Lakáspiac: fokozódik a pörgés?

Sokan a közeljövőre prognosztizálják az ingatlanpiaci drágulás tetőpontját. Ennél magasabbak már nem lehetnek az árak, és most kell eladni – tartja a közvélekedés. Ám még növekedhet az érdeklődés.

Csökkenés? Nincs a látóhatáron

Aki arra számít, hogy jön a válság, és gyorsan lehűl a piac, annak érdemes azzal számolnia, hogy az ingatlanpiac olyan, mint egy óceánjáró: nagyon lassan fordul csak meg. Azaz ha jön is fordulat, az árak évek elteltével fognak lanyhulni.

Érdemes belegondolni, a 2008-as pénzügyi válság 2013-ra vitte le mélybe a lakásárakat. A lakások legnagyobb része 180-210 ezer négyzetméteres árért kelt el. 2013-tól viszont több olyan tényező jött, például az Airbnb, ami világviszonylatban is szupergyorsan növelte az átlag ingatlanárat – elsősorban Budapesten.

A CSOK fűteni fogja a lakáspiacot

Annak, hogy válság esetén sem lanyhul egyhamar a drágulás, az egyik fő eredője egyébként az emberi tényező: a tulajdonosok, eladók ragaszkodnak a magas árakhoz. Ennek néha ésszerű oka sincsen, érdemes csak a patinás XII. kerület lakásáraira gondolni.

Hogy miért nem fognak visszaesni az árak? Az olyan állami lépések, mint a babaváró hitel és a CSOK fokozzák az érdeklődést, és helyükön tartják, netán emelik is a lakásárakat.

Mivel tömegek fognak tízmillió forintot kapni, amelyet jó esetben nem kell visszafizetniük, ez azt jelenti, hogy több esélyes vevő startol rá a lakásokra, és ez tolni fog a lakásárakon.

Hozzá kell tenni, mind a CSOK, mind a babaváró hitel célcsoportja erősen korlátozott, például csak házasok élhetnek a lehetőséggel. Ám aki az utóbbira esélyes – azaz biztos lehet abban, hogy lesz gyereke -, feltehetően mindenképpen élni fog a lehetőséggel, annyira kedvezőek a kondíciók.  

Ha tehát lakásunk van, érdemes költenünk a felújításra – lakásfelújítási hitellel is akár -, hiszen el fogjuk tudni egy, vagy két év múlva is magas áron. Éppígy az eladási árak a kiadásiakra is hatnak, és azok lejjebb ereszkedését sem lehet prognosztizálni.

Ha pedig azt tervezzük, hogy elhalasztjuk az ingatlan vételt, mert kivárjuk a  jó árakat, ezt nem feltétlenül érdemes tennünk.

 

Érdemes-e “tervezőasztalról” hitelre új lakást venni?

Rendkívül szerencsés módon véget ért az építőiparra jellemző pangás, és reagálva a piaci igényekre, sorra jelennek meg az újépítésű otthonok hirdetései.

A lakásunkkal csak két év múlva találkozunk

Ezekbe a társasházi projektekbe úgy szállnak be a vevők, hogy a házak sokszor még csak papíron vannak jelen, netán szerkezetkészek. Költözhető lakás az ígéretek szerint másfél-két év múlva lesz belőlük – hogy ez valóban ilyen ütemben valósul-e meg, az mindig egy nyitott kérdés.

Arról már írtunk korábban, hogy többek számára elérhetővé váltak ezek az új otthonok, mivel a CSOK módosítása révén finanszírozhatóvá vált állami támogatásból ez a fajta ingatlan is.

Arról is írtunk, hogy lenne még mit csiszolni ezen a megoldáson, mivel előre nem kapják meg az állami lakáshitelt az igénylők – és az újépítési társasházaknál induláskor kell beszállni legalább egy részlettel -, hanem meg kell finanszírozniuk a központi pénzt saját forrásból. Hiszen csak kulcsátadás (egész pontosan az albetétesítés) után utalja ki a bank a CSOK után járó támogatást.

Szinte kiszámíthatatlan a kockázat

Megfontolandó az is, hogy hitelt vegyünk fel ezekre a típusú ingatlanokra. Nagy kockázatot jelent, hogy milyen kamatláb mellett fogunk hitelt kapni 2 év múlva, az ígéretek szerint akkor átadásra kerülő lakásokra?

Hiszen most akár 4%-os kamat mellett is kapunk fix hitelt, de vajon 2 év múlva milyen kamatok lesznek elérhetőek? Jelenleg egy rendkívül kedvező kamatkörnyezet áll fenn, de ennek stabil megmaradására nincsen garancia. Két évvel ezelőtt teljesen más feltételekkel kínálták a pénzintézetek a lakáshiteleket, és hullámozhat még nagyokat a THM – ne igyunk tehát előre a medve bőrére.

Ha most vesszük fel a lakáshitelt bármelyik pénzintézetnél, az két év múlva nem a ma megállapodott kamattal fog indulni, mint az építési hitelek esetében.

A kamatláb-emelkedés nem kizárható, mivel most kedvezőtlenül alacsonyak ezek a mutatók a bankok számára. Egy 15 éves hitelnél közel 30%-os törlesztőrészlet-növekedést okoz egy szerény 3 %-pontos kamatláb-emelkedés, vagy másképpen fogalmazva például egy 15 milliós hitelösszegnél például 4,5 millióval többet fogsz kifizetni kamatra – írja a Kiszámoló blog.

tervrajz
Érdemes előre gondolkodni, mikor még csak tervrajzon látjuk a házunkat

(forrás: visualizingarchitecture.com)

A lényeg tehát, gondoljuk meg jól, mit tudunk finanszírozni a jelenlegi lakáshitel ajánlatokból, és számoljuk ki, akár hitelszakértő segítségével, merre és mennyivel mozdulhatnak el a kölcsönök. 

Drágább az ingatlanok építése – tovább növekednek az árak?

2016-ban a kereslet élénkülése folytatódott a lakáspiacon, és ennek eredményeként bekövetkezett az, amire már sokan vártak: beindultak a lakásépítések is. Ámde a kivitelező cégek a költségek komoly emelkedését tapasztalják. Kihatással lesz ez az árakra is?

A kérdés azért is jogos, mivel ahogy növekedett a kereslet a lakások, házak iránt, ez természetesen azt eredményezte, hogy felmentek az árak. Aki lakást akar venni, vagy bérelni, az bizony azt tapasztalja, akár 30-50 százalékkal többet kell fizetni ugyanazért, mint kb. másfél évvel ezelőtt. Azonban, akár hitel felvételével, még mindig bombabiztos üzlet a lakásvásárlás.

epitkezes
Egyre többen juthatnak újépítésű ingatlanhoz

(forrás: pinterest.com)

Az építtetők hasznát csökkenti a költségnövekedés

Bombabiztos üzlet az ingatlanfejlesztés is?

Bizonyos eladási árszint felett a lakásépítés újra jövedelmező üzletté vált, de lassan egy évvel az áfacsökkentés bejelentése után az is világosan látszik, hogy az intézkedés következtében növekvő ingatlanfejlesztői profit jelentős részét elviszik a növekvő telekárak, illetve kivitelezési költségek.

A legnagyobb probléma a munkerőhiány – amit a jelentős szakember-kivándorlás okoz – , és a vállalkozók díjának ebből eredő emelkedése.

Vagyis aki hajlandó és alkalmas arra, hogy munkát vállaljon az építkezéseken, azt jobban meg kell fizetni, mint amikor az ingatlancégek dúskáltak a munkaerőben.

Mindez azokat a fejlesztőket és az ő projektjeiket érintheti leginkább, akik a banki hitelekhez elvárt előértékesítés teljesítése érdekében az elmúlt 1,5 éves növekedési hullámot kihasználva a kivitelezővel történő megállapodás előtt előre értékesítették az ingatlanokat. Ezekben az esetekben a kivitelezési költségek a vártnál is jelentősebb emelkedése a fejlesztői profitot csökkentheti.

A minőség rovására mehet

Hogy mindennek következtében növekedni fognak-e az árak? A társasházak általában úgy készülnek, hogy előre szerződést kötnek a későbbi lakókkal, akik szakaszonként részletekben fizetik ki épülőben levő otthonuk árát. 

A szakértők arra figyelmeztetnek, hogy egyes beruházók az épülő lakások műszaki színvonalának csökkentésével próbálhatnak meg spórolni. Ha már a szerződés megköttetett, a vevők kénytelenek lesznek komolyan ellenőrizni az átvételkor az otthonukat.

A jövőben – bár a kereslet a CSOK kedvező módosulása miatt várhatóan tovább fog növekedni – nem kell jelentős áremelkedésre számítani, ami többek közt annak is az eredménye, hogy egyre többen kapcsolódnak bele a fejlesztésekbe.

Kedvezően változott a CSOK

Szeptemberben jelentette be a kormány, hogy változik a CSOK szabályozása annak érdekében, hogy többen élhessenek vele. Többek között úgy módosították a szabályokat, hogy építés alatt álló társasházban is valós segítséget jelenthessen az állami támogatás.

A lakáshitelek legkedvezőbbike, a CSOK korábban újépítésű, ezen belül elkészült lakásra volt felvehető.

Azonban, ha épülő társasházban veszünk lakást, a tervek elfogadását követően, gyakorlatilag “menetközben” kell megvenni az ingatlant, be kell szállni a költségekbe, és csak fél-egy évvel később kapjuk meg a lakáskulcsot. Így nem lehetett az otthonteremtési kedvezmény segítségével megvalósítani a vételt.

tarsashaz
Álom-társasház – nem elég a végén fizetni

(forrás: epiteszforum.hu)

Gombamód szaporodnak a társasház építések

A probléma azért volt jelentős, mert az újépítésű lakások igen nagy része ilyen új társasházi projektben valósul meg – és egyre több ilyen építkezés indul.

Ez a lehetőség tehát a CSOK-osoknak nem volt elérhető, mivel csak a valós lakás esetében járt a támogatás. A kifizetés a hiteleknél általában az úgynevezett albetétesítést követheti, azaz a telekkönyvi nyilvántartásba vételt.

A vételi szándékkal rendelkezők még papírt sem tudtak ezidáig mutatni, hogy jogosultak az állami támogatásra, és később ebből fedezni tudnák az ingatlan árát.

Az újonnan bevezett változtatások értelmében a tervezőasztali fázisban levő lakásokra is lehet CSOK-ot igényelni. (Ámde nem lehet CSOK-ot igényelni olyan új lakások után, amit az igénylő közeli hozzátartozója tulajdonában álló társaság épít(ett).)

Azonban egy lényeges probléma továbbra is megoldandó: a támogatásból eredő pénz valós folyósítása társasházi lakások esetén is csak az átadást – és a nevezetes albetétesítést – követően valósulhat meg.

Szakértők szerint az jelenthet megoldást, ha van olyan megtakarítása a vevőnek, amelyet elfogad az építési vállalkozó a támogatás teljes összegének átvételéig. Lényegében így juthat CSOK segítségével valaki társasházi otthonhoz.

Nem elég egyszer kifizetni az előleget

Nagy kérdés, ilyen feltételek mellett be fognak-e minket venni egy épülő társasházi projektbe. Lehetőségünk lehet rá, ha az előleget és emellé a CSOK-ot intéző bank bizonylatát  elegendőnek tartja az adott vállalkozás.

Ám jó tudni, a bevett gyakorlat az ilyen házépítések esetében a lakások kifizetésénél 10% foglaló a szerződésnél, további 10% az alapok elkészülténél, 40% a szerkezet kész állapotnál, 20% nyílászárók, burkolat és épületgépészet elkészülténél,  és 20% az átadásnál.

A támogatásnak tehát még formálódnia kellene, hogy a társasházakba való belépésre minden érintettnek reális esélyt adjon.

Változhat a CSOK szabályozása

A K&H Bank adatai szerint növekszik a lakáshitelezés piaca ma Magyarországon. A használt lakások terén az év eddigi részében másfélszeres bővülés tapasztalható az egy évvel ezelőtti adatokhoz képest.
A fogyasztási hitelezés éppúgy javuló tendenciát mutat, az emberek nagyobb kedvvel vesznek fel kölcsönt, és bátrabban költenek.
A CSOK iránti igény egyelőre alatta marad a várakozásoknak a korai nagymértékű érdeklődés ellenére, így a pénzintézetek a Nemzetgazdasági Minisztériumnál például azzal kapcsolatban lobbiznak, kapjanak nagyobb támogatást az egy- és kétgyerekes családok, és egyszerűsödjön a kérelmezés dokumentációja is.

Sokan még nem szavaztak bizalmat a CSOK-nak

A Családi Otthon Kedvezmény – a hitelezési piacon döntő szerepet játszó bank becslése szerint – 2016-ban 40 milliárd forintnyi hitelt fog folyósítani, és a szakemberek 20 ezer ügyfélre számítanak.
Egyelőre messze vagyunk ezektől a számoktól, a K&H Bank által közreadott adatok szerint túl az év felén eddig 1173 CSOK igénylést adtak be az ő fiókjaikban, és 877 CSOK szerződést kötöttek meg májusig.
Döntően használt lakásra szeretnének az ügyfelek szerződést kötni, és a háromgyerekesek aránya nem túl magas a körükben, 9 százalék.

Már csak szeptemberig kell várni

Érdekes lehet azoknak, akik még haboznak, hogy igénybe vegyék-e a támogatást, hogy a pénzintézetek szeretnének egyszerűsítéseket kieszközölni a szabályozó szerveknél.
A szabályozásra vonatkozóan a bankok pontosításokat és a dokumentáció egyszerűsítését javasoltak, az NGM válaszát ezzel kapcsolatban pedig szeptemberre várják. Érthető módon, mivel a kérelmezők nem rohamozták meg a pénzintézeteket, azok  vonzóbbá és elérhetőbbé tennék a CSOK-ot.
Mint a portfolio.hu közreadta, szeretnék elérni például az osztatlan közös tulajdon igénylésének egyszerűsítését. Illetve kedvezőbb kereteket javasoltak a tetőtér beépítésre, a két új albetét létrehozására vonatkozó követelményekkel kapcsolatban. Ez utóbbi azért fontos, mert egyelőre akik a család házának tetőterét építenék be, hogy önálló életteret hozzanak létre, igen korlátozottan élveznek támogatást.
Az egy és két gyermek után járó összeget pedig növelnék a javaslatok szerint.

Öt tipp lakáshitelhez

Teljesen kezdők vagyunk, és biztosra szeretnénk menni, hogy jó ajánlatot találjunk? Az alábbi tippek segítségével a legjobb módon oldhatjuk meg a lakásunk árának fedezését, ha nem áll rendelkezésre a megfelelő összeg.

Sokba kerül az újépítésű lakás

Ezév elejétől 5-15 százalékos áremelkedést tapasztalhattunk, ha újépítésű lakást keresünk. A CSOK-nak köszönhetően élénkült az érdeklődés, és ez felvitte az árakat az ország több pontján, elsősorban a fővárosban, de például a Balaton frekventált helyein is, Siófokban, Zamárdiban, Balatonalmádiban. Jobban járunk tehát anyagilag, ha a régebbi építésű ingatlanok közt keresgélünk, akár úgy, hogy belekalkulálunk egy felújítást.

frixblog0405

(forrás: teglacentrum.hu)

A profi tipp: legalább négy hónap lakást találni

Egy megkérdezett ingatlanszakértő szerint kedvező áron, számunkra megfelelő feltételekkel legalább négy hónap, mire felbukkan álmaink otthona a hirdetések között.

Mindezt úgy értve, hogy ezeket a hónapokat intenzíven, napi több órában kereséssel kell töltenünk, és azonnal a “gázra kell lépnünk”, és késlekedés nélkül le kell foglalnunk a megfelelő lakást, ha megtaláltuk.

Ennek megfelelően jó előre el kell intéznünk a hitelt, amihez előzetesen tudnunk kell, mekkora hitelösszegben, milyen árú lakásban gondolkodunk. Gondos tervezés, előkészítés szükséges, hogy ki tudjuk fizetni a megfelelő pillanatban a kiszemelt lakást.

Támogatott hitel mindenekfelett

Ha a hitelek között válogatunk, nézzük meg, van-e lehetőségünk valamilyen támogatott hitel igénybe vételére. Az állami támogatások közül a legkedvezőbb most a CSOK, itt is ellenőrizhetjük, beleesünk-e a kedvezményezettek körébe.

Minden oldalról nézzük jól meg a lakáshiteleket

Hasonlítsuk össze a piacon levő ajánlatokat, ha választunk. Sok szempontból különböznek, így a referenciakamatok fölötti felár, a kockázati besorolás is eltérő az egyes bankoknál és csomagoknál. A kezdeti költségmentesség nem feltétlenül jelent nekünk jó üzletet. Ha folyószámlát kell nyitnunk a hitel felvételéhez, számoljuk ki, hosszú távon mennyibe kerül nekünk a számla fenntartása.

Vigyázzunk például a változó kamatokkal. Ugyan eltűntek a piacról az időzített bombaként viselkedő devizahitelek, megjelentek viszont a háromhavonta változó kamatú forinthitelek. A kamatok emelkedése 20-30 éves távlatban igencsak valószínű, ezért ha tehetjük, ragaszkodjunk a fix kamathoz.

Reménytelen lesz hiteltartozással túladni a lakáson? Korántsem

Ha az tart minket vissza a hitelfelvételtől, hogy amíg nem fizettük ki a hitel teljes összegét, nem kereskedhetünk az ingatlannal, ne aggódjunk tovább. A bankok ma már több megoldással, olajozottan intézik az ilyen típusú hitelügyleteket. A hiteltartozást a legegyszerűbb módon kifizetheti a vevő a vásárláskor, ezzel csökkentve a lakás árát, és tehermentesítve az ingatlant. Persze hitellel terhelve bonyolultabb az adásvétel, de egy gyakorlott ügyvéd és a folyamatba bevont bank minden kockázatot megszüntet a lakásvásárló szemszögéből – az eladó pedig a hitellel terhelt lakását értékesítheti.

 

Lakást szeretnénk, de nincs elég pénzünk?

Előfordulhat, hogy olyan helyzetben vagyunk, hogy lakásra, házra van szükségünk, de nincs annyi tőkénk, amennyi fedezné az ingatlan vételárát. Nem kell feltétlenül lemondanunk a kiszemelt otthonról, ha pár százezer, millió kellene még az üzlet megkötéséhez, szerencsére van pár lehetőség, amit megfontolhatunk.

CSOK

Az utóbbi időszak varázsigéje a CSOK. A Családok Otthonteremtési Kedvezménye egy 2015 júliusa óta létező, vissza nem térítendő lakásépítési támogatás, amelynek célja, hogy a gyermekes vagy a gyermeket vállaló családok könnyebben juthassanak lakáshoz.

Aki a feltételeknek megfelel, az a gyermekei után egyszeri  támogatást kaphat. Mindehhez egy 25 év alatti, nappali tagozaton tanuló gyermeket kell felmutatnunk. Ne feledjük, hogy 3 250 000 forint a támogatás maximuma, és 500 000 forint a minimuma, tehát a Balatonra néző, hegytetőn álló, 400 milliós villát nem a CSOK-ból fogjuk megvásárolni. A CSOK igénylése jellemzően nagyobb bankokban történhet meg, és érdekes lehet, hogy visszamenőleg eléggé korlátozottan támaszkodhatunk rá.  

Az igénylés az egyes hitelcélok szerint az alábbi időpontokig igényelhető: lakásvásárlás esetén a végleges adásvételi szerződés megkötésétől számított 120 napon belül. Építés esetén a használatbavételi engedély kiadása előtt, bővítés esetén a bővítési munkálatok megkezdése előtt.

Jó hír a CSOK-kal kapcsolatban, hogy várható azoknak a körének a bővítése, akik igénybe vehetik.

Hitel

Nem mindenki él azonban családban, és gyereke sincs mindenkinek (sőt a gyerekesek aránya egyre csökken, de ez egy másik történet). Van egy kézenfekvő megoldás, a hitel.

Ettől sokan ódzkodnak, ami valójában nem csoda, mivel nem volt túl bíztató, amit láttunk a devizahitelek égbe szárnyaló kamataival kapcsolatban az utóbbi pár évben. A megoldás, hogy jól megfontoltan, reálisan, és a szerződést az utolsó betűig értelmezve válasszunk hitelt. Természetesen a forint alapú hitelt stabilabbnak tekinthetjük abból a szempontból, hogy nem száll el a deviza árfolyama. Érdemes az összes bank ajánlata közül kiválasztanunk a leginkább megfelelőt.

A banki ajánlatokat nézegetve figyeljünk arra is, milyen kezdeti költségeket kell fizetnünk (értékbecslés díja, hitelbírálati díj, szerződéskötési díj, földhivatali jelzálogbejegyzés díja, tulajdoni lap lekérésének díja). A vételár, ügyvédi költség,  vagyonszerzési illeték mellett a hitel kezelési költsége is  növeli az összeget, amit ki kell rántanunk a zsebünkből. Nem ritka az olyan hitel, ahol a kezdeti költség 100 000 forintnál is magasabb összeg.

Egy kis ügyességgel bele tudjuk illeszteni a hitel törlesztését a jövőbeli költségvetésünkbe, és abban az otthonban éldegélhetünk eközben, amit kinéztünk magunknak, nem pedig egy 2-5-vagy még több millióval alacsonyabb árúból – hiszen tudjuk, pár millió az árban is igen jelentős különbséget eredményez lakás és lakás között. Sok sikert!