27 % helyett 5 % lesz az újépítésű ingatlanok forgalmi adója

kép

Egy most benyújtott törvényjavaslat értelmében jelentősen csökken azoknak az ingatlanoknak az adóterhe, amelyek újépítésűek, és legfeljebb 300 négyzetméter hasznos alapterületűek. Családi ház esetén a 300 négyzetméternél kisebb, többlakásos társasház esetén a 150 négyzetméternél kisebb lakásokra lehet majd alkalmazni az alacsonyabb áfakulcsot.

Akkor lehet majd az öt százalékos kulccsal számolni, ha a lakást még nem vették használatba, vagy már használatba vették, de a használatbavétel és az értékesítés között még nem telt el két év. További jó hír, hogy az építési engedélyeztetés is megszűnik majd a 300 négyzetméter alatti lakásoknál, egyszerű bejelentéssel lehet majd intézni az építkezéseket, és ezt nem terheli majd semmilyen illeték.

Az áfakulcs csökkentés egyébként 2019. végéig lesz érvényben, ha a Parlament – minden bizonnyal – elfogadja a törvényjavaslatot.

Mindez több elemző szerint azt jelenti, hogy milliókkal lehetnek olcsóbbak a lakások, melyeknél a teljesítés ideje 2016 január 1. utáni.

Érdemesebb lesz tehát családi ház építésébe fogni, és lakást vásárolni is könnyebb lesz, mert – minden bizonnyal, bár erről még eltérőek a vélemények – , a törvényváltozásnak kedvező hatása lesz az ingatlanpiaci árakra. Mindehhez már most tájékozódhat a lakáscélú hitelek közt.

Hitel vagy személyi kölcsön?

Sokunknak a pénzügyi alapkérdésekkel is problémáink vannak, ami nem kis részt annak köszönhető, hogy a hazai közoktatás nem tér ki a pénzügyi ismeretekre. Így aztán mindenki úgy boldogul a számlabefizetéssel vagy hitelfelvétellel, ahogy tud, míg számos országban erre felkészítik a gyerekeket.

Pupils at Cheswick Green Primary in Solihull in the Midlands (l-r): Annelise, Maddie, Lydia, Annabel

Tudjuk-e vajon például, hogy mi a hitel és a kölcsön közt a különbség, és melyiket mikor érdemes felvenni? Ha tíz embert véletlenszerűen megállítanánk az utcán, vajon hányan tudnának erre a kérdésre válaszolni?

A magánszemélyek által felvehető kölcsön neve személyi kölcsön. A személyi kölcsön előnye, hogy gyorsan felvehető, kisebb összegekre, rövid futamidőre. Mivel nincs olyan komoly összegről szó, ingatlanfedezet nélkül is megkaphatjuk a banktól.

A személyi kölcsönt sem dobják azonban utánunk, ha besétálunk a bankba, bizonyos feltételeknek meg kell felelnünk. Általában a jelenlegi munkahelyünkön minimum 3 hónapja kell ott lennünk ahhoz, hogy esélyünk legyen kölcsönre.

Nehogy fesztiválozásra költsünk

Személyi kölcsönnél a legfiatalabb felnőtt korosztálynak kevés pénzintézetnél van esélye. Van, ahol 18 évesen is igényelhetnünk, de több banknál 25 év alatt kezesre vagy adóstársra van szükségünk. Hiába vagyunk tehát nagykorúak, a bank még nem vesz minket komolyan. Nem véletlen egyébként, hiszen ha összeállítjuk a dokumentációt, néhány órán belül hatalmas összeghez juthatunk – ehhez azért kell némi felnőttes hidegvér és megfontoltság – vélik a bankok. A hetven év felettiek is számíthatnak egy kis homlokráncolásra a bankok részéről, náluk is adóstárs bevonása a jellemző feltétele a kölcsön és hitel felvételnek.

A gyorsaság sokba is kerülhet

Jó választásnak tűnik tehát a személyi kölcsön, ami könnyebben intézhető, felvehető, mint a hitel. Az éremnek azonban van egy másik oldala is: a kamat és a THM (teljes hiteldíj mutató) lényegesen magasabb ennél a rövidebb futamidejű, fedezet nélküli verziónál, mint a hitelnél. Míg a kölcsön azt jelenti a bank szempontjából, hogy az ügyfél kezébe nyomja a pénzt, a hitel esetében az adott személynek hitelkerete van a banknál, amiből lehívhat összegeket. A kölcsön kockázatosabb a bank szempontjából, és kamatot kell fizetnünk utána. A jelzálog alapú hitelnél az igénylő jövedelme a fedezet.  

A fentiek alapján már kicsit magabiztosabban dönthetünk, aktuális ház, úszómedence vagy akvárium vásárlásunkhoz milyen formában igénylünk támogatást a bankoktól.

Lakást szeretnénk, de nincs elég pénzünk?

Előfordulhat, hogy olyan helyzetben vagyunk, hogy lakásra, házra van szükségünk, de nincs annyi tőkénk, amennyi fedezné az ingatlan vételárát. Nem kell feltétlenül lemondanunk a kiszemelt otthonról, ha pár százezer, millió kellene még az üzlet megkötéséhez, szerencsére van pár lehetőség, amit megfontolhatunk.

CSOK

Az utóbbi időszak varázsigéje a CSOK. A Családok Otthonteremtési Kedvezménye egy 2015 júliusa óta létező, vissza nem térítendő lakásépítési támogatás, amelynek célja, hogy a gyermekes vagy a gyermeket vállaló családok könnyebben juthassanak lakáshoz.

Aki a feltételeknek megfelel, az a gyermekei után egyszeri  támogatást kaphat. Mindehhez egy 25 év alatti, nappali tagozaton tanuló gyermeket kell felmutatnunk. Ne feledjük, hogy 3 250 000 forint a támogatás maximuma, és 500 000 forint a minimuma, tehát a Balatonra néző, hegytetőn álló, 400 milliós villát nem a CSOK-ból fogjuk megvásárolni. A CSOK igénylése jellemzően nagyobb bankokban történhet meg, és érdekes lehet, hogy visszamenőleg eléggé korlátozottan támaszkodhatunk rá.  

Az igénylés az egyes hitelcélok szerint az alábbi időpontokig igényelhető: lakásvásárlás esetén a végleges adásvételi szerződés megkötésétől számított 120 napon belül. Építés esetén a használatbavételi engedély kiadása előtt, bővítés esetén a bővítési munkálatok megkezdése előtt.

Jó hír a CSOK-kal kapcsolatban, hogy várható azoknak a körének a bővítése, akik igénybe vehetik.

Hitel

Nem mindenki él azonban családban, és gyereke sincs mindenkinek (sőt a gyerekesek aránya egyre csökken, de ez egy másik történet). Van egy kézenfekvő megoldás, a hitel.

Ettől sokan ódzkodnak, ami valójában nem csoda, mivel nem volt túl bíztató, amit láttunk a devizahitelek égbe szárnyaló kamataival kapcsolatban az utóbbi pár évben. A megoldás, hogy jól megfontoltan, reálisan, és a szerződést az utolsó betűig értelmezve válasszunk hitelt. Természetesen a forint alapú hitelt stabilabbnak tekinthetjük abból a szempontból, hogy nem száll el a deviza árfolyama. Érdemes az összes bank ajánlata közül kiválasztanunk a leginkább megfelelőt.

A banki ajánlatokat nézegetve figyeljünk arra is, milyen kezdeti költségeket kell fizetnünk (értékbecslés díja, hitelbírálati díj, szerződéskötési díj, földhivatali jelzálogbejegyzés díja, tulajdoni lap lekérésének díja). A vételár, ügyvédi költség,  vagyonszerzési illeték mellett a hitel kezelési költsége is  növeli az összeget, amit ki kell rántanunk a zsebünkből. Nem ritka az olyan hitel, ahol a kezdeti költség 100 000 forintnál is magasabb összeg.

Egy kis ügyességgel bele tudjuk illeszteni a hitel törlesztését a jövőbeli költségvetésünkbe, és abban az otthonban éldegélhetünk eközben, amit kinéztünk magunknak, nem pedig egy 2-5-vagy még több millióval alacsonyabb árúból – hiszen tudjuk, pár millió az árban is igen jelentős különbséget eredményez lakás és lakás között. Sok sikert!

Lakásfenntartás a legolcsóbban

Hogyan tudjuk a lakásunkat a lehető legoptimálisabban fenntartani? Számos lehetőség áll rendelkezésünkre ennek megoldására.

Óriási otthon = óriási költségek

Kezdjük az alapoknál. Csak olyan lakásba költözzünk, ami az igényeinkkel harmonizál. Ha sokkal nagyobb az alapterülete, mint amire szükségünk van, kihasználatlan terek vannak benne, vagy kitűnő helyen van, de nagyon magas az adott házban a közös költség, akkor érdemes szerényebb hajlékba költöznünk. A közös költség összegében nagy eltérések lehetnek, így ha ingatlant veszünk, érdemes erre figyelmet fordítanunk. Mindenképpen figyeljünk oda az esetleges hitelfelvételre is, mert igen drága lesz az otthonunk, ha kedvezőtlen kamatozású hitelt veszünk fel. 

Ha esetleg kihasználatlan tereink vannak, akkor elgondolkodhatunk azok hasznosításán. Egy üresen álló garázs vagy tároló például jól jöhet másnak, és nekünk a bérbeadás javíthatja a pénzügyi mérlegünket. A szobák kiadásától sem kell ódzkodni: nem feltétlenül kell állandóra albérlőt találnunk, ha AirBnb-zünk, akkor csak időnként jönnek vendégeink, akik – turisták lévén – még üde színfoltot is jelentenek a mindennapjainkban.

Kerüljük az átalányfizetést

A rezsit befolyásolhatja, hogy mennyire vagyunk takarékosak. Magyarországon a lakosság 17%-a távfűtéses lakásban él, és itt kerülhető el a legnehezebben a felesleges fűtés. Hiszen ha saját kazánunk van, lejjebb kapcsoljuk, ha kandallónk van, kevesebb fát teszünk a tűzre. Ha távolról is jön a hő, akkor is érdemes, ha van rá mód, egyedi mérőket használni.

Az egyedi mérős távfűtés esetében például radiátoronként felszerelhetjük a mérőt, és a hőmérsékletet mindegyik fűtőtestnél szabályozhatjuk. A lakásunk szigetelésének tökéletesítésével, és ha csak annyit fizetünk, amennyit fogyasztottunk, akkor kellemes összegű csekkekre számíthatunk a távhőszolgáltatótól. Akár 60 %-al csökkenthetjük a vizsgálatok szerint a fűtésköltségünket akkor is, ha korszerűsítjük a nyílászárókat és szigeteljük a falakat, nem is beszélve a padlóról és mennyezetről – sokat tudnának erről mesélni azok, akik hideg pince felett, vagy lakatlan padlás alatt elhelyezkedő ingatlanban élnek.

A vízre és áramra is egyedi mérőt érdemes igényelni, mivel egy kis takarékossággal lecsökkenthetjük a rezsire befizetendő összegeket. Emellett környezetvédelmi szempontból is igen pozitív, ha nem az utcát fűtjük, vagy folyatjuk feleslegesen a vizet.

Sok kicsi sokra megy

Egy nagyobb beruházással hosszú távra megoldhatjuk a havi fenntartási problémáinkat. Egy családi ház szigetelése 80 %-os javulást is eredményezhet. Lehetőség szerint szigeteljük a melegvíz tározóit, a központi fűtés csöveit, valamint a falak réseit, és helyezzünk alumínium fóliát a radiátorok mögé.  De számtalan apró trükk van, amit bevethetünk. Ha a bojlert 60 helyett 40 fokra állítjuk, már hatalmas megtakarításra számíthatunk. A téli hónapokban nagy összegeket “kiszellőztethetünk” az ablakon, ha ésszerűtlenül tartjuk nyitva a fűtött lakás nyílászáróit.

Nem véletlen az sem, hogy Németországban vagy Ausztriában ritkábban fürdenek kádban, mint Magyarországon, még a gyerekeket, babákat sem fürdetik naponta, sőt, ezt teljesen irracionálisnak tartják. Fürdés helyett inkább rövid zuhannyal tisztálkodnak – és jóval kevesebb alkalommal, mint mi. Rengeteget megspórolnak így, mivel negyedannyi vizet használ el egy zuhanyzás, mint egy fürdés.

Talán érdemes belegondolni, valóban olyan koszosak leszünk-e egy városi körülmények közt töltött nap végére, hogy mindenképpen tusolással vagy fürdéssel kell befejeznünk a napot. Persze ez a bányászokra vagy öttusázókra nem vonatkozik, és egy homokózóban töltött nap után a gyerektől sem kell sajnálni a vizet.

Annak sem árt utánanézni, csöpög-e a csapunk, mivel egy kádnyi víz is elfolyik pár hónap alatt.

Javítsuk a karmánkat 

Ha nem élünk irracionálisan magas közös költségű lakásban, és jól gazdálkodunk fűtéssel, világítással, vízzel, ha gondot fordítunk otthonunk felújítására és kihasználására, akkor sokkal olcsóbban élhetünk, mintha nem foglalkozunk ezekkel a kérdésekkel. Ha saját házban élünk, akár napelemet is használhatunk, és visszaforgathatjuk a használt vizet – rengeteg lehetőségünk van takarékoskodni, és ahogy már említettük, az ésszerű energiafelhasználás a természetnek is jó. 

A lakásvásárlás buktatói

Lakást életében leginkább egyszer, de legfeljebb pár alkalommal vesz az ember. Ez az az esemény, amikor sokmindenre érdemes figyelni, és jelentős összegeket lehet veszíteni, ha nem veszünk figyelembe fontos tényezőket.

Ne menjünk egyedül

Ha az érzéseinkre, első benyomásainkra, netán egy szimpatikus lakástulajdonosra vagy ingatlanosra hagyatkozunk, érdekes meglepetések érhetnek. Az első szabály, hogy ne menjünk egyedül új otthont keresni, hacsak nincs szakirányú végzettségünk. Kérjük meg egy ingatlanos múlttal rendelkező, vagy építész, építőmérnök, építésvezető ismerősünket, aki aztán a szép kilátáson túl a kétszáz éves vízvezetékcsövekre, az öt centi vékony falakra és az egyéb apróságokra is felhívja a figyelmünket, amik kikezdenénk az idegeinket az elkövetkező pár évben.  

Ne hagyatkozzunk az ingatlanközvetítőkre, mivel finoman szólva nem a mi vevői érdekeinket nézik. Sokan gyakorlatilag a semmivel egyenlő tudással nyitják-zárják az érdeklődők előtt a lakásokat.

Nem minden Bauhaus

E sorok írója azzal találkozott pár éve, hogy mindent “ez Bauhaus” felkiáltással próbáltak eladni neki lakáskeresés során, ami ötven évnél régebbi volt. Vagyis a valóság és az ingatlanosok állításai – tisztelet a kivételnek – olykor köszönőviszonyban sem álltak egymással. Kell tehát egy olyan ember, aki szakértő szemmel, a valóság talaján állva vizsgálja meg az eladásra kínált ingatlant.

Pár tényező az nlc cikke nyomán, aminek mindenképpen nézzünk utána a kínált lakással való ismerkedés esetén:

  • Elektromos hálózat
  • Vízvezeték
  • Fűtés
  • Szigetelés
  • Nyílászárók
  • Tető és pince

Ne hagyjuk sürgetni sem magunkat. Például érdemes megnézni az ingatlant napfénynél, este is, és átgondolni az összes olyan számbajöhető problémaforrást is, ami a házból, a környékből adódik. Valóban be tudunk-e onnan járni a munkahelyünkre? valóban pótol-e a madárcsicsergés azért, hogy egy erdőn kell áttörnünk, ha egy doboz tejfölt akarunk venni? elandalít-e tíz év múlva is a villamoscsörgés? Fontos kérdések lesznek kis idő elteltével.

Sokan vesznek felújítandó ingatlant, de olykor ugyanabban a lakhatatlan állapotban el is adják a “romantikus” kuckót, mivel keveseknek van képessége és lehetősége, hogy az omladozófélben levő présházból valóban egy páratlanul eredeti meseházikót varázsoljanak.

A felújítás az igazi hősöknek való

Ha nincsenek száz százalékosan megbízható kivitelezőink, a tervezettnél háromszor több megtakarításunk és tökéletes idegeink, egy nyílászáró cserénél vagy falkiverésnél ne igazán fektessünk többet a leendő lakásba. Hagyjuk meg a nagy kihívásokat a lakás átalakítós tévéműsoroknak.

A tulajdonjoggal kapcsolatos kérdések éppenúgy megfontolandóak; szép dolog például a budai Várban lakni, de az önkormányzati tulajdonjog nem biztos, hogy nyugodt éjszakákat fog eredményezni.
Ha viszont mindennek utánajártunk, és megfontolt döntést hoztunk – és a szívünkre is hallgattunk – biztos nem fogjuk megbánni.