Hitel előtörlesztés – nem mindegy, mikor és hogy

Ha lakáshitelt veszünk fel, lehetőségünk van idő előtt visszafizetni a pénzt. Főleg nem fix törlesztő esetén érdemes törekedni erre. Ám vannak esetek, mikor nem jó üzlet az előtörlesztés.

Ha nagyobb tőkéhez jutunk, csökkentsük a tartozásunkat

Az előtörlesztés során eltérünk attól, hogy havonta fizetjük a törlesztőrészletet, hanem hamarabb egy nagyobb összeget visszaadunk a banknak. Ezáltal a tőketartozásunk csökken, és a továbbiakban kisebb összegeket kell havonta törlesztenünk.

Hasonló, de némileg más eset a végtörlesztés, amikor egyben visszafizetjük a tartozásunkat a hitelező félnek. Mindkettőre igaz, hogy a bank számára ez sokkal kevesebb bevételt hoz, mintha végig szép szabályosan törlesztenénk. Ezért aztán ha nagyon nem éri meg a számára, szankcionálja is az elő- illetve végtörlesztést.

Általában 1-2 százalékos előtörlesztési díj befizetésével tudunk nagyobb összeget visszatörleszteni, és ezzel mindenképpen nyerünk.  

Minél előbb törlesszük vissza a hitelet
Minél előbb törlesszük vissza a hitelt

(kép forrás: yourpfpro.com)

Ám a legtöbb pénzintézetnél ha 3-6 éven belül teljes előtörlesztéssel élünk, vagy éppen a tőketartozás több, mint felét visszafizetjük, akkor vissza kell fizetnünk mindazon kedvezményeket, amelyek a hitel indulásakor akció keretében jártak. Ilyenek szoktak lenni a bank által átvállalt értékbecslői díj, közjegyzői díj stb., amelyekkel akár 100 ezer forintot is nyerhettünk.

Kalkulátorral is számítgathatunk

Jó tudni, a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek nem ‘büntetnek’ így, ha túl korán előtörlesztünk. Mindig nézzük meg tehát, többet nyerünk-e, mint amennyit veszítünk. Az legjobb döntéshez már előtörlesztés kalkulátor is létezik.

A végtörlesztést is a megfelelő időpontban érdemes csak megtenni. Egyfajta végtörlesztés az is, ha egy kedvezőtlenebb hitelről átváltunk egy jobbra, például fogyasztóbarát hitelre. Ha találunk a piacon jobb konstrukciót, akkor is váltsunk, ha nem okoz nehézséget a havi részletek befizetése, hisz mindenképpen nyerünk.

A legdrágább, legelavultabb lakáshitelekbe a legkönnyebb beleragadni, és a rosszabb anyagi helyzetűeknek nehezebb ‘fogadókész’ bankot találni a hitelkiváltáshoz. A törlesztési hátralékra például mindig ügyeljünk – vagyis arra, hogy ne halmozódjon fel -, mivel a hitelmúltunkat mindig nézik az új banknál, ha hitelkiváltást szeretnénk kérelmezni.

Min módosíthatunk menet közben a hitelen?

Sokan azért tartanak a lakáshiteltől, mivel úgy gondolják, hosszú időre ‘belebetonozzák’ magukat egy szerződésbe, és egy idő után akár nehéz helyzetbe is kerülhetnek. Ám ezek a konstrukciók valójában igen rugalmasak, sok téren alakíthatók úgy, ahogy az ügyfélnek éppen a legjobb.

Vannak olyan élethelyzetek, amik megkívánják, hogy módosuljon a hitelszerződés. Csak egy a sok közül az, ha egy házaspár veszi fel a kölcsönt, de külön utakra lépnek, és az egyik fél kivásárolná a másikat, mert nála marad az adott lakás vagy ház. A bankok teret adnak a változtatásoknak, bár sok esetben – például a végtörlesztésnél – megkérik ennek az árát.

Lássuk, min alakíthatunk a futamidő alatt!

változtathatunk azon, ki és meddig fizet
Változtathatunk azon, ki és meddig fizet

(kép forrás: financialexpress.com)

  • Módosulhat maga a futamidő

Ha nagyobb pénzösszeghez jutunk, érdemes megkurtítani a fizetés időszakát, mivel értelemszerűen kisebb összegű törlesztőt fizetünk ezzel. Ha előbb kilépünk a hitelből, vagy nagyobb összeget beletörlesztünk, hogy csökkentsük az adósságot, annak külön díja van. Ám ennek kifizetésével is előnyösebb hamarabb befejezni a törlesztést.

Igaz, ma már az ingyenes előtörlesztést nem kötelesek biztosítani a bankok, de az 1-1,5 %-os törlesztési díj azért vállalható összeg. Főleg a nem végig fix szerződések futamidejét érdemes levágnunk.

  • Módosulhat az ingatlanfedezet

Például kicserélhetjük egy másikra az adott lakóingatlant. Ez már közjegyzőt igénylő művelet, kevésbé rutinszerű, mint a futamidő csökkentése.

  • Módosulhatnak az adós, a kezes, a zálogkötelezett

A szerződésből “kiengedhető” például valamelyik adós, szintén szerződésmódosítással, valamint közjegyző közreműködésével. Szereplő bevonása vagy kiengedése néven az adott bank szabályzata rögzíti, milyen kérelem benyújtása szükséges ehhez, és hogy zajlik az eljárás. Banki hozzájárulás nélkül nem változhat meg egyik szereplő sem.

Az ügyletbe belépni szándékozó felek hitelképességét ugyanúgy szigorúan ellenőrzik – például vizsgálják a KHR státuszt – , mint a szerződéskötésnél a ‘kezdő’ ügyfél esetében.

 

 

 

 

 

.

 

 

 

 

 

Mennyit nyerhetünk a hitel előtörlesztésével?

Sokan törlesztenek úgy hitelt, hogy ezzel párhuzamosan, egyidejűleg gondosan óvják befektetett, félretett pénzüket. Ám időnként érdemes a bankkölcsön törlesztését előtérbe helyezni, a biztonsági tartalék rovására.  

A szakemberek általában azt javasolják, legalább 3-6 havi bevételnek megfelelő megtakarítással rendelkezzünk. Ennek figyelembevételével, ha van elég tőkénk, érdemes a havi törlesztés ritmusából kilépni, és félretett pénzünkből áldozni a hiteleink idő előtti visszafizetésére.

Az előtörlesztésért ugyan külön díjat kell fizetni a banknak – ez jelenleg a visszafizetett összeg 2 százalékáig mehet fel -, de ez a lépés azt eredményezi, hogy jóval kisebb kamatot kell attól fogva fizetnünk. A bankok általában ugyanannyit számolnak fel a végtörlesztésért – azaz ha teljesen búcsút mondunk a hitelnek -, mint az előtörlesztésért. Az OTP-nél például a maximális 2 százalék ez a tarifa, míg a K&H Banknál 1 százalék.

Jó tudni, hogy vannak külön ‘eseti’ maximumok, amik megszabják a legmagasabb díjazást lakáshitel esetében a bankok számára. Ha az elő- vagy végtörlesztés a kamatperiódus fordulónapjára esik, maximum 2 százalék a korlát, ha nem másik hitelből történik a törlesztés, a fenti díj csak 1,5 százalék lehet. Ha a kamatperiódus váltás napján törlesztünk, 1 százalék ugyanez a díjazás.

Érdemes ebből a szempontból is vizsgálni előzetesen az ajánlatokat, ugyanis van ahol bizonyos feltételek mellett (például önerőből) ingyenes az előtörlesztés, vagy például évente kétszer díjmentesen ‘betörleszthetünk’.

Mekkora összeget lehet megtakarítani, ha a pénzintézet szempontjából ‘szabálytalanul’ törlesztünk?

A hvg.hu ezzel foglalkozó cikkében példának vesznek egy 10 millió forintos lakáshitelt, átlagosnak mondható, 5 százalékos THM-mel, amelyet 20 év alatt kell visszafizetni, 5 éves kamatperiódus mellett. Ha az ötödik és a tizedik év végére sikerül összegyűjtenünk a törlesztők visszafizetése mellett 1-1 millió forintot, akkor összességében 2,6 millió forintot nyerünk. Az előtörlesztési díjat is kifizettük emellett. A havi törlesztőrészletet 11, majd 19 százalékkal sikerült ezúton törleszteni.

A végtörlesztés érzése
A végtörlesztés érzése (forrás: dbs.com.sg)

Ebből a példából egyértelműen kiderül, ha a hitel visszafizetése mellett sikerül még tőkére szert tennünk, akkor azt nem ajánlott külön kezelni, és takarékoskodni belőle; többet nyerünk, ha beletörlesztjük a kölcsönünk visszafizetésébe. Minél előbb sor kerül az előtörlesztésre, annál könnyebb lesz számunkra letudni a kölcsön kifizetését.

 

Személyi kölcsön – amikor a gyorsaság a fontos

Vannak olyan esetek, amikor egy pár százezres, vagy még kisebb összeg elengedhetetlenül szükséges lenne, méghozzá azonnal. Nem az a probléma, hogy hatalmas tőkére lenne szükségünk, hanem az, hogy ezt az összeget nagyon gyorsan elő kell teremtenünk.

Pénz kell a hétvégéig

Ha például a munkaeszközünkként használt számítógépet kell pótolnunk napokon belül; ha egy kihagyhatatlan vétellel találkozunk, például ösztöndíj befizetéssel; ha ki kell pótolnunk az esküvőnk költségeit; ha váratlan egészségügyi kiadással találjuk szembe magunkat.

eskuvo
Esküvő – a váratlan költségek kincsesbányája (kép forrás: eskuvottervezek.hu)

Csupa olyan eset, amikor várhatóan nem fogunk beleroppanni a hitel és a kamatok visszafizetésébe, de a segítség azonnal kell. Nem mindenki szeret szívességet kérni, kölcsönkéréssel zaklatni a környezetét. Ilyenkor kézenfekvő megoldás a személyi kölcsön felvétele.

Plusz szerződésekért kedvezmények

A kínálkozó megoldások igen rugalmasak, csökkenthetjük későbbi költségeinket, ha jól választunk a feltételek közül.

Ha bankot váltunk – bankszámlát nyitunk a személyi kölcsön mellett -, akkor akár 11 százalékpontos kamatkedvezményben is részesülhetünk. Már csak a bankszámla fenntartási költségét és egyéb esetleges költségeit kell számba vennünk, hogy világos legyen, megéri-e összességében ez a vállalás.

Azt érdemes tudni, hogy nem vagyunk kötelesek a kiegészítő szerződéseket vállalni hitel felvétele esetén, bármennyire is ajánlják nekünk.

Csökkenthetjük a törlesztőrészletek okozta terheket az előtörlesztéssel. Ha idő előtt visszafizetjük a kölcsönt, az a banknak nyilvánvaló bevételkiesést jelent, így ennek megvan az előtörlesztési díja.

Viszont a bank nem számíthat fel előtörlesztési díjat, ha az ügyfél maximum 200 ezer forintot fizet be, és a megelőző 12 hónapban még nem élt előtörlesztéssel. Ezért sokan évi egyszeri alkalommal élnek az előtörlesztés lehetőségével, amíg ki nem tudnak szállni a hitelből. Igaz, egy személyi kölcsön visszafizetése ritkán tart több évig.

A személyi kölcsönök esetében az egyik leglényegesebb az időtényező. A számlavezető bankunknál akár néhány órán belül is hitelhez juthatunk. Ennek a típusú kölcsönnek az átfutási ideje 3-4 nap szokott lenni, ha minden dokumentumot be tudunk nyújtani, ez idő alatt megtörténik például a KHR lista ellenőrzése; a hiánypótlás kitolja ezt az időt. A lakáshitelek több hetes ügyintézéséhez képest tehát villamsebességgel juthatunk hozzá az éppen hiányzó pénzösszeghez.

Hitel olcsóbban – hogy ússzuk meg az elő- és végtörlesztést?

Minden lakáshitel felvevő tudja, hogy ha sikerül előbb lezárnia a hiteltörlesztést, akkor végtörlesztési díjat fog kérni a bank. A végtörlesztés mellett létezik előtörlesztés is, amikor a tartozás egy részét fizetjük vissza, és ez sincs ingyen. Szerencsére mindkettő kikerülésére vannak lehetőségek.

Sokan túlzónak tartják a hitelező részéről ezeket a díjakat, hiszen a kamatokat amúgy is törleszti az adós. Ám ha évekkel lerövidül számunkra a törlesztési időszak, akkor sokkal olcsóbban kapjuk meg a hitelt, és a bank az elmaradt kamatok miatt kárpótlást szeretne.

Az ügyfél több okból is szívesen abbahagyja a hitele törlesztését, amint tudja. Mindig kockázatos évekre előre hónapról hónapra egy nagyobb összeg kifizetését vállalni, hiszen nem látjuk előre a jövőt. Másrészt pedig, ha nem fix összegű a törlesztőrészletünk, főként ha rövid kamatperiódusú, akkor függeni fog az aktuális kamatszinttől. Mindig várnunk kell majd arra, mivé változik az összeg, amikor újraszámolja a bank – ez ugye elég komoly stressz faktor. Választhattunk például 3 éves, 5 éves vagy 15 éves kamatperiódust; minél gyakoribb a váltás, annál rázósabban alakulhat a hiteltörlesztés.

Hogy tudjuk lerövidíteni a törlesztést?

Akkor van komolyabb kiadásunk mint hitelfelvevőnek, ha az első 3-5 évben vissza tudjuk valamilyen jó szerencse folytán fizetni a teljes kölcsönt. Az elengedett kezdeti költségeket ilyenkor általában pluszban visszafizetteti a hitelező.

Ha később  törlesztünk, a végtörlesztés egy 1,5-2 %-os díj, és maximalizálva van az összege, ami jóval kedvezőbb, de ha van mód rá, érdemes elkerülni. Tehát nem kell az összes elmaradt kamatot visszafizetnünk.

ház
hamarosan boldog lakástulajdonosok lehetünk

(forrás: realtor.com)

Alapvetően az előtörlesztés esetén van módunk rá, hogy bizonyos – pénzintézetenként más-más – esetekben ne fizessük. Több banknál az első vagy az első két előtörlesztés ingyenes, és mindig megszabnak egy 4-5 éves időszakot, ami előtt nem lehet ezzel a lehetőséggel élni. Az előtörlesztéssel csökkentjük a tartozást, ám az egész hitelt nem tudjuk egyszerre letenni.

Itt választhatunk: alapesetben ugyanolyan hosszú marad a futamidő, csak kevesebbet fizetünk havonta, ha inkább kurtább futamidőre szavaznánk magasabb részletekkel, akkor azt szerződésmódosítással tudjuk elérni.

A végtörlesztés pedig akkor maradhat el, ha:

  • Bankon belüli hitelkiváltás történik
  • Hitelkiváltáskor, mikor új bankba lép át az ügyfél, az új hitelbe beletörlesztik díjmentesen az előző hitel összegét
  • CSOK igénylését követően született gyerek esetén az utólagos támogatással kiváltható a hitel
  • Valamely adós halála esetén – de erre inkább ne kerüljön sor.

Megváltozott a hitelek elő- és végtörlesztés szabályozása

A közelmúltban megváltozott a jelzálog fedezettel bíró lakáscélú és szabad felhasználású hitelek elő- és végtörlesztésére vonatkozó törvényi szabályozása. A márciusi változtatás eredményeként az előtörlesztés drágább lett, a hitelkiváltás olcsóbb.

A jogszabályi változást az egyes bankok szabadon ültethették át a múltban megkötött hitelszerződések vonatkozásában, vagyis dönthettek, ráterhelik az ügyfeleikre, vagy sem. A bankok árképzése igen különböző lett, így érdemes részletesen tájékozódni.

A kétszeres ingyenes előtörlesztést törölték

Fontos módosulás, hogy a jelzálogfedezettel rendelkező lakáscélú hitelek  esetében megszűnt a bankok által kötelezően biztosítandó kétszeri ingyenes előtörlesztés lehetősége. A Bankmonitor felmérése szerint a bankok döntő részben 1-2% közötti mértékben állapították meg az új díjszabásukat az elő és végtörlesztésre. Drágult az önerőből történő előtörlesztés.

Nem árt tudni, hogy ez év március végétől a hitelkiváltás olcsóbb lett. Ez sokak számára fontos lehet, akik belebonyolódtak a hiteleik törlesztésébe: ezzel az adósságkezelési megoldással egy darab kedvezőbb kölcsönre cserélhetik hiteleiket. De még ha nincs is gondunk a törlesztéssel, és nem dől be tőle a háztartásunk költségvetése, akkor is érdemes időről időre megvizsgálni és “cserélni” a hiteleinket, ahogy ezt például az Egyesült Államokban a lakáshitelek felvevőinek 15-20 százaléka megteszi évente. Magyarországon ez az arány minimális, de a pozitív változtatás hatására a lehetőséggel élő ügyfelek száma nőhet.

mintegy 10 %-al drágult az önerőből törlesztő előtörlesztés, a hitelkiváltás viszont kedvezőbb
változott a hitelek szabályozása

(forrás: clientservicesupport.com)

Nagyon olcsó, de nemzetközi összehasonlításban drága

A magyar lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója több mint 3 éve csökken, 2015 júliusában az MNB adatai szerint 5,75 százalék volt a háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelek esetében, írja a Piac és Profit.

Ez a szint már a devizaalapú hitelek válság előtt jellemző költsége alatt van, tehát nagyon kedvező áron lehet most lakáshitelhez jutni.

Európai összehasonlításban azonban a magyar lakáshitelek átlagköltség mutatója mégis nagyon magas, az EKB adatai szerint a 28 EU tagállam közül csak Bulgáriában magasabb ez a mutató.