Nagy választék és nyugodt árak az újlakás piacon

Hat százalékkal több újépítésű lakást kínálnak Budapesten 2020 januárjában, mint egy évvel korábban. Bőséges a választék, ám magasan vannak az árak.

Az optimizmus megmaradt

Az Otthon Centrum felmérte az új – épülő vagy kész – lakásprojekteket idén januárban. Bár azt hinnénk, az lakás ÁFA változás miatt lelassult a piac, a fejlesztések nem álltak le, az épülő illetve tervezett lakások még nagyobb arányban készülnek illetve vannak fejlesztés alatt. 

Lényegesen nagyobb most a választék mindazok számára, akik ilyen modern lakóparki, társasházi otthont keresnek. Jelenleg 497 beruházás pörög a fővárosban, 6800 körüli lakást kínálva. A legtöbb új lakás a XIII. kerületben épül, ezt követi a XI. kerület, majd Óbuda, de rengeteg társasház projekt van folyamatban Zuglóban, Ferenc- és Józsefvárosban. A város szélén kevesebb fejlesztés zajlik, a cégek abban bíznak, hogy a jövendő lakók inkább a beépített, belső részeken vásárolnának lakást.

Egy év alatt tizedével drágultak ezek a típusú ingatlanok

2019 hasonló időszakához képest átlagosan 11,3 százalékkal nőttek ezen a területen az árak. Az I., II., V., VI., XI és az XII. kerületben az 1 millió Ft / négyzetméter árra kell felkészülnünk, ha 2020 elején újépítésű lakást keresnénk. Óriásiak a különbségek a piacon, a 3 milliós négyzetméterár is előfordul, míg az 500 ezer Ft / nm is jelen van, ez utóbbi a külső pesti övezetekben. Az alacsonyabb árfekvés hitelből is megcélozható

Nem mentek fel egységesen az árak

Természetesen az egyik fő kérdés, ha újépítésű ingatlanról van szó, mennyivel drágulnak kimondottan az ÁFA növekedése miatt a lakások. Mint már mi is megírtuk, 5 %-ról 27 %-ra korrigálták az újlakás vásárlásnál fizetendő ÁFÁ-t, és ez már bevezetésre is került.

Az Otthon Centrum adatai szerint az előző negyedévhez képest a jelenleg futó fővárosi projektek 23 százalékában emeltek árat. Miközben az ingatlanok negyede valóban drágult, 17 százaléknál akció keretében lejjebb vitték az árszintet. 

Vidéken sem szűkölködnek majd az érdeklődők új lakásokban, a legtöbb társasházat Győrben építik most, ezt követi Szeged és Debrecen. 

Miért nem érdemes elmenni a hitelkiváltás lehetősége mellett?

Még mindig rendkívül előnyösek a hitelek, épp ezért a régebbi, kevésbé jó kamatozású kölcsönöket érdemes újra cserélni. De miért jó nekünk ezt a lépést megtenni 2020 elején?

Jó üzlet a hitelkiváltás

Mindenki, aki érintett ezen a téren tudja, hogy a hitelkamatok történelmi mélyponton vannak. Ez azt jelenti, hogy a sok éves esésnek köszönhetően most nagyon előnyösen lehet bankkölcsönt igényelni – sokkal előnyösebben, mint mondjuk akár 3-4 éve.

Azaz, akinek 3-4 éves a hitele és azt fizeti vissza éppen, az sokkal többet fizet, mint aki most kezdi – például – egy lakáshitel törlesztését. És valószínűleg többet, mint aki pár év múlva megy be a bankba, mivel a kamatemelés nem halogatható a végtelenségig, előbb utóbb a pénzügyi folyamatok ‘felhúzzák’ a THM-eket. Jelenleg tehát bizonyos esetekben többmilliós nyereségünk lehet, ha jól váltunk.

Azoknak, akik rövidebb kamatperiódusú, például 6 hónapig fix konstrukciók keretében törlesztenek, mindenképpen érdemes kiszámíthatóbb, 5, 10 évre fixált, vagy éppen végig fix hitelre váltaniuk. Nemhogy ugyanolyan törlesztővel kell számolniuk a váltást követően, de még le is csökkenhet például a futamidő. A legtöbbet az eredetileg 5 vagy 10 éves kamatperiódusú változatokra szerződött ügyfelek nyerhetnek. 

Végtörlesztésnek számítják fel

Az, hogy érdemes-e váltanunk, megér egy kis számolgatást, ugyanis a hitelkiváltásnak is megvannak a díjai, költségei: ezek az előtörlesztés, szerződésmódosítás díja. A hitelkiváltás végtörlesztésnek minősül, ezért nagyon fontos, milyen feltételek vonatkoznak a végtörlesztésre. A legtöbb pénzintézet és ajánlat esetében a hitel felvételétől számított 5 éven belül nem keveset fizethetünk ezért a lépésért. 

Ha kedvezőbb volt a hitelfelvétel, mert a bank akció keretében elengedett pár kezdeti költséget, akkor ezeket is kifizettetheti velünk utólag.

Természetesen akkor sem érdemes beruháznunk a hitelkiváltásba, ha nemsokára előtörlesztéssel úgyis lezárnánk a törlesztési időszakot, vagy ha lejár a futamidő. Ha mindezek nem állnak fenn, érdemes időt szánni a legjobb lehetőség megkeresésére az aktuális piaci ajánlatok között.

Nemcsak a hitelmúltunk miatt eshetünk el a bankkölcsöntől

Amikor nagy összegű hitelt veszünk fel, például lakás célra, több konstrukció is szóba jöhet. Mielőtt választunk, érdemes tisztában lenni azzal, a pénzügyi múltunk milyen hitelt tesz lehetővé.

Komolyabb összegnél komolyabb biztosíték kell

Nagyon népszerűek a személyi kölcsönök, amelyek szabadon felhasználhatóak. 

Ezeknél relatíve kevés tényezőt vizsgál a bank vagy pénzintézet, és rövid idő alatt hozzájuk lehet jutni. Ami miatt kevésbé előnyösek lehetnek, mint a jelzáloghitelek, hogy mivel csekélyebb a biztosíték – nincs ingatlan- vagy egyéb nagy értékű fedezet -, magasabb a kamat. 

Jelzáloghitelre, melynek legismertebb és legnépszerűbb fajtája a lakáshitel, akkor is rászorulhatunk, ha masszívabb összegre van szükségünk. A személyi kölcsönök 8-10 millió forintig igényelhetőek, de ez egy ingatlan vételnél ma már kevésszer jelent megoldást. 

Mi akadályozhatja, hogy bankkölcsönhöz jussunk?

A legalapvetőbb gond a problémás hitelmúlt szokott lenni. Érdemes már az igénylés beadása előtt utánanézni, nem vagyunk-e rajta a korábban BAR, ma már KHR listán. 

A rossz adósnak számítók listájára, melynek jelenleg a hivatalos neve Központi Hitelinformációs Rendszer, és amely magánszemélyek és vállalkozások minden kapcsolódó adatát rögzíti, akár egész kis botlással fel lehet kerülni. 

Ha például a bankkártyánkat letiltattuk, majd megtaláltuk, elkezdtük használni, és emellett elfelejtettük a letiltást visszavonni, az is gyanús lehet. Jogerős bírósági határozat esetén szintén rossz adósnak minősülünk.

Felvésnek a listára, ha a banknak 90 napnál tovább a minimálbérnél nagyobb tételt nem törlesztettünk vissza. Amennyiben pedig hamis adatot adunk meg bárhol, bármikor, 5 évre veszítjük el a bankok bizalmát. Tehát elég széleskörű a vétségek, hibák listája, amely miatt a KHR listán lehetünk, még ha nem is tudunk róla. 

jöhet a bankkölcsön
tiszta hitelmúlt – nyerő helyzet

Jó tudni, van amikor már elévült a hibánk, de elfelejtenek levenni. Ilyenkor kezdeményeznünk kell a módosítást, hogy hitelhez jussunk; ezért is érdemes azelőtt ellenőriznünk a KHR listát, mielőtt bemegyünk a bankba.

Sokan rajta szeretnének lenni a listán

Méghozzá jó adósként. A legjobb, ha az ember ezt maga kezdeményezi. Kérhetjük, hogy 5 évig szerepeljenek az adataink egy hitel visszafizetése után, és a pénzintézetek illetékesei lássák, hogy pozitív a hitelmúltunk.

Ha jó adósnak szeretnénk minősülni újra, annak több módja is van. Akár a hitelünk kereteinek megváltoztatása – például futamidő módosítás – is segíthet azon, hogy tudjunk törleszteni.

Jegyzetek a földhivatali lapon

Lakáshitelnél érdemes a jelzálognak szánt ingatlanunk tulajdoni lapját is megnézni. Ha például közüzemi számla vagy adótartozásunk van, akkor az az ingatlanunkra terhelődhet. A már törölt terhek is publikusak a későbbiekben, tehát a bank láthatja, ha valamikor tartósabb, komolyabb adósságba keveredtünk például egy szolgáltatónál. A tulajdoni lapba tehát érdemes beletekinteni, ha hitelt fontolgatunk, hogy tisztában legyünk vele, milyen megjegyzések szerepelnek rajta.  

 

Rekord gyenge évkezdés a lakáspiacon

Míg 2019-ben turbó üzemmódban pörgött a lakáspiac, és az év feléig emelkedtek az árak, 2019 utolsó és 2020 első napjaiban évek óta nem látott érdeklődés hiány tapasztalható. 

Lejtmenetben a január

Azt, hogy kevesen reagáltak az ingatlanhirdetésekre és kevés üzlet köttettett meg, magyarázhatnánk az ünnepi időszak utáni pangással, és azzal, hogy ‘majd csak beindul az év’. Ám a változás számokban is kifejezhető: a tavaly év elejéhez képest 30 százalékkal csökkent a kereslet, írja az ingatlan.com. 

Jobb alkupozícióra lehet számítani vevőként

Az, hogy kevésbé rohanják meg a tulajdonosokat és közvetítőket a potenciális ügyfelek, természetesen jó hír azoknak, akik lakást vennének. Az elmúlt kb 10 évben folyamatosan csak növekedtek az árak, Budapesten, a Balaton fővároshoz közelebbi részén és Nyugat-Magyarországon valóságos rohamtempóban (mint az a 2002-2019 közti változásokat bemutató vizualizáción is látszik)

Épp ideje, gondolhatják sokan, hogy megforduljon ez a folyamat, hiszen hitel felvételével is csak nehezen lehetett követni az árnövekedést. Az árak csökkenéséről a szakértők 2020 elején még nem beszélnek, de az már feltételezhető, hogy a hirdetési árakból átlagosan többet lehet majd lealkudni.

Az eladók a nagy érdeklődés miatt a túlárazott ingatlanokat is a hirdetésben megjelölt árhoz közel, annál kb. 2-3 százalékkal olcsóbban adhatták el a közelmúltban. Ebben az évben 5-10 százalékot is le lehet majd alkudni a ‘kikiáltási árból’, azaz például egy 40 millióért kiírt ingatlant 36 millióért is megkaphatunk. 

Mi lesz a helyzet az albérletpiacon?

Mivel rengetegen vásároltak befektetési célból, nem saját maguknak lakást, amit az eladásig általában kiadnak, megnőtt a kínálat. Ezáltal remélhetőleg – ha pár hónapon belül nem is szállnak lejjebb – emelkedni már nem emelkedhetnek az árak. 

Ez egyben azt is jelentheti, hogy már kevésbé érdemes lakást venni és felújítani például kölcsönből a közeljövőben, hiszen ez a piac kezd telített lenni.

Mivel annyira elszálltak a bérleti díjak, hogy azt már csak egy egyre vékonyodó réteg tudja követni, reálisabb lesz ‘földközelibb’ árakon kínálni az albérleteket – ezt hozhatja a 2020-as év.