Meddig jó üzlet még az ingatlan?

Bár a jövőbeli ingatlan trendek nem tartoznak a világ 100 %-osan kiszámítható tényezői közé, cikkünkben felvázolunk pár jelenséget, ami alapján kiderülhet, mennyire éri meg most az ingatlanbefektetés.

A saját lakás más, mint a befektetés

Sokat nyerhetünk azzal, ha tudjuk, megéri-e még a lakás, ház eladás, kiadás. A legtöbben ezidáig úgy döntöttek, megéri, egy közelmúltban zajlott felmérés szerint Budapesten például a vételek 38 %-a történt befektetési célból.

A szakértők szerint a saját otthon nem tekinthető igazán befektetésnek, hiszen nem tudjuk adni-venni, valahol mindenképpen laknunk kell majd. Ha esetleg jó áron eladjuk és nagy hozamot hoz, akkor vennünk kell majd egy másikat, vagy bérelnünk: mindkettőre erőteljesen hatnak a piaci folyamatok.

A könnyen értékesíthető lakás a jó vétel
A könnyen értékesíthető lakás a jó vétel

Ha sikerül magasabb áron eladnunk, akkor viszont az árhullám megdobja a mi későbbi vételünk vagy lakásbérlésünk díját is, azaz nem számolhatunk nagy nyereséggel.

Ne feledkezzünk meg a felújítási tartalékról

Ha ingatlanba fektetünk, a megszerzett lakást, házat egyrészt kiadhatjuk, másrészt később tisztán nyerhetünk azzal, ha – mondjuk akár hitel segítségével felújítva – túladunk rajta.

A kiadáson a hozam jelenleg évi 5 % a vételárra vetítve: vagyis amennyit költöttünk rá a vásárláskor, annak ekkora részét már vissza is hozza egy éven belül.

Ez persze azt jelenti, 20 év alatt jön vissza az elköltött összeg, azaz ez nem bomba befektetés, viszont remek jövedelemkiegészítés.

Az éves hozamot, ami a lakáskiadásból bejön, kiszámíthatjuk a felújításra költött összegre vetítve is, amennyiben átalakítunk egy már tulajdonunkban levő ingatlant. Így eldönthetjük, mennyire éri meg egy kisebb vagy nagyobb renoválás; mennyivel tudjuk többért bérbe adni az adott helyszínt. Az albérlet árakról a hirdetések meglehetősen őszinte képet adnak.

A szakértők egyébként azt tanácsolják, képezzünk tartalékot a bejövő bérleti díjból, és abból fedezzük az időnként elengedhetetlenné váló felújításokat.

Eladnánk az adott lakást vagy házat?

A bevételünk származhat abból is, hogy emelkedik az ingatlanok ára, és idővel eladjuk a tulajdonunkat. Ebben az esetben a tiszta bevétel értelemszerűen a két ár közti különbség. Kivéve akkor, ha lakáshitelt vettünk fel a vételhez, és a hitelünk visszafizetése az évek során növeli a költségeinket.

Egy dologról nem érdemes megfeledkezni: az ingatlanárak és a bérleti díjak nemcsak felfelé mehetnek, hanem lefelé is elindulhatnak. A 2008-as válság során például az árak 20 %-kal, a bérleti díjak 15 %-kal estek vissza. 

Amit nagyon kevesen használnak ki – a hitelkiváltás

A banki termékek terén az állam egyre jobban törekszik arra, hogy biztonságosabb hitelek felvételére biztassa a fogyasztókat. A hitelkiváltás olyan lehetőség, amivel meglepően kevesen élnek, és az MNB most erre hívja fel a figyelmet.

Újra beavatkozik a Jegybank

A Magyar Nemzeti Bank hamarosan olyan akciót kezdeményez, melynek során hosszabb kamateperiódusú hitelre való átváltásra ösztönzi azokat, akik már lakáshitelt törlesztenek. Ha nem is vagyunk érintettek, és nem fogunk levelet kapni, a meglevő hitelünk kiváltása számunkra is kitűnő lehetőség lehet.

Csupán a szerződések 3 százalékát cserélik le évente az ügyfelek kedvezőbbre Magyarországon, azaz ennyi a hitelkiváltási arány. Ennek megfelelően sokan törlesztenek olyan kölcsönt, aminek a visszafizetésével problémáik vannak, vagy netán előbb-utóbb képtelenek lesznek lépést tartani a törlesztőrészletekkel.

A kockázatosabb változatok közé – melyeket érdemes kiváltani új hitellel – tartoznak a nem fix kamatozású, és a rövid lefutású hitelek. A legújabban felvett kölcsönökön már látszik a Jegybank kockázatcsökkentő törekvéseinek eredménye, azaz 95%-a az új ügyfeleknek már 5 évnél hosszabb kamatperiódusú kölcsönre szavazott a lakáshiteleknél.

Hogy mit jelent ez? Azt, hogy 5 évig változatlan marad a törlesztő, és csak ezután követi a kamatváltozásokat, azaz csak ekkortól nőhet a BUBOR mozgásának megfelelően.

A legveszélyeztetettebb csoportnak ajánlatot tesznek

Az MNB tervei szerint a lakáshitelesek, akiknek 2015 február előtti, kimondottan rövid kamatperiódusú szerződéseik vannak, olyan levelet fognak nemsokára kapni, melyben hitelkiváltásra biztatják őket. Több ajánlatot is fognak kapni, a lényege mindegyiknek a hosszabb, ideálisan minimum 10 éves kamatperiódus. A biztonság felára egy kisebb kamatemelkedés – ennyivel drágábbak a végig fix és hosszan fixált hitelek – , ám ennek köszönhetően nem vagy sokkal kevésbé fogja az ügyfeleket a kamatmozgás érinteni.

A hitelkiváltás lehetőségét mindenkinek időről időre érdemes megfontolnia, és a piacon akár félévente is körülnézhetünk, hogy találunk-e jobb ajánlatot a meglevőnél. Bőven megéri a váltás, még az is elképzelhető, hogy adósságrendező hitelünk felvételével szabadon elkölthető hitelösszeghez is jutunk.

Miért jobb a személyi kölcsön a privátnál?

Mindenkinek vannak olyan ismerősei, családtagjai, akik néha egy kis kölcsönért folyamodnak. Ha nagyobb az összeg, akkor az kellemetlenségeket okozhat minden érintettnek. Mit tanácsolnak a pénzügyi szakértők ilyen esetekre?

Miért kér valaki tőlünk pénzt?

Ha a személyi kölcsönök piacát nézzük, azt látjuk, ma már szinte mindenki juthat bankkölcsönhöz, vagy pénzügyi szolgáltatóktól hasonló szolgáltatáshoz.

Aki nem vállal fel hitelt, vagy nagyon meg van szorulva – ha a kamatokat se tudja bevállalni -, vagy már ‘feketelistán’ tartózkodik, például mert sok zűrös hitele van. Vannak ‘életmód jelleggel’ pumpoló emberek – Karinthy Frigyes műveiből is ismerősek lehetnek -, akik gyakorlatilag ebből a tevékenységből tartják fent magukat, amibe a visszafizetés már nem fér bele persze.

Biztos, hogy oda akarjuk nekik adni a pénzünket? Biztos, hogy ez nekünk jó lesz?

Megengedhetjük magunkat, hogy ennyi pénzt veszítsünk?

Privát kölcsönt adni nem más a szakértők szerint, mint egy nagyon kockázatos befektetés – ha nincs kamat kikötve, akkor nyereség nélkül.

Mennyi pénzt tennénk bele egy ilyen rossz befektetésbe amúgy, például ha 3 millió forintról van szó, vagy ‘csak’ 150 ezerről? Vállalnánk, hogy kidobjuk az ablakon?

Segít a döntésben, ha hitelbírálatot tartunk: akárcsak a bankok, kérdezzük ki a másik felet, mire mennyit költ, mennyiből és hogyan adja majd meg a pénzünket. Esetleg hitel törlesztésére kell neki a pénz? Ezek szerint nem tudja – avagy akarja – kézben tartani és kezelni az anyagiakat.

Hogy válhat valószínűbbé, hogy valaha megkapjuk a pénzt?

Ha mégis kölcsönzünk, az egyik legfontosabb, hogy kikössük a visszafizetés határidejét. Ez nem szokott megtörténni, ami szinte garancia arra, hogy a másik fél halogatja a hitel megadását.

Ha például cég beindítására adtunk komolyabb összeget, előfordulhat, hogy akkorra tervezi a visszafizetést, ha ‘beütött a vállalkozás’, és meggazdagodott. Ezt nem érdemes kivárni: jelöljünk ki határidőt, vagy ütemezést időszakokra lebontva. 

Érzelmi alapon érdemes kölcsönadni?

Nem, érzelmi alapon nem érdemes kölcsönadni. Adjunk inkább akkor adományt, és mondjuk meg, hogy nem kérjük vissza. Így megspóroljuk a stresszt.

kolcson
Adjunk vagy ne adjunk? A kölcsön lélektana

Nem látjuk viszont a pénzünket?

Ebben az esetben tartsuk a kapcsolatot a másik féllel, hívogassuk, üljünk le vele beszélni. Szigorúan, de ne fenyegető módon ‘legyünk jelen’. Még ha nem is tud fizetni, ne hagyjuk feledésbe merülni az ügyet. Megsértődik ránk? Valószínűleg többet nem fog minket kiszemelni.

És főleg: legközelebb ne adjunk hitelt senkinek. Minden jelentkezőnek javasoljuk a most rendkívül kedvező személyi hitelek igénybevételét.

 

Átestél már a bankszámla átvilágításon?

A bankoknak 2019. június 26-ig át kell világítaniuk ügyfeleiket. Ha bármi probléma merül fel veled kapcsolatban, vagy hiányoznak az adataid, azokat most meg kell adni a bankodnak, mert a határidőn túl zárolás alá kerülhet a bankszámla.

Az ügyfélnek kellemetlen, ha kifut az időből az azonosítás

A pénzintézeteknek rendelkezniük kell ügyfeleik adataival, a személyazonosságot és lakcímet igazoló iratok másolatával. A vállalati ügyfeleknek éppígy nyilatkozniuk kell, és rögzíteni az azonosításhoz szükséges információkat.

Mindez a pénzmosás és terrorizmus ellenes intézkedések keretében történik: a céges és privát pénzmozgások mögött minden személyt azonosítani kell tudni. Ebben kell tevőlegesen közreműködniük a hazai bankoknak is.

A teljes körű ügyfél-átvilágításhoz az összes szükséges papír beadása is hozzátartozik. Ezeket postai úton is elküldhetjük, ha megfelelő minőségben tudjuk prezentálni – ezt a bank felelőssége eldönteni. A személyes találkozás helyett elégséges lehet egy Skype beszélgetés is az azonosításhoz. Ami szükséges még, hogy írásban nyilatkozzunk arról, hogy nem vagyunk közszereplők vagy politikusok.

A vállalati ügyfeleknek személyazonosságukat, lakcímüket kell igazolniuk, továbbá az adószámukat kell megadniuk egy megbízotton keresztül.

A kötelező adatbeszolgáltatás és újraellenőrzés azokra nem vonatkozik, akiknek a bankszámlája 2 évnél frissebb.

Valóban az adott bankszámla jó nekünk?

Mire lehet jó nekünk ez az eljárás? Adott esetben felülvizsgálhatjuk a meglevő bankszámlánkat – hiszen ezzel ritkán szokott foglalkozni az ember -, és átnézhetjük a piacon levő ajánlatokat is. A bankszámlánk költségei ugyanis nem szoktak úgy ‘szembe jönni’ velünk, mint például a mobil előfizetésünk havi tétele vagy a közös költség, ezért ritkán nézünk utána, valóban megéri-e az adott csomag.

A vállalati bankszámláknál hajlamosabbak vagyunk jobban utánanézni a lehetőségeknek és próbálni csökkenteni a költségeket, a privát bankszámlák kevés figyelmet kapnak.

Ha találunk kedvezőbbet, semmi akadálya annak, hogy most újra váltsunk, és ott adjuk meg az adatainkat 2019 júniusáig. Előfordulhat, hogy sok éves bankszámlánk kondíciói már rég nem számítanak jónak, és lekörözte több más ajánlat.