szeptember 2018 - Pénzügyi tanácsadó blog

Lakástakarék pénztár – átalakuló feltételek?

A tervek szerint, melyeket csak piaci híresztelésekből lehet egyelőre tudni, komolyan átformálja az állam a lakástakarékot. Mit fog ez jelenteni a felhasználók számára?

Összemegy a támogatás

Régóta keringő szakmai pletykák szerint, amelyeket a penzcentrum.hu tett közzé – ám még nem lettek hivatalosan megerősítve -, két lépést terveznek az LTP-vel kapcsolatban.

Az állami támogatás 20 %-ra csökkenhet a jelenlegi 30 %-ról.
A kifizetett maximális támogatás viszont évi 72 ezerről 100 ezer forintra emelkedne, azaz többet lehetne befizetni.

Mindez azt jelenti, hogy 41 600 forint lenne betehető az LTP-be havi szinten, viszont nem 30 %-al, hanem csak 20 %-al toldaná meg az állam. Azaz a támogatás nem lenne olyan jelentős, viszont komolyabb összeget lehetne itt felduzzasztani. Konkrétan az állami támogatás 33 százalékkal kisebb lesz, mint jelenleg.

Ha ez megtörténik, az LTP elveszti kiugróan magas, 10 % feletti EBKM (Egyesített Betéti Kamatláb Mutató) értékét. A hozam, amit ráadásul kockázatmentesen eredményez ez a befektetési forma, a piacon vezető – most még. Ez a lakástámogatási forma európai szinten is egyedülálló a 30 százalékos hozzájárulással, ez fog most belesimulni az átlagba, ha a támogatás 20 százalékra esik vissza.

Érdemes még a mostani formátumra szerződést kötni

A magasabb befizetés, amit innentől lehetővé tesz az új forma – amennyiben a változások megvalósulnak – komolyabb végösszeget eredményezhet.

A változtatás azt is célozhatja, hogy ‘életszerűbb’ legyen, a jelenlegi árszinthez jobban igazodjon a célösszeg. Jelenleg ugyanis 4 éves futamidővel 1,3 millió forint takarítható meg, ami egy kiadósabb felújítást sem fedez.

Ha valaki a jelenlegi feltételekkel szeretne LTP szerződést kötni, annak érdemes megtennie ezt, mivel ha valóban megváltoztatják a lakástakarék feltételeit, akkor kevesebbet tesz hozzá az állam, mégha mi többet is fizethetünk be.

Abszolút legek a fővárosi lakáspiacon

A befektetők az ingatlanokat tarják a legjobb vételnek továbbra is, megállíthatatlanul pörög a lakáspiac. Jelenleg még nem növekedett számottevő mértékben a lakáshitelek kamata – kimondottan kedvezőek a korábbiakhoz képest – így érdemes akár hitellel is vásárolni, mielőtt elfogynak a jó ajánlatok.

Az ingatlan boom kapcsán a portfolio.hu utánanézett annak, melyek most a legkülönlegesebb ajánlatok.

Melyik a legnépszerűbb kerület a lakást keresők között?

Népszerűségben lekörözhetetlenül vezet a XIII. kerület. Nemcsak itt talál gazdára a legtöbb eladó lakás, de itt is zajlik az építkezések harmada.

Keresettek a budai belső kerületek is, ám itt a hagyományosan magas árak miatt a megvalósuló adásvételek száma kisebb.

Mennyi a legtöbb szoba az eladó lakásokban?

Nem kevés hatszobás lakás van, emellett az öt és fél szobás lakások is előfordulnak. (Félszobának nevezzük a 6 és 12 négyzetméter közti területű szobákat.)

Mennyibe kerül a legolcsóbb eladó újépítésű lakást?

Mivel nagymértékben felfutottak az árak, ma már nem lehet 10 millió körül nem felújítandó otthont keresni, mint akár 5-10 éve. Egy 23 négyzetméteres lakást kínálnak most 15,7 millió forintért.

A legolcsóbb nem újépítésű lakás az ingatlan.com hirdetései szerint egyébként 9,5 millió forintért elvihető, és 11 négyzetméter (galériával együtt 21 négyzetméter). Ablaka nincs, és egy helység egy zuhanyfülkével.

És mennyibe a legdrágább?

Az Astorián, ha van 642 millió forintunk, most megvásárolhatunk egy 245 nm-es legfelső emeleti lakást. Szerény 2,6 millió forint az ingatlan egy négyzetmétere. (Érdekességként: magánszemély számára nettó 228 ezer forintból lehet kihozni egy négyzetmétert, vállalkozások számára 233 ezer forint ez a költség, áfamentesen.)

Mekkora a legkisebb megvásárolható lakás?

A legkisebb valós alapterületű garzon 14 négyzetméter, és a VII. kerületben lehet szert tenni rá.

Mekkora a legnagyobb megvásárolható lakás?

A XIII. kerületben most épül egy 260 négyzetméteres otthon. Szintén itt van készülőben egy két terasszal együtt 376 négyzetméteres lakás (teraszok nélkül 223 nm).

Ha házat keresünk, ebben a kategóriában több 500 négyzetméteres villa is eladó a fővárosban, 260-290 millió forint körüli áron.

Egyre kevesebb a jó minőségű eladó lakás

Kitűnő állapotú eladó ingatlannal rendelkezik? Szerencséje van, mert ez lassan hiánycikk, és nagyon keresetté válik. Jó állapotú ingatlant venne? Akkor gyorsan nézzen körül a piacon, mert egyre nehezebb lesz ilyet találnia.

Csúcson a hitelfelvételek és a lakásvásárlások száma

Nem túlzás, hogy 2018-ban minden előrejelzés ellenére felrobbant a piac, és aki csak tehette, bevásárolt lakásból. Még a nyaralók iránt is hatalmas lett a kereslet. A lakáshitelek iránt – de éppúgy a személyi hitelek iránt is – erősen megnövekedett az érdeklődés és mindez azt eredményezte, hogy a magas áron kínált, de felső kategóriás ingatlanokat sokan keresték.

A vásárlási kedv most is erős, ám az újszerű lakások elfogyóban vannak. Ami a szakértők szerint azért meglepő, mert párhuzamosan zajlik egy lakásépítési dömping. Rengeteg új ingatlan épül, főleg mivel 2020-ra lecseng a kedvezményes, 5 %-os ÁFA időszaka, és már kevesebb mint másfél év van arra, hogy átadják és eladják a jobb árú újépítésű lakásokat. Az év első felében az összes hazai beruházás 17 százaléka házépítés volt.

Ám a fejlesztések nem haladnak olyan pörgősen, mivel az egész régióban nálunk a legnagyobb a szakember hiány az építőiparban.

Ebből van rengeteg a piacon (kép forrás: pixabay.com)

Erősen drágul, amire már ráköltöttek

Ahogy egyre kevesebb jó állapotú eladó lakás van a piacon, úgy egyre jobban látható a különbség az árban a felújítandó otthonokhoz képest. Az is észrevehető, hogy sokkal jobban felfutott a minőségi ingatlanok ára, mind a fővárosban – ahol 25 %-al drágábbak most a jobb otthonok mint korábban -, mind vidéken. Csak egy példa: Szegeden 320 ezer forint átlagosan az újépítésű lakás négyzetméter ára, míg 272 ezer forint a kevésbé jó minőségűek nm ára.

Az eladásra kínált jó állapotú lakások megfogyatkozása ahhoz is vezethet, hogy csökkenni fog az adásvételek száma. Érdemes lehet tehát most – akár lakáshitellel – a még elérhető jó állapotú ingatlanokból vásárolni.

Lakáshitelt szeretne? Most érdemes lépnie

A szakértők szerint most már igazán megkezdődik az az időszak, amikor feljebb kúsznak a kamatok. A változás már júliusban megkezdődött. Aki nem akar drága lakáshitelt, annak érdemes most szerződnie.

Változást jósolnak a kamatkörnyezet terén

Növekedésnek indult a lakáshitelek kamatát és törlesztőrészletét meghatározó bankközi kamatláb (BUBOR), ami azt eredményezi, hogy emelkedni fognak a hitelek kamatai, illetve a kamatot is magukban foglaló THM (teljes hiteldíj) mutatók. Átlagosan 4.0-ról 4.4 %-ra kúszott fel a kamatszint év eleje óta.

Már nyár elején megemelték egyes bankok a kamatokat az ajánlatokban, de még elérhetőek hitelek aránylag jó feltételekkel. Aki szeretne jó hitelt, annak nem érdemes tovább várnia, mert a folyamat nem fog megállni, vagy éppen visszafordulni.

(kép forrás: forbes.hu)

Aki már eddig változó kamatozású hitelt vett fel, a közeljövőben tapasztalni fogja a BUBOR mozgásának hatását, mivel ahhoz igazodnak a változó törlesztőrészletek.

Sokba kerülhet az olcsónak tűnő változat

Az biztosan elmondható, hogy érdemes a fix kamatozású kölcsönökre szavazni, mert a változó kamatozású megoldások egyre rizikósabbak lesznek. A vevők egyébként egyre inkább törekednek a stabilabb hitelekre – még ha a kezdő törlesztőrészlet magasabb is -, ma már a felvett hitelek 70 százaléka végig fix vagy majdnem végig fix (5 és 10 évente változó).

Ám nem érdemes aggódni, ha nem ez utóbbit választottuk: a hitelkiváltás megoldhatja az anyagi gondjainkat. Bármikor átválthatunk egy jobb hitelre, és most, hogy a kamatkockázat nő, ez egy nagyon jó lépés, akár több százezer forintot is spórolhatunk ezáltal.

Szeptembertől egyébként szigorúbb feltételekkel vehetőek fel a nem hosszú ideig fixált konstrukciók, ezzel is ösztönzi az MNB az ügyfeleket, hogy a pénzügyi biztonságukat helyezzék előtérbe, szemben az olcsóbb lehetőségekkel.