat, amelyeknek fix a kamata, ez azt jelenti, hogy jegybanki kamatemelés esetén sem ugrik meg a kamatunk. Sem a jegybanki változások, sem a devizaváltozások nem érintik a törlesztésünket ezáltal.

Mire igen, mire ne?

Mielőtt beleugranánk a hitelfelvételbe, gondoljuk át, hogy valóban szükségünk van-e az így szerzett pénzre. Karácsonyi ajándékokra, éves nyaralásunkra semmiképp sem érdemes felvenni, inkább ütemezzük át a bevételeinket, spóroljunk. Viszont például drágább hiteleink (amely áruhitel, folyószámla hitel vagy hitelkártya tartozás is lehet) kiváltásakor akár százezreket nyerhetünk.

(kép forrása: ekonomikshistoria.se)

ekonomikkshitoria.se

Hitel vagy személyi kölcsön?

Sokunknak a pénzügyi alapkérdésekkel is problémáink vannak, ami nem kis részt annak köszönhető, hogy a hazai közoktatás nem tér ki a pénzügyi ismeretekre. Így aztán mindenki úgy boldogul a számlabefizetéssel vagy hitelfelvétellel, ahogy tud, míg számos országban erre felkészítik a gyerekeket.

Pupils at Cheswick Green Primary in Solihull in the Midlands (l-r): Annelise, Maddie, Lydia, Annabel

Tudjuk-e vajon például, hogy mi a hitel és a kölcsön közt a különbség, és melyiket mikor érdemes felvenni? Ha tíz embert véletlenszerűen megállítanánk az utcán, vajon hányan tudnának erre a kérdésre válaszolni?

A magánszemélyek által felvehető kölcsön neve személyi kölcsön. A személyi kölcsön előnye, hogy gyorsan felvehető, kisebb összegekre, rövid futamidőre. Mivel nincs olyan komoly összegről szó, ingatlanfedezet nélkül is megkaphatjuk a banktól.

A személyi kölcsönt sem dobják azonban utánunk, ha besétálunk a bankba, bizonyos feltételeknek meg kell felelnünk. Általában a jelenlegi munkahelyünkön minimum 3 hónapja kell ott lennünk ahhoz, hogy esélyünk legyen kölcsönre.

Nehogy fesztiválozásra költsünk

Személyi kölcsönnél a legfiatalabb felnőtt korosztálynak kevés pénzintézetnél van esélye. Van, ahol 18 évesen is igényelhetnünk, de több banknál 25 év alatt kezesre vagy adóstársra van szükségünk. Hiába vagyunk tehát nagykorúak, a bank még nem vesz minket komolyan. Nem véletlen egyébként, hiszen ha összeállítjuk a dokumentációt, néhány órán belül hatalmas összeghez juthatunk – ehhez azért kell némi felnőttes hidegvér és megfontoltság – vélik a bankok. A hetven év felettiek is számíthatnak egy kis homlokráncolásra a bankok részéről, náluk is adóstárs bevonása a jellemző feltétele a kölcsön és hitel felvételnek.

A gyorsaság sokba is kerülhet

Jó választásnak tűnik tehát a személyi kölcsön, ami könnyebben intézhető, felvehető, mint a hitel. Az éremnek azonban van egy másik oldala is: a kamat és a THM (teljes hiteldíj mutató) lényegesen magasabb ennél a rövidebb futamidejű, fedezet nélküli verziónál, mint a hitelnél. Míg a kölcsön azt jelenti a bank szempontjából, hogy az ügyfél kezébe nyomja a pénzt, a hitel esetében az adott személynek hitelkerete van a banknál, amiből lehívhat összegeket. A kölcsön kockázatosabb a bank szempontjából, és kamatot kell fizetnünk utána. A jelzálog alapú hitelnél az igénylő jövedelme a fedezet.  

A fentiek alapján már kicsit magabiztosabban dönthetünk, aktuális ház, úszómedence vagy akvárium vásárlásunkhoz milyen formában igénylünk támogatást a bankoktól.