Kedvezően változott a CSOK

Szeptemberben jelentette be a kormány, hogy változik a CSOK szabályozása annak érdekében, hogy többen élhessenek vele. Többek között úgy módosították a szabályokat, hogy építés alatt álló társasházban is valós segítséget jelenthessen az állami támogatás.

A lakáshitelek legkedvezőbbike, a CSOK korábban újépítésű, ezen belül elkészült lakásra volt felvehető.

Azonban, ha épülő társasházban veszünk lakást, a tervek elfogadását követően, gyakorlatilag “menetközben” kell megvenni az ingatlant, be kell szállni a költségekbe, és csak fél-egy évvel később kapjuk meg a lakáskulcsot. Így nem lehetett az otthonteremtési kedvezmény segítségével megvalósítani a vételt.

tarsashaz
Álom-társasház – nem elég a végén fizetni

(forrás: epiteszforum.hu)

Gombamód szaporodnak a társasház építések

A probléma azért volt jelentős, mert az újépítésű lakások igen nagy része ilyen új társasházi projektben valósul meg – és egyre több ilyen építkezés indul.

Ez a lehetőség tehát a CSOK-osoknak nem volt elérhető, mivel csak a valós lakás esetében járt a támogatás. A kifizetés a hiteleknél általában az úgynevezett albetétesítést követheti, azaz a telekkönyvi nyilvántartásba vételt.

A vételi szándékkal rendelkezők még papírt sem tudtak ezidáig mutatni, hogy jogosultak az állami támogatásra, és később ebből fedezni tudnák az ingatlan árát.

Az újonnan bevezett változtatások értelmében a tervezőasztali fázisban levő lakásokra is lehet CSOK-ot igényelni. (Ámde nem lehet CSOK-ot igényelni olyan új lakások után, amit az igénylő közeli hozzátartozója tulajdonában álló társaság épít(ett).)

Azonban egy lényeges probléma továbbra is megoldandó: a támogatásból eredő pénz valós folyósítása társasházi lakások esetén is csak az átadást – és a nevezetes albetétesítést – követően valósulhat meg.

Szakértők szerint az jelenthet megoldást, ha van olyan megtakarítása a vevőnek, amelyet elfogad az építési vállalkozó a támogatás teljes összegének átvételéig. Lényegében így juthat CSOK segítségével valaki társasházi otthonhoz.

Nem elég egyszer kifizetni az előleget

Nagy kérdés, ilyen feltételek mellett be fognak-e minket venni egy épülő társasházi projektbe. Lehetőségünk lehet rá, ha az előleget és emellé a CSOK-ot intéző bank bizonylatát  elegendőnek tartja az adott vállalkozás.

Ám jó tudni, a bevett gyakorlat az ilyen házépítések esetében a lakások kifizetésénél 10% foglaló a szerződésnél, további 10% az alapok elkészülténél, 40% a szerkezet kész állapotnál, 20% nyílászárók, burkolat és épületgépészet elkészülténél,  és 20% az átadásnál.

A támogatásnak tehát még formálódnia kellene, hogy a társasházakba való belépésre minden érintettnek reális esélyt adjon.

Trükkök és tudnivalók LTP-hez

Tíz százalék feletti hozam teljesen biztonságosan? Szuperkedvező lehetőség – ingatlan célra – a lakástakarék pénztár (LTP).

Az LTP esetén az állam a befizetett összeghez hozzáadott plusz 30 százalékos hozzájárulásával a futamidőszak lejártával igen-igen komoly megtakarításra tehetünk szert.

Nemcsak vásárlásra használhatjuk fel az LTP-t, hanem remek lehetőség például felújításra, mindenfajta olyan átalakításra, ami “benne marad” az ingatlanban: a földbe ásott medencére a kertben például felhasználható, az elvihetőre nem.

Lakáscélú hitelbe is forgatható a megtakarítás, az alábbi célokra:

  • vásárlás,
  • építés,
  • bővítés,
  • felújítás,
  • korszerűsítés, vagy
  • előzőekhez kapcsolódó gyűjtőszámla-hitel (árfolyamgátas szerződések), vagy
  • előző hitelcélok kiváltására felvett hitel.

Itt a szolgáltatók közt vannak eltérések, érdemes tájékozódni, melyik ajánlat mit nyújt. Van olyan lakás-takarékpénztár, amely egyszer kiváltott lakáshitelbe még elfogadja a felhasználást, de ha már kétszer kiváltotta azt az adós, a legutóbbi hitelének visszafizetésére nem használhatja.

Nem a kamat az érdekes

Több bank is jelen van ajánlatával a piacon, kalkulátorok segítségével is összemérhetjük az ajánlatokat.

Ami egyértelmű: a legnagyobb megtakarítás összegszerűen a leghosszabb futamidő alatt érhető el. Arányaiban azonban a legjobban a legrövidebb futamidővel járunk!

Érdemes tudni, hogy a kamatot itt kevésbé érdemes figyelni, mert alig befolyásolja a hozamot. Ami tetemesen növeli a megtakarításunkat, az a minden konstrukciónál fix mértékű állami támogatás. 

A varázsszó az EBKM, azaz a teljes hozam, ezt kell szemmel tartanunk, és nem a kamatot, vagy akár az annál jóval többet kifejező THM-et. Az EBKM annál jobb, minél rövidebb időre fektetünk be. A különbség a legrövidebb illetve leghosszabb futamidő közt temetes.

Nem mindig az akciós termékek a legjobbak

Mivel a számlanyitási díj igen jelentős tétel az LTP-knél, ezt érdemes nézni.

A kezelési költség szintén jó útmutató, hogy megtaláljuk a legkedvezőbb ajánlatot. Hogy a kamat jobban mutasson, a költségek egy részét átkeresztelik kezelési költségnek, és “kiveszik” a kamatból. 

Mielőtt az aktuális akciókat előnyösebbnek minősítjük a futó ajánlatoknál, mindig számoljuk végig, hány hónapos futamidőnél pontosan mennyi lesz a végeredmény, illetve ha számlanyitási kötelezettségünk van, azzal milyen költségek járnak – a bankok kalkulátorai is használhatók erre.

Mennyivel kedvezőbb a kölcsön magasabb fizetésnél?

Személyi kölcsön esetén a bank biztosítékként – hogy visszakapja a pénzét – leginkább a fizetésünket veszi figyelembe. A hitel feltételei erősen függnek a jövedelmi viszonyainktól.

A nagyobb összegű hitelekkel ellentétben, kölcsönnél az ingatlan letétbe helyezése nem merül fel, ám rendelkeznünk kell stabil és bizonyítható havi bevétellel, mint fedezettel, hogy komolyan vegyenek a bankok.

Nem minden juttatás és bevétel számít jövedelemnek

Hogy mit nevezhetünk jövedelemnek, az egy árnyalt kérdés, mindenesetre ‘zsebbe kapni’ a bért, családi vállalkozásban dolgozni nem jó ómen kölcsönfelvétel szempontjából.

Csak világosan kimutatható, lepapírozható, leadózott jövedelem vagy egyéb bevétel – ösztöndíj, GYES, GYED és sok más – felel meg a pénzintézeteknek.

Hogy mennyi a rendszeres jövedelmünk, az meghatározza egyebek közt azt is, mekkora maximális kölcsönt vehetünk fel: a plafon az éves jövedelmünk összege.

Vannak kölcsönök, amelyeket már havi 68 000 forintos bevételtől igényelhetünk. Azonban minél jobban keresünk havonta, minél biztosabb az anyagi helyzetünk, annál jobban “kényeztet” minket a szolgáltató. A cél nyilván az, hogy az ilyen ügyfelek tegyék ki a hitelfelvevők legnagyobb részét, és minél kevesebb legyen a kockázatos alany – ami a bank részéről teljesen érthető gondolatmenet.

kolcson
sok kérdés merülhet fel a rendszeres jövedelem kiszámításánál

(forrás: bevezetem.eu)

Lássuk a számokat!

Meglepően komoly különbségekről van szó. Egy összehasonlítás szerint, ha a havi összjövedelmünk 250 000 forint felett van, 1 000 000 forintot felvéve, 3 éves futamidővel számolva 32 ezer forintot kell törlesztenünk havonta. Ha alacsonyabb a jövedelmünk, akkor viszont 34 ezer forintba kerül nekünk havonta a személyi kölcsön. A teljes futamidőt tekintve 70 000 forinttal olcsóbb ugyanaz a kölcsön annak, aki megfelelően magas jövedelemmel rendelkezik.

Van olyan “prémium hitel” prémium bevételűeknél, ahol 100 000 forinttal jobban jönnek ki a negyedmillió bizonyított jövedelemmel rendelkező ügyfelek.  

Mi a teendőnk, hogy mi is a lehető legkedvezőbben kapjunk kölcsönt? A legfontosabb komolyan venni a hitel alapot képező jövedelem összeadását, hogy minél magasabb fedezetet tudjunk felmutatni. Az összes jövedelem fajtánkat számoljuk össze, és nyújtsuk be, és próbáljuk lepapírozni bevételeinket, mivel komoly összegeket nyerhetünk ezzel.  

Lakást venne, hogy kiadja? Friss tippek

A belvárosban szinte lehetetlen albérletet találni, a lakáshiány irreálisan felverte az árakat. Nagyon megéri most a kiadói oldalon lenni. Akár hitelfelvétellel is érdemes most ingatlanhoz jutni, ha megtehetjük, kiadási célból.

A befektetők is erre szavaznak

Egyrészt ez biztos befektetés mindazoknak, akik bizalmatlanok a banki vagy állami befektetési formákkal kapcsolatban. Másrészt egy erősen felfutóban levő piaci szegmensről van szó. A bérleti díjak emelkedése országszerte megjelenő trend, de a fővárosban, ahol a külföldi turistáknak legjobban kiadhatók a lakások, látható a leginkább.

Több tényező is húzza felfelé az árakat, az Airbnb és a hasonló startupok megjelenése éppúgy, mint a lakáshiány.

Hitellel kiegészítve millióinkat, biztos hozamra számíthatunk, ha megveszünk most mondjuk a fővárosban egy jól kiválasztott otthont.

Ha albérlőket szeretnénk majd találni a későbbiekben az ingatlanba, a kulcsszó a jó közlekedés. Ha Káposztásmegyer hátsó sarkában vásárolunk lakást, ne csodálkozzunk, ha nehézkesen és nem túl jó árért megy el a piacon. A bérlemény értékét meghatározza, hány perc eljutni a legközelebbi villamosmegállóig, milyen a környék, milyenek a szomszédok. Semmire se mondjuk azt, “á nem baj, valakinek biztos jó lesz ez is”.

Hol biztos befektetés ingatlant venni Budapesten?

A szakértők az alábbi választásokat ajánlják:

  • metróvonalak környéke (pl. Kelenföld)
  • közlekedési csomópontok (pl. Árpád-híd, Örs vezér tere, Széll Kálmán tér)
  • más jellegű – kulturális/szórakozási csomópontok (pl. Újbuda/Allée, Jászai Mari tér)
  • bulinegyed

Budapesten a kerülettől, övezettől is függ, milyen lakás érdemes bérbeadási célra vásárolnunk, mivel más-más a keresett típus.

Budán a nappali plusz egy-két szoba a legjobb elrendezés, ezek mind kitűnően kiadhatók, és befektetésként sem járunk vele rosszul. Akár a háromszobás lakásra is találunk érdeklődőt, a nagyobb apartmanok is kiadhatók igényes környéken.

Szeretnénk partihelyszínné tenni a lakásunkat?

A pesti oldalon a háromszobás lakásokat már hosszadalmasabb kiadni, illetve több személy (például négy-öt-hat diák) összeállását feltételezi a kiadás. Kérdés, szeretnénk-e, hogy egész csapat fiatal – és baráti körük – nyüzsögjenek a lakásunkban?

Pesten a befektetők a másfél-két szobás lakásokat veszik inkább, és főleg a különnyíló szobákkal rendelkezőket, ezek adhatók ki a legkönnyebben.

Ha egyetemek, főiskolák környékén veszünk ingatlant, vagy képben vagyunk, hol várható új felsőoktatási intézmények megjelenése, akkor egész biztosan nem lesz gondunk a bérbeadással. Persze gondolkodhatunk másféle albérlőkre is, nem kell feltétlenül a fő trendet követni. Célozhatunk a családosokra, és kertes övezetben is kereshetünk házat. Ha a turistákra épülő Airbnb üzletágba szállnánk bele, mint fentebb is említettük, a bulinegyedben érdemes bevásárolnunk.

 

 

 

 

Mennyire kockázatos? A peer-to-peer hitelezés

A közösségi hitelezés is megjelent az olyan szolgáltatások trendje nyomán, mint a közösségi taxizás (Uber); vagy a közösségi szállásadás (például Airbnb), ahol szállás és pénz cserél gazdát. Az ötlet, hogy civilek egymásnak adhatnának kölcsön, Amerikában született meg, nálunk egyelőre néhány európai startup elérhető. De hogy felváltható-e ezzel a hagyományos és bizonyíthatóan működő hitelnyújtás, az egyelőre nem látszik biztosnak.

Friss megoldás, magas kockázat

Mint a Kiszámoló írja, olyan internetes vállalkozások születtek meg az elmúlt tíz évben, amelyek a hitelezni vágyókat összehozzák a hitelt felvenni szándékozókkal.

Kiszemelhetik egymást a felek, illetve rábízhatják a rendszerre is, hogy partnert válasszon nekik. Azután a pénz gazdát cserél, majd, ha a kölcsönző félnek szerencséje van, vissza is kapja a kiadott összeget. Mivel a peer-to-peer hitelezés jellemzője, hogy maga a rendszer nem fizet az adós helyett.

Talán ezért is, az olyan startupoknak, mint a Lending Club, amelyik a legnagyobb szereplő a peer-to-peer piacon, egyelőre relatíve kicsi a jelenléte. Mindössze 3-4 százalékát teszik ki az USÁ-ban levő fedezetlen hitelállománynak az itt kihelyezett hitelek.

hitel
oda kell figyelni, kinek juttatunk hitelt

(forrás: blog.slimcleaner.com)

A jelenség mindenesetre érdekes, hogy bankon kívüli megoldással, közvetítő segítségével igyekeznek kölcsönt adni és kölcsönhöz jutni magánszemélyek. A modell előnye a résztvevők számára, hogy a bank részesedését kihagyják a rendszerből.

Ha viszont nem fizet az adós, akkor jönnek a problémák, elsősorban a vállalkozó kedvű hitelezők számára. A startupok megpróbálják behajtani a pénzt, de egyrészt ennek a sikere nem garantált, másrészt a bevétel 30 %-a is az ügyvédekre, végrehajtókra lesz költve.

A részesedés 6-10 százalékos általában a kölcsönt adók számára, azaz egy meglehetősen jó befektetés, főleg hazai szemmel; ám elég kockázatos, mivel ha rossz adóst “húzunk”, akkor ezt a részesedést nem kapjuk meg.

Európai peer-to-peer kölcsöncég is van

Számos európai követője akadt az amerikai modellnek, és vannak, amelyekben itthonról is be lehet szállni, ilyen például a relatíve stabilnak tekinthető, 63 ezer aktív hitelezővel bíró brit Zopa.

Ám mindenképpen komoly bátorság kell hozzá, leginkább hitelezői szemszögből. Amikor befektetünk, alaposan megvizsgáljuk, hova visszük a pénzünket, mekkora eséllyel fizeti vissza az adott cég. Ez a hitelezés pedig kockázatosabb bármelyik kockázati befektetésnél, hiszen ismeretlenekhez kerül a pénz.

Mivel új vállalkozásokról van szó, amelyek csak a résztvevők számát és befektetőik nevét tudják megcsengetni, a stabilitás egyik oldal számára sem olyan biztos, mint egy hagyományos pénzintézet esetében.

A Lending Clubnál egyébként idén májusban volt éppen egy elég komoly átverési kísérlet illetve botrány, amelyet a modellben szereplők ismeretlensége és az ebből fakadó lehetősége miatt feltehetően még követ néhány hasonló.