Albérlet, Airbnb és adózás – mi a valóság?

Az ingatlan bérbeadás egy igen jövedelmezőnek tartott tevékenység Magyarországon. Sokan aranytojást tojó tyúknak tartják a kiadható lakásokat, házakat, amelyek akár fedezhetik a teljes megélhetésünket.  

Mi az igazság, valóban az egyik legjobb és legbiztosabb befektetési lehetőség az akár hitelre történő lakásvásárlás? Igaz, hogy Dagobert bácsivá tesz minket az Airbnb és a hasonló lehetőségek, mint például a Homestay, a 9flats.com?

Hosszú vagy rövid?

Ha rendelkezünk egy lakással vagy házzal, hosszú távon illetve pár napra, hétre is kiadhatjuk. 

Egyes, főleg marketing célú információk szerint ez utóbbi megoldás – és a legdivatosabb formája, az Airbnb – 50 %-al nagyobb jövedelmet biztosít, mint a hosszú távú bérbeadás, ám ez nem felel meg a valóságnak. A szakértők számításai szerint a valóságban kevés esetben jövedelmez jobban, az összes befektetett költség figyelembe vétele után, mint a hagyományos albérlet kiadás.

Hol jelent nagy üzletet a turistákat célzó kiadás?

Ha az Airbnb magyarországi térképét megnézzük, azt látjuk, a fővároson kívül egyedül a Balaton mellett próbálkoznak a házigazdák. Elsősorban Budapesten és itt is a belső kerületekben, azaz egy aránylag kis régióban robbant be az iparág.

Az officina összefoglaló cikke hangsúlyozza, pár napra szóló bérbe adási céllal Budapesten érdemes lakást venni, mivel egyedül a fővárosban tart egész évben a turistaszezon. Ugyanebben a cikkben részletezik, hogyan tudunk szabályosan adózni a rövidtávú lakáskiadás után.

No és az adózás?

Az ingatlan bérbeadás sokáig a ‘szürke zónába’ tartozott. Az adóhatóság szemet hunyt e felett a bevételi forma felett.

Ahogy a szezonális szobakiadás is sok helyütt ‘fű alatt’ zajlik már a hetvenes évek óta – pedig azóta létezik az “egyéb szálláshely-szolgáltatás” kategória, épp a Zimmer Frei megjelenése miatt -, úgy sokan nem adóznak az Airbnb vendégek után sem.

Nem árt azonban tudni, ami mindenképpen fizetendő itt a bevétel után, az a 4 százalékos turisztikai adó. Emellett vannak kerületek, ahol négyzetméterenként 1500-2000 forintos különadót kell fizetni, erről a helyi önkormányzatnál lehet érdeklődni.

Ha hosszú távra adjuk ki a lakásunkat, akkor szabályos adózás mellett  évi 1 millió forintos bevétel felett 14 százalékos EHO-t kell fizetnünk (azaz ha havi 83 500 forintnál többért adjuk ki a bérleményt, akkor máris ebbe a kategóriába esünk).

Az Airbnb utáni jövedelem nehezen eltitkolható – erre nem is biztatnánk senkit  -, mivel értelemszerűen nyilvánosan meghirdeti minden tulajdonos a lakását a szolgáltatás weboldalán. Az adóhatóság épp ezekben a napokban jelentette be, hogy elkezdte a házigazdák ellenőrzését. (Ugyan az Airbnb nem feltétlenül adja ki a lakások gazdáinak személyes adatait, de nem nehéz beazonosítani egy-egy ingatlant.)

Már a vizsgálat megkezdése után nem sokkal olyan tulajdonosokat találtak, akik 10-20 lakást is kiadnak. Ez igazolja az elemzők véleményét, akik már kb. egy éve úgy látják, professzionalizálódik és centralizálódik a Airbnb piac. Mivel itt egyre nagyobb – és profibb – a verseny, valamint megkerülhetetlenné válik az adózás, egy bizonyos: egyre többen váltanak a lakástulajdonosok közül a kevésbé strapás hosszú távú kiadásra. 

Ingatlant vásárolni lakáscélú hitellel továbbra is jó választás; már csak a lakás későbbi felhasználását kell az aktuális trendeknek megfelelően kialakítani.