Felújított lakással jók vagyunk a piacon

Meglepően kevés a jó állapotban levő otthon a hazai ingatlanpiacon, így az eladó példányok közt is kisebbségben vannak. Sokat nyerhetünk azzal, ha beruházunk egy felújításba.

Közepes vagy még rosszabb a kínálat ötöde

A hazai ingatlanok jelentős része – 80 százaléka – az elmúlt tíz évben csak festésen esett át, burkolatcsere vagy tatarozás már kevesebb, mint 50 százaléknál történt. Az olyan komolyabb beruházások, mint a fűtésrendszer felújítása ritkaságszámba mennek – derül ki a KSH tanulmányából. A legtöbb otthon meglehetősen lelakott, és ez az eladó ingatlanoknál is megjelenik, még akkor is, ha általában inkább a jobb állapotú lakásokat kínálják eladásra.

Az elmúlt tíz év adatai szerint a meghirdetett lakások 44 százaléka volt jó állapotú, azaz azonnal költözhető. Újszerűnek mondott 20 százalék, közepes állapotú 11, felújítandó 7-8 százalék volt. (Megjegyzendő: mindez az eladó fél megítélése alapján, akinek érdeke inkább szépíteni a helyzetet.) Azaz, ha lakást, házat keresünk, nagy eséllyel költenünk kell rá a vétel után.

A legjobb állapotban a budapesti ingatlanok vannak, itt 49 százaléka az ingatlanpiacra kikerült otthonoknak jó állapotú. A falvakban viszont átlagosan már minden negyedik eladó porta közepes vagy rossz állapotú. Ami sok esetben azt jelenti, könnyebb lebontani, mert felújítani.

A most bekerülő újépítésű ingatlanok javítanak a képen

Az utóbbi időszakban sok újépítésű otthon került a piacra, főleg Nyugat-Magyarországon lehet ezek közül válogatni, ahol sokkal jobb a lakások állaga, mint az országban átlagosan. Az utóbbi egy-két évben felpörgött a társasház építések száma, így összességében is nőtt a kitűnő állapotú lakások aránya az ingatlanpiacon. Már csak a most jellemző  anyag- és munkaerőhiány okozta műszaki problémákkal kell számolni a friss építéseknél. 

A piacon a legtöbben azokat a vételi lehetőségeket keresik, ahol nem kell pluszban időt, pénzt szánni a felújításra, így a szakértők javasolják a tulajdonosoknak, fektessenek be az ingatlanba eladás előtt. Akár két hét alatt vevőt találunk egy olyan lakással, ahol nem kell falakat kiverni, negyven éves szőnyegpadlót felszedni. Akár hitel felvétellel érdemes szépíteni a meglevő lakáson, mert a jó állapotú szegmensbe való átkerüléssel sokkal több érdeklődőt vonz majd az ingatlan.

A kedvező feltételekkel felvehető kölcsönök is közrejátszanak, hogy – az ingatlanos cégek névtelenül adott véleménye szerint – a tulajdonosok körében egyre többen gondolkodnak felújításban.

pexels-photo-280232
Ezt nem lesz nehéz eladni

A hitelkártya is számít a személyi kölcsönnél

Hihetetlenül kedvezőek most a személyi kölcsönök, miért ne használnánk ki? Az igénybe vétel feltételeit, az előnyöket-hátrányokat átlátni sem ördöngősség.

Ha még gyűjtünk a saját lakásra, válasszuk ezt

A személyi kölcsön sokak számára azért nagyon jó lehetőség, mert nem kell fedezetet felmutatni hozzá – általában nem akkora mértékű az összeg, hogy a bank mindenképpen biztosítékot akarjon látni.

Ha valakinek nincs ingatlan tulajdona, vagy a családban senki sincs, aki szívesen fedezetként ajánlaná a házát, lakását – például mert még mindig a devizahitelek időszakában elúszott ingatlanokat tartja szem előtt -, akkor is hozzá lehet sok millió forinthoz jutni ezzel az egyszerűsített megoldással.

Amit a bank néz, az a jövedelmünk és a munkaviszonyunk, ezeket tüzetesen megvizsgálva rá tud jönni, mennyire vagyunk stabilak és megbízhatóak.

A legjobb, amit tehetünk, ha minél magasabb havi bevételt mutatunk fel. Ha komoly összeget tudunk bizonyítani, jobb ügyfeleknek minősítenek, és kamatkedvezményt is kapunk. A sokféle lehetséges jövedelem, bevétel típusból van, ami átmegy a banknál, van, ami nem; például a ‘fekete’, kézbe adott jövedelemrész akkor sem ér, ha tizenöt éve így fizet a főnökünk. Az ingatlan bérbeadásból származó, akármilyen robosztus bevétel pedig nem mindenhol számít bele a jövedelmünkbe. 

Mindenesetre érdemes mindent összeszedni, amit csak tudunk. Ha az országos átlagkereset fölé esik a havi bevételünk, akkor már számíthatunk jó kamatozású hitelre.

A bankok biztosra mennek a törlesztőnél

Jó tudni, ennek a felmutatott és elfogadott jövedelemnek maximum a 40 százalékáig fog felmenni a havi törlesztőnk. 

Érdekesség, hogy a vonatkozó rendelet szerint akár 60 százalék, kisebb jövedelem esetén 50 százalék is lehet a havi bevételünkből az, amit minden hónapban a banknak juttatunk.

Ám a pénzintézetek ennél lejjebb húzták meg a határt, 35-40 százalékban, mondván, nem reális, hogy valaki a havi jövedelme feléről le tud mondani mondjuk tíz éven keresztül. Amiben van is némi ráció.

Biztos kell nekünk hitelkártya?

Kisebb összegű személyi kölcsönt fogunk kapni akkor is, ha más hitelünk van. Az is ugyanígy számít, ha kihasználatlan hitelkártyánk, folyószámla hitelkeretünk, ezeknek 5 százalékát veszi figyelembe a hitelező fél, mint törlesztőrészletet. Egy 250 ezer forintos hitelkártya keret havi 12 500 forintos törlesztőnek minősül.

 

Drága lakást olcsó hitelből, vagy olcsót drága hitelből?

A lakáspiacon most ismét egy váltás előtt vagyunk. Ám a fordulat az ingatlanpiac terén nagyon lassú, mert az eladók akár 1-2 évig is bizakodnak abban, hogy az áhított – korábbi – magas áron értékesíthetik lakásukat.

Az év kérdése: meddig nőnek az árak?

Hiába jelennek meg év eleje óta egyre gyakrabban előrejelzések arról, hogy fogynia kellene a vevőknek és lassulnia a piacnak, még mindig stabilak a tetőző ingatlanárak. Ám a szakértők szerint mint eddig már sokszor, most is be fog következni a ciklikus váltás.

Amikor kedvezőre fordulnak a lakásárak, sok érdeklődő lepi el a piacot, többek közt azok, akik korábban elhalasztották – akár éveken át – a vásárlást.

(forrás: pexels.com)

A kereslet minden esetben felpörgeti a piacot – az ezredfordulón ehhez hozzájárult az állami támogatás és a devizahitelek hatása -, ilyenkor bekövetkezik az árrobbanás. A fejlesztők beindulnak, a hiteleket elkapkodják, és nő a kínálat a piacon az építkezések hatására (az új ingatlanok számának növekedését most korlátozza a kiszámíthatatlan ÁFA környezet).

Mindaddig megállíthatatlan a drágulás, míg el nem fogy a lendület és a vásárlóerő. Sokan előrehozzák a vételt, mert attól félnek, jövőre csak drágább lesz. Majd amikor túl sok lesz a lakás és a hitelek drágulnak, akkor egyre nehezebb értékesíteni az ingatlanokat.

Jelenleg a megszokott lakáspiaci ciklusnak ez előtt a szakasza előtt tartunk.

Érdemes-e vajon most befektetni?

Hogy mikor változik a piac ‘hangulata’, nem lehet megjósolni, és az eladók sokáig próbálják fenntartani a magas árakat, így 1-2 év is eltelhet, mire a logikusnak tűnő árcsökkenés valóban bekövetkezik.

A hitelkamatok hamarosan nőni fognak a szakértők szerint, így olcsóbb lakásokat vehetünk, de mostohább hitelfeltételekkel. Öt évvel ezelőtt például a jelenlegi háromszorosa volt az átlagos hitel THM, viszont akár fele áron adták az ingatlanokat, mint most.

A szakértők segíthetnek kiszámítani, mekkora árcsökkenés mekkora kamatnövekedést kompenzál. Ám hogy konkrétan mikor következik be a váltás, 2018 első felében senki nem tudja megmondani.

 

Közeledik a lakáspiaci boom vége

Kerülendő, túlárazott – jellemzik visszatérően a szakértők a II., XII., vagy a XIII. kerületet Budapesten. Mégis megéri ilyen ingatlant szerezni, ugyanis hamarosan az értékállóság lesz a legfőbb szempont.

Már nem emelhetőek az árak

Nem bíznak már annyira az ingatlanpiaci fellendülésben a hozzáértők, mivel a boom lassan a végéhez közeledik az előrejelzések szerint. A pörgős időszak, azaz a konjunktúra maximum 7 évig szokott tartani, és ezt kezdjük elérni.

Az áremelkedés idén várhatóan 5-10 százalékos lesz, ami már eléri azt a küszöböt, amennyiért érdemes lakást, házat venni. Azaz túl sok nyereséget a tetőző áron vett ingatlanokon már nehéz elérni. Legfeljebb 2-3 évig lehet még jó áron értékesíteni a piacon, utána áresést jósolnak. Amit most megveszünk, ha nem adunk rajta túl pár éven belül, hosszú ideig kell várnunk, míg visszanyeri az értékét.

A hazai ingatlanpiac felívelését elsősorban az újépítésű társasházakat sújtó ÁFA változás ingatja meg. Mivel a kedvezményes ÁFA megszűnik, az építtetők emelni fogják az eladási árakat. Ennek következményei pedig kiszámíthatatlanok – de az biztos, befektetési céllal már nem lesz érdemes újépítésű ingatlant venni.

A klasszikusokban nem csalódhatunk

Amit a szakemberek tanácsolnak, ha lakásba fektetnénk, maradjunk a jelenleg aranyárú, de stabilan értéket őrző polgári otthonoknál. A II., XI., XII. és XIII. kerület patinás részein mindig keresni fogják a lakásokat.

Ezeknek az ingatlanoknak még talán soha nem esett az ára, míg például a paneleknek vagy a főváros környéki házaknak erősen ingadozik. Főleg újépítésű, azaz nem elavult, felújítandó lakást érdemes keresni, mivel ezek ritkaságnak számítanak.

Aki most vesz ingatlant, annak több mindenre oda kell figyelnie. Ha most épülő lakást vásárolunk – akár befektetési, akár saját célra – , érdemes körüljárni, milyen az építtető, van-e számottevő szakmai múltja, és milyen minőségű az elkészült otthon.

A munkaerőhiány miatt ugyanis szakképzetlen dolgozók tömegeit vonták be az építkezésekbe. Nem árt tehát a szakértő szem a vásárlásnál, akár egy építész bevonása, hogy ne dobjuk ki feleslegesen a például lakáshitel segítségével megszerzett tőkénket.