Viszlát 2017! Mi történt az évben?

Rendhagyó módon nézzünk egy kicsit vissza: mik voltak a top hírek 2017-ben?

Januárban kiderült, hogy a magyar ingatlanok drágultak 2016-ban a legnagyobb mértékben az Európai Unió 29 országa közül. Ez egy történelmi rekord, amit megspóroltunk volna.

A legdurvábban dráguló ingatlanpiac egyébként több évet tekintve Észtországé, ott 2010 óta 67 százalékot erősödtek a lakásárak.

Vélhetően nem fogja csökkenteni az árakat a novemberben napvilágot látott hír, miszerint 2019-ig tart az új lakásokra vonatkozó kedvezményes áfa.

ingatlanpiac

(forrás: csalad.hu)

Megy az Airbnb vagy marad?

Az ingatlanpiac pörgésének csökkenését prognosztizálták sokan év elején. Többek közt azon okból, hogy az Airbnb már kevésbé jelent jó üzletet az új belépőknek. Bár 2017-re a rövidtávú lakáskiadás sikerének lecsengését vélték előre látni a szakértők, a szektor még él és virul, és korlátozása sem történt meg.

Lakást továbbra is rengetegen keresnek, köszönhetően a változatlanul nagyon jó feltételekkel felvehető lakáshiteleknek. Március környékén siklottak le rekordmélységbe a lakáshitel THM-ek.

Sikeres – bár rekord hozamához képest még mindig kevésbé keresett – a lakástakarék pénztár. Mint írtuk, kis ügyességgel akár számlanyitási díj nélkül is elindítható. Az is kiderült, rövidebb lett a kiutalási idő: 3 helyett 2 hónapig kell várni a lejárat után a pénzünkre. Ezzel még jobb lett az LTP EBKM mutatója, egyben a hozama.

Már csak arra kell vigyázni, mit veszünk az összegyűjtött vagy megelőlegezett pénzből. Egy angol felmérés szerint – amiből áprilisban idéztünk – átlagosan 27 perc alatt jutunk el a megvétellel kapcsolatos döntésig, mikor megnézünk egy ingatlant. A megkérdezettek fele pedig 10 perc alatt kimondja az igent a vételre. Eléggé kevés idő 20-30-60 millió forint elköltésére.

Ha már megvan a lakás

Az ingatlantulajdonosok számára még jobban megéri majd a lakáskiadás, ugyanis egyszerűbb és olcsóbb lesz. Májusban kiderült, 2018-tól megszűnik az EHO (egészségügyi hozzájárulás). A tételes átalányadó szabályozása is kedvezőbbé válik.

Az év nagy durranása lett volna a fogyasztóbarát hitel, ami idén került bevezetésre. Ám az ügyfelek nem érezhetik annyira hihetetlenül kedvezőnek ezeknek a hiteleknek a feltételeit. Minőségi ugrás a szaksajtó szerint nem történt.

Egyértelműen jó híreket kaptak viszont 2017-ben a sokgyerekes családok, akiknek 2018-tól milliós kedvezményt biztosít a kormány a lakáscélú hitelekből.

Fogyasztóbarát hitelek – mik a tények?

Az év egyik legizgalmasabb fejleménye a hazai hitelpiacon az volt, hogy beindultak a fogyasztóbarát hitelek.

2016 őszén jelezte először a jegybank, hogy elősegítendő a könnyebb kölcsönhöz jutást, átlátható és biztosan visszafizethető hiteleket “vár el” a hazai bankoktól.

Mi jellemzi ezt a hiteltípust?

A fogyasztóbarát hitelnek elsősorban az alábbi feltételeknek kell megfelelniük:

  • a kamatperiódus hossza minimum 3 év (3, 5 vagy 10 év), vagy a futamidő végéig fix a konstrukció.
  • a referenciaértékhez képest nem lehet magasabb a kamatfelár, mint 3,5%
  • a folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a lehet, de legfeljebb 150 ezer forint
  • az előtörlesztési díj nem lehet magasabb, mint 1%, LTP előtörlesztés esetén díjmentes kell legyen az előtörlesztés
  • a hitelbírálati határidő az értékbecslés rendelkezésre állásához képest legfeljebb 15 munkanap, a folyósítási határidő 2 munkanap lehet

Nem egy-két nap volt, mire valóban előálltak a pénzintézetek ezekkel az ajánlatokkal, de idén nyáron már felbukkantak az első fecskék. Az FHB volt az első, amely kijött az MNB által minősített termékével. A különbség az új és a meglevő ajánlatok közt nem volt kiugró. A jegybanki bejelentéskor a legkedvezőbb piaci hitelek kamata 3,9-6,7% között mozgott, míg a toplistás fogyasztóbarát hitelek kamata 3,6-6,0% között volt.

Most év végén már kicsit mozgalmasabb ez a szegmens. Lássuk, mit érdemes tudni a szuperhitelnek nevezett ajánlatokról?

Kedvező hiteltermék – gazdagoknak

Az OTP háza táján jelenleg az az aktuális hír, hogy november végével a fogyasztóbarát hiteleket érintő kamatkedvezményeket megszűntette. Itt ez a termék csak a fogyasztók egy speciális részének elérhető, ugyanis 350 ezer forintos havi összjövedelem alatt nem vehető igénybe. Mondhatni az OTP eléggé bebiztosította magát, hogy ne érje csalódás a törlesztés visszafizetése terén.

A stabilabb hitelek esetén – 3, 5, 10 éves és végig fix – a fogyasztóbarát termékek év végén  emelték kezdeti kamataikat. Azaz ha be is tartják a szigorú jegybanki követelményeket, nem szeretnének túl olcsóvá válni.

Ennek következtében a 10 évig fix törlesztőrészletet biztosító kölcsönök esetében a “sima” piaci hitelek kedvezőbbek az elemzők szerint, mint a fogyasztóbarát hitelek.

Viszont ha valaki tudja a kezdetektől nagyobb havi részleteket fizetni, hogy a hitele végig fix legyen, az egyértelműen kevesebbet fizet a fogyasztóbarát hitellel, mint a változó kamatozású verziók esetében.

 

Lakástakarék – mire figyeljünk év végén?

A lakástakarék szerződéssel rendelkezőknek oda kell figyelniük a befizetéssel kapcsolatban pár dologra. Nem árt év végén is ránézni, hogy alakult az LTP befektetésünk.

A legnagyobb hozamot biztosítja

Remek befektetési megoldás a lakástakarék, hiszen nincs még egy olyan lehetőség, ahol a  befizetett összeg 30 százalékát még hozzátenné az állam. Ám megjegyzendő, a befizetés lehetősége felső korlátos – még mielőtt valaki kirámolná így az államkasszát -, és a cél is meg van szabva. Nevéből eredően csak lakhatásra lehet fordítani a végösszeget.

penz LTPbe helyezes

(kép forrás: tudatosadozo.hu)

A befizetéseket havonta kell megtenni, és oda kell figyelni, hogy a befizetési év (ami nem a naptári évvel azonos, hanem a szerződés megkötésével indul) teljes összege rendben beérkezzen. Vagyis a futamidő végéig minden évre teljesítsük a vállalt összeget. 

A 25 százalékos szabályra figyelni kell

Hogy az év végére halmozódó befizetéseket elkerüljék, a szabály szerint a harmadik, illetve negyedik negyedévben elhelyezett összeg után járó állami támogatás nem haladhatja meg az adott évre járó támogatás 25-25 százalékát. A befizetési év vége felé tehát nem megoldható, hogy rendezzük a tartozásunkat.

Mi történik, ha sok pénzhez jutunk, érdemes vajon betennünk az LTP-be? Vagy esetleg érdemes ‘túlfizetni’ a naptári év végén adó megspórolás céljából – amikor sokan keresnek optimális befektetési lehetőséget?

Több szerződés is futtatható

Sajnos nem, a meglevő lakástakarékunk nem díjazza, ha többet fizetünk a szerződésben rögzítettnél. Megtehetjük viszont azt, hogy nyitunk egy vagy több új LTP szerződést (családon belüli kedvezményezettel), és oda betesszük illetve szétosztjuk az adott összeget.

Ha ebben gondolkodunk, bár vannak bankszünnapok, a pénzintézetek sok munkahellyel ellentétben a két ünnep közt is nyitva tartanak: még van lehetőségünk a szerződéskötésre.

 

Bevállalják a magyarok a változó kamatozást

Ha lakáshitel, akkor többféle megoldás közül választhatunk, vérmérsékletünk és pénztárcánk szerint. Léteznek fix kamatozású hitelek, gyakran módosuló kamatozások, és viszonylag stabil, de nem végig egyforma törlesztővel működő kölcsönök. Mit lenne érdemes választani a kamatozást tekintve, és mi jellemzi a hazai hiteleseket?

Az összes hitelt nézve az emberek fele, 51 %-a változó kamatozású kölcsön mellett szavaz. A lakáshitel esetében 40 % vállalja be a kockázatot. Ez azt jelenti, hogy kezdetben aránylag jó a törlesztőrészlet, amit fizetünk, ám a gazdaság változásával ez kicsit – vagy nagyon – megváltozhat. Ne feledjük, rengeteg lakáshitelről beszélünk: az év első 10 hónapjában 500 milliárdnyi ilyen kölcsönt vettünk fel. 

A mostani kamatok nehezen mennek lejjebb

Csak akkor lehetünk biztosak abban, hogy mennyit fizetünk havonta éveken vagy évtizedeken át, ha végig fix kamatozású a konstrukció. A változó kamatozás esetén jó, ha a havi bevételünk nem csökken, illetve nem árt, ha emelkedik, amennyiben felfelé indul el a törlesztő, különben ‘elszáll’ a hitel.

Szerencsére ma már államilag szabályozott, mekkora törlesztőrészlettel indulhat egy hitel a kliens havi jövedelméhez képest. Szemben a régi időkkel, a bank nem egyezhet bele olyan hitelbe, ami nem reális az ügyfél anyagi helyzetéhez képest. Így kisebb az esély arra, hogy akár kamat emelkedés esetén kivitelezhetetlen legyen a törlesztés.

Nem tanultunk túl sokat a devizahitelből

A magyar piacra jelenleg az jellemző, hogy túl nagy a felára a fix hiteleknek, azaz túlontúl meg kell fizetni a biztonságot. Ezért szavaznak sokan arra, hogy kicsi törlesztőrészlettel startolnak, és bíznak abban, hogy a kamatemelkedés nem hoz nagy drágulást.

Ha csak öt vagy tízévente számolják újra a kamatokat, még aránylag biztonságosnak mondható a kölcsön, de ha gyakran igazítják hozzá a bankközi kamatlábhoz, akkor kiszámíthatatlanabb a pénzügyi jövőnk. Épp ezért az előbbi opció a javasoltabb.

Az öt éven túl rögzített kamatú hitelt az összes kliens kb. 28 százaléka, az 1-5 évre rögzítettet kb. 30 százalékuk vállalja be (2017 1.negyedéve alapján). Azaz majdnem ugyanannyian szavaznak a biztonságosabb változatra, mint ahányan a még olcsóbbra, ámde labilisabbra.

A felmérések szerint egyébként azok a családok vesznek fel inkább kockázatosabb hitelt, ahol szűkösebb a havi költségvetés. Azt lehet mondani, akiknek kevesebb a tartaléka, mindent bevállal, csak kölcsönpéznhez jusson. Pedig épp nekik kellene a biztosabb megoldás felé menniük.

Ha rosszul alakulnak a dolgok, szerencsére akkor is van mentőkötél. A hitelkiváltó hitel vagy a hitelváltás mindenkinek a rendelkezésére áll, ha netán túl magasra emelkedik a törlesztő.