Amit mindenképpen tudni kell lakásvásárláshoz

Rekord mélységet ért el a lakáshitelek átlagos THM mutatója, még soha nem volt ennyire olcsó a hitel. Nem véletlen, hogy 2017 elejét kiugróan sok ingatlan vétel jellemezte.

Igaz, az ingatlanárak viszont – főleg a frekventált környékeken – az egekbe szöktek, ám éppen a szinte irreális árak miatt itt már visszaesésben lehet reménykedni a közeljövőben.

A piacot sok tényező befolyásolja, hétről hétre jelennek meg elemzések arról, hogy hogy fogja enyhíteni az árakat az újépítésű lakások számának növekedése. Majd arról szólnak a hírek, hogy az itthon tartózkodó szakemberek alacsony száma miatt döcögve haladnak és drágák az építkezések.

Ami most biztosan igaz, az az, hogy érdemes – leginkább fix kamatozású – lakáshitelt kötni most, amíg nem indulnak el felfelé a kamatok. Ha pedig lakásvásárláson gondolkodunk, érdemes odafigyelni az olyan járulékos tennivalókra és költségekre, mint az alábbiak.

  • Az adásvételnél a vevő köteles a vagyonszerzési illetéket megfizetni, és az ügyvédi költség is őt terheli. Az illeték csökkenthető, például egy egy éven belül eladott másik lakóingatlan értékét is le lehet vonni belőle. Illetékmentes a tulajdonszerzés, ha az így vásárolt lakóingatlan értéke kisebb, mint az eladott lakóingatlané. Első lakásvásárláskor az illeték felét kell csak kifizetni, ha a vevő nem töltötte be a 35. évet és az ingatlan forgalmi értéke maximum 15 millió forint. Az önkormányzati tulajdonú lakás megvásárlása pedig illetékmentes.
  • A közvetítői jutalék általában a vételár 1,75-5 százaléka között mozog. A jutalék ‘alkuképes’ is lehet – hasonlóan a lakás, ház vételárához – azaz több ügyvéd rugalmasan áll hozzá.
  • Az erergetikai tanusítványt az eladónak kell beszereznie, és ennek költségét állni. Ez legfeljebb 28 ezer forint + ÁFA 300 négyzetméter alatti ingatlanoknál, afelett egyedileg árazódik.
  • Érdemes számolni azzal, hogy a hiteligénylés intézése – köztartozás-mentességet igazoló ‘nullás igazolás’, hitelesített (!) bankszámlakivonat stb. beszerzése – eléggé időigényes. A tapasztalatok szerint a harmadik banklátogatáskor záródik le az összes, hitel elbíráláshoz  szükséges okirat leadása, ha egyszerűbb az ügylet.
  • A sikeres vétel, pezsgőbontás és költözés után is érdemes egy-két dologra odafigyelni. Ha ingatlant vásárolunk, 30 napon belül kell bejelentenünk az ingatlanügyi hatóságnál – éppígy kell tennünk egyébként, ha földet vásárolunk –  , ennek elmaradása bírsággal járhat.

Már a nyaralók piaca is pörög

Határozottan jó üzlet hétvégi házat, nyaralót venni, megnőtt az érdeklődés a frekventáltabb üdülőövezetekben az ilyen ingatlanok iránt is. Ám ha telek vásárlását tervezzük, jó tudni, a lakástakarék-pénztár és a lakáshitel másképp kezeli, illetve kezelheti a nyaralókat, mint a lakás célú ingatlanokat.

Sokan fektetnek be ingatlanba, és ez alól a nyaraló sem kivétel, épp ezért emelkedhettek meg a Balatonnál vagy a Velencei-tónál 40 százalékkal az ilyen típusú házak árai egy év alatt. Itt is egy zárt piacról beszélhetünk, a legjobb környékek már be vannak építve, éppen ezért ezeken a helyeken nem várható árcsökkenés, a megvett ingatlanok őrzik vagy növelik értéküket.

balaton
A balatoni nyaraló nem olcsó vétel

(kép forrás: nonstopbalaton.hu)

Ha saját célra, vagy befektetésként vásárolnánk nyaralót, van pár tudnivaló, amivel érdemes tisztában lenni.

Az övezeti besorolása az ingatlanunknak igen fontos, mivel ez dönthet arról, mennyire beépíthető, illetve közművesíthető. Például a lakótelek 30 százalékára építkezhetünk, az üdülőteleknek viszont csak a 15 százalékára. A zártkerti besorolás még több megkötést jelent.

Ha hitelből tervezzük megvásárolni a nyaralót, olyan bankot kell találnunk, amelyik erre a célra ad kölcsönt. Fontos lehet, mi áll a tulajdoni lapon, lakóház vagy üdülő, hétvégi ház, gazdasági épület. Ez utóbbinál például lakáshitelre nem sok esélyünk van. Az ingatlannak lakhatónak kell lennie, ami annyit jelent, szobával, fürdőszobával, konyhával és állandó fűtéssel kell rendelkeznie. Emellett a nyaralónak legkevesebb 5 millió forint értékűnek kell lennie. Általában 1-2 százalékkal drágábban kapunk hitelt ilyen típusú ingatlan vásárlásra.

Ha LTP-t szeretnénk felhasználni egy telek, nyaraló megvásárlására, ennél az egyébként igen sokoldalúan felhasználható finanszírozási formánál csak akkor van erre lehetőségünk, ha a tulajdoni lapon lakóingatlan szerepel.

Végül egy jó hír: az üdülőkre vonatkozó adózási szabályok enyhülnek ettől az évtől. Míg korábban a nem lakás célú ingatlan 15 évi tulajdonlás után volt adómentesen eladható, ma már 5 év után értékesíthetjük az ingatlanunkat ilyen formában. Ha 5 éven belül adunk túl rajta, akkor a nyereségünk sávosan változó adóalapjának 15 %-a az adóteher.

 

Tippek váratlan meggazdagodás esetére

Számtalanszor hallani, hogy valaki elvitt egy mesebeli nyereményt valamelyik szerencsejátékban, majd összeomlott a magánélete, pár év alatt köddé vált a pénze. Ha még szóba áll a riporterekkel a folyamat végén, úgy nyilatkozik az egykori boldog nyertes, bár sose nyerte volna meg ezt az összeget.

Meglepően hamar véget tud érni egy végtelennek tűnő vagyon, egy százmilliós összeget el lehet veszíteni akár néhány év alatt is, főleg, ha van pár ‘segítőkész’ rokon, barát. Az egyik kulcsszó a megtakarítás ilyen esetben. Azt is tudni, hiába keresnek forintban milliárdos összegeket, több világsztár is kifutott már a pénzéből öt-tíz év alatt. 

Ezt célszerű kihagyni
Itt például elfolyhat a pénzünk

(kép forrás: beaurivage.com)

A milliókkal tudni kell bánni

Bár a 15 hete halmozódó 1,9 milliárd forintot a lottósorsoláson csak egy ember vitte el a múlt hétvégi sorsoláson, és ő nem biztos, hogy olvassa ezt a blogbejegyzést, más esetben – például váratlan öröklésnél – is érdekes lehet, ha tudjuk, hogy őrizzük meg a józanságukat. A tippek akár a mindennapi takarékoskodásra is alkalmazhatók kicsiben.

  • Adjunk magunknak fél évet arra, hogy kitaláljuk, mire fordítjuk a milliókat.
  • Ne lépjünk ki a munkahelyünkről csak azért, mert gazdagok lettünk. Egyrészt felborítja az életünket ez a lépés, másrészt szükség lehet még a keresetünkre.
  • Nem kell mindenkinek elmondani, hogy sok pénz állt a házhoz. Adhatunk másnak is az összegből, de ezt tegyük nagyon diszkréten.
  • A hiteleinktől szabaduljunk meg első lépésben.
  • Ne döntsünk érzelmi alapon, válasszunk egy megbízható, komoly portfóliójú befektetőt, könyvelőt, és próbáljuk szakemberek segítségével a legtöbbet kihozni a pénzünkből. Ahelyett, hogy végigvásároljuk Milánó bevásárlóutcáit, fektessünk betétbe, takarékszámlába, ingatlanba.
  • Ne a kockázatos alapokat keressük, ezek a kisebb összegeket forgatóknak valók, a mi célunk a tőkevédelem, a pénz értékének megőrzése.
  • Egy apróság, amit jó tudni: egy amerikai kutatás szerint nem a gazdagok élnek a fényűző villákban, és nem ők járnak többszázezres öltönyökben, hanem azok, akik hónapról hónapra élnek és hitelből költekeznek. Az igazi vagyonok tulajdonosai köztünk élnek, átlagos körülmények között.
  • Akkor mi értelme a gazdagságnak, ugye? Ne zárjuk el az összes pénzt, mert csak megkeseredünk, éljük meg egy-két álmunkat. De ne az összeset, és ne mi fizessük mások álmait.
  • Fontos gondolni a nyugdíjas korunkra, a gyerekünk taníttatására, és a saját képzésünkre. A tudás az egyik legkomolyabb befektetés, ami mindig megtérül, az idős kor pedig közelebb van, mint gondolnánk. Ezekre a célokra mind áldozzunk nagyvonalúan.  

Aktív BAR-lista? Van, amikor nem akadály

De a legtöbbször bizony akadály, és nagyon kell vigyáznunk arra, hogy gondosan kezeljük a pénzügyeinket. Például olyan hitelt vegyünk fel, amit vissza tudunk fizetni, vagy ha látótávolságba került az adósságspirál, folyamodjunk hitelenyhítő,  -kiváltó hitelekhez

Gyakori, hogy egy kliens csak a hitelfelvételi procedúra megkezdésekor szembesül azzal, hogy valamikor feltették a korábban BAR (Bankközi Adós-és Hitelinformációs Rendszer), ma Központi Hitelinformációs Rendszer (KHR) negatív adóslistájára. A BAR és a KHR közt van különbség, utóbbi egy pozitív adóslistát is kezel.

Füllentésért is BAR-lista státusz jár

Természetes személy akkor kerül fel negatív listára, ha hátraléka – pénzintézetnek vagy akár telefontársaságnak – meghaladja a mindenkori legkisebb minimálbér összegét, és ez folyamatosan több mint 90 napon keresztül fennáll.

Aktív státuszúak maradunk, amíg csak nem egyenlítettük ki a tartozást, vagy például nem hajtja be a követelését rajtunk a bank. Ezután még a passzív státusz következik, mint figyelmeztető jelzés más pénzintézetek számára.

Emellett az adóslistán kötünk ki, ha bármilyen pénzügyi termék (bankszámla, hitel, stb.) szerződéskötésénél valótlan adatokat közlünk, vagy jogosulatlanul használunk egy bankkártyát. Ennek minősül még az is, hogyha  a kártyánkat odaadjuk másnak, hogy azzal vásároljon és mi nem vagyunk ott. A kezességgel is nagyon kell vigyázni, az is negatív státuszt eredményezhet.

A KHR-ben a rólunk fellelhető infó az ügyfélminősítés alapvető eleme. A bankok többféleképpen állhatnak hozzá a negatív minősítésű felekhez: van, ami az egyiküknél kizáró ok, míg a másiknál nem az (például a fedezetül szolgáló ingatlan tulajdonosainak KHR státusza).

Járuljunk hozzá a pozitív listára kerüléshez

A pozitív hiteltörténetünket érdemes engedélyezni a banknak, hogy közzétegye, mivel így jobb feltételekkel kaphatunk legközelebb hitelt – ez egyfajta tudatos pénzügyi imázs építés.

hitelmult
Nyugodtak lehetünk tiszta hitelmúlttal

(kép forrás: cashinyourannuity.com)

Egyes vállalkozások azt tanácsolják, az aktív KHR listások, akik sehol nem kapnak hitelt értelemszerűen, rokon, ismerős segítségével vegyenek fel kölcsönt. Mindkét fél részéről erősen meggondolandó, hogy más tartozását felvállalja, főleg, ha az egyik fél már negatív pénzügyi múlttal rendelkezik.

Ha a házastársunk került fel valamilyen okból a listára, ott viszont mutatkozik megoldás. Bár a házastársi vagyonközösség miatt egy ‘pénzügyi személyiségként’ kezel minket a bank, ügyvéd előtt tehetünk nyilatkozatot arról például, hogy a hitellel beterhelendő ingatlan a tiszta múltú fél sajátja. Ám ha korábban nem tudtunk egy kölcsönt visszafizetni, egy ilyen lépést mindenképpen jól gondoljunk át.