Lakástakarék – hosszút vagy rövidet?

A saját otthonra vágyók számára az egyik legoptimálisabb megoldás, ami létezik – a lottónyeremény után közvetlenül – a lakástakarék.

Mint már korábban megírtuk,  ez a konstrukció azért kitűnő, mert az állam a befizetett összeget a magánszemélyeknek 30 %-al kiegészíti, adó- és járulékmentesen, maximum évi 72 ezer forint összegig. Ez a 30 % nem adóvisszatérítés, hanem alanyi jogon jár az igénylőknek. Azoknak is, akik nem adóznak, például gyerekeknek (amennyiben a kiskorú családtag számlájára gyűlik a lakástakarék).

Érdemes tudni, hogy az állami támogatás legfeljebb 10 évig futhat, és további apró megkötés, hogy 48 hónapig minimum be kell fizetni a lakástakarékba. A havi minimum cégenként eltérő, 1000 és 5000 forint között változik.

Jól felhasználható

Más hasonló kedvező megtakarítási lehetőségektől, például az erősen kötött CSOK-tól eltérően itt csaknem korlátlan azoknak a köre, akik igénybe vehetik a lehetőséget. Ami nem is olyan szűk keretek közt – csak lakáscélra – felhasználható, mint gondolnánk. A 2014-es szabálymódosításoknak köszönhetően lakáscélú lízingbe is fel lehet használni az összegyűlt összeget, illetve, ha már kiváltottuk a lakáshitelünket egy szabadfelhasználású hitelre, akkor annak az előtörlesztése is belefér a törvényi keretekbe. Az LTP tehát egy kivételesen jó lehetőség – amint erre a szakértők rendszeresen felhívják a figyelmet.

Az LTP 4-10 év alatt jelentős hozamot eredményez
Meleg otthonra vágyóknak ideális megoldás az LTP

(forrás: flickr.com, BASF)

A nyitási díj amelyet egyes csomagoknál elengednek – attól függ, minél hosszabb a futamidő és minél több hitelt lehet utána felvenni.

Kérdés, a 4 és 10 év közt választható futtamidők közül melyik az, amelyik a számunkra optimális?

A futamidő átalakítható

Ha közeli célra gyűjtünk, például 4 év múlva a saját lakásunkban szeretnénk már üldögélni (plusz 3 hónap, mivel ennyi a várakozási idő a befejezés után a fizetés pillanatáig) akkor válasszuk a rövidebb futamidőt, ami alatt nyilván kevesebb megtakarítás halmozódik fel.

Mivel az állami támogatásnak köszönhetően tetemes összeg gyűlhet fel hosszú időtávon, ezért ha megtehetjük, például gyerekeinknek teszünk félre ezzel, a minél tovább tartó gyűjtögetés a legcélravezetőbb.

Mindenesetre a futamidőt módosíthatjuk menetközben, de a célt, amely hitel vagy hozam lehet, már nem tudjuk, épp ezért ezt gondoljuk meg jól. Ám ha van több évünk, míg ingatlanvásárlást vagy bármilyen egyéb lakáscélt szeretnénk megvalósítani, ezt a lehetőséget érdemes megfontolni; és arra is érdemes figyelni, hogy egy családban összeadódhat több Lakás Takarék Pénztár megtakarítás is.

Hol érdemes most gyorsan ingatlant venni?

Mindannyian tanúi vagyunk az ingatlanok piacán kibontakozó élénkülésnek. Elsősorban a budapesti lakáspiacot érintette érzékenyen az Airbnb árfelhajtó hatása, amely párosul a világvárosokat érintő általános lakáshiányról: mindenki a nagyvárosokba áramlik, aki jól fizető munkahelyen dolgozni, tanulni, urbánus életet élni akar. Miután az építőipar a kanyarban sincs a lakásépítésekkel az igényekhez képest, ennek következtében a meglevő ingatlanok eladási és bérbeadási ára az egekbe szökik.

Hatalmas és jól szervezett üzletté válik az ingatlan

A budapesti és a nemzetközi helyzetet egyaránt elemezték már a szakértők, a megoldás viszont még kicsit odébb van.

Viszont aki értékálló befektetést keres, annak az ingatlan most remek lehetőség – akár hitelfelvétellel vagy lakástakarékkal megoldva a vásárlást -, mivel az árak lefele csak extrém esetben fognak menni. Felfelé viszont még kapaszkodhatnak, bár ennek pontos mértékét előrejelezni nehéz: erre az évre például 2015 derekán még nagyon enyhe árnövekedést jósoltak a szegmens ismerői.

Krisztinaváros aranyat érhet

Amit viszont a szakértők szerint érdemes figyelembe venni, hogy a városon belüli fejlesztések dobni fognak az ingatlanárakon az érintett területeken. Erre jó példa volt nemrég a Nyugati pályaudvar rendezése.

A legújabb tipp a piacon Krisztinaváros, ahol a Déli pályaudvar megszüntetése után a jelenlegi elképzelések szerint park lesz, – vagy a Testnevelési Egyetem területe -, ez pedig nagyon fel fogja dobni a jelenleg forgalmas, zajos, füstös, pályaudvar környéki rozsdatemetővel színesített környéket.

Krisztinaváros patinás ingatlan
Viszlát Déli pályaudvar – itt még fénykorában az ingatlan

(kép forrása: 444.hu)

Egyrészt a Naphegy egyik oldalának házai néznek jelenleg a vágányokra az alagút és a Déli pályaudvar közti területen, másrészt a Krisztina út mentén vannak zaj- porterhelésnek kitett házak. Ezek pillanatnyilag a legdrágább budai kerületek legalacsonyabban jegyzett területei.

A környék csúcsa árban most az Orbánhegy, azt követi a Gellérthegy, majd a Kissvábhegy, ezekkel a fantasztikus kilátású és levegőjű kertes övezetekkel feltehetően nem fog versenyezni a lent fekvő és jelentős forgalommal terhelt Krisztinaváros, ám tekintetbe véve, hogy nagyon közel van a város centrumaihoz, a Deák és a Széll Kálmán térhez, az hogy felemelkedés előtt áll, kétségtelen.

Ha itt most a jelenlegi relatíve nyomott áron ingatlant veszünk, az árak alapból menni fognak felfele a meglevő tendenciák miatt; ha pedig a kormány keresztülviszi jelenlegi tervét, és a nagyméretű zöldterület megvalósul, az Buda egyik legjobb környékévé varázsolja a Déli egykori környezetét.

Megváltozott a hitelek elő- és végtörlesztés szabályozása

A közelmúltban megváltozott a jelzálog fedezettel bíró lakáscélú és szabad felhasználású hitelek elő- és végtörlesztésére vonatkozó törvényi szabályozása. A márciusi változtatás eredményeként az előtörlesztés drágább lett, a hitelkiváltás olcsóbb.

A jogszabályi változást az egyes bankok szabadon ültethették át a múltban megkötött hitelszerződések vonatkozásában, vagyis dönthettek, ráterhelik az ügyfeleikre, vagy sem. A bankok árképzése igen különböző lett, így érdemes részletesen tájékozódni.

A kétszeres ingyenes előtörlesztést törölték

Fontos módosulás, hogy a jelzálogfedezettel rendelkező lakáscélú hitelek  esetében megszűnt a bankok által kötelezően biztosítandó kétszeri ingyenes előtörlesztés lehetősége. A Bankmonitor felmérése szerint a bankok döntő részben 1-2% közötti mértékben állapították meg az új díjszabásukat az elő és végtörlesztésre. Drágult az önerőből történő előtörlesztés.

Nem árt tudni, hogy ez év március végétől a hitelkiváltás olcsóbb lett. Ez sokak számára fontos lehet, akik belebonyolódtak a hiteleik törlesztésébe: ezzel az adósságkezelési megoldással egy darab kedvezőbb kölcsönre cserélhetik hiteleiket. De még ha nincs is gondunk a törlesztéssel, és nem dől be tőle a háztartásunk költségvetése, akkor is érdemes időről időre megvizsgálni és “cserélni” a hiteleinket, ahogy ezt például az Egyesült Államokban a lakáshitelek felvevőinek 15-20 százaléka megteszi évente. Magyarországon ez az arány minimális, de a pozitív változtatás hatására a lehetőséggel élő ügyfelek száma nőhet.

mintegy 10 %-al drágult az önerőből törlesztő előtörlesztés, a hitelkiváltás viszont kedvezőbb
változott a hitelek szabályozása

(forrás: clientservicesupport.com)

Nagyon olcsó, de nemzetközi összehasonlításban drága

A magyar lakáscélú hitelek átlagos hitelköltség mutatója több mint 3 éve csökken, 2015 júliusában az MNB adatai szerint 5,75 százalék volt a háztartásoknak nyújtott lakáscélú hitelek esetében, írja a Piac és Profit.

Ez a szint már a devizaalapú hitelek válság előtt jellemző költsége alatt van, tehát nagyon kedvező áron lehet most lakáshitelhez jutni.

Európai összehasonlításban azonban a magyar lakáshitelek átlagköltség mutatója mégis nagyon magas, az EKB adatai szerint a 28 EU tagállam közül csak Bulgáriában magasabb ez a mutató.

Személyi kölcsön és hitel – mi számít jó ajánlatnak?

Kisebb célokra – ha szükségünk van pár százezer vagy egy-két millió forintra valamilyen közeli kiadásunk fedezésére – felvehetünk személyi kölcsönt. A nagyobb összegekre szóló banki konstrukciókat általában hitelnek hívják.

Nézzünk körül a piacon, milyen trendeket látunk, mi mellett érdemes dönteni?

Egyre jobbak a kamatok

Ami pozitív változás – köszönhetően a jegybanki alapkamat csökkenésének – a korábbi évekhez képest, hogy 10 % alatti kamatokat is találunk a személyi kölcsönöknél. Ez a kölcsöntípus relatíve drága; kedvezőbbek szoktak lenni a nagyobb összegű és hosszabb távú hitelek a vevők számára, mivel azokon a bank alacsonyabb törlesztőrészlet esetén is jobban keres. Viszont aki kis összegű konstrukciót keres szabadon elkölthetően, annak ezek közül kell választania. Korábban a lakáshitelekre volt jellemző a 10 % alatti kamat, jelenleg találunk 8-9 %-os kamatra felvehető személyi kölcsönt, és érdemes ezekre az ajánlatokra fókuszálnunk.

nagy összeget is nyerhetünk havonta jó kamatozású kölcsönt választva
ha személyi kölcsön, vizsgáljuk meg a részleteket

(forrás: lokal.hu)

A kedvező kamatnak csak akkor örüljünk, ha szerepel az ajánlatban, hogy a kamat végig fix. Ahol ez nincs kiemelve, ott növekvő kamatra számíthatunk, amit például a forint árfolyam módosíthat; ennél fogva nem tudjuk előre kiszámolni, adott futamidő mellett pontosan mennyibe fog kerülni nekünk a hitel.  

Mivel a kölcsönfelvétel egy pénzügyi kockázatot rejtő lépés – hiszen hogy mi történik velünk, a munkánkkal, a karrierünkkel, a családunkkal a jövőben azt nem tudhatjuk -, ezért érdemes a kockázatot a minimálisra csökkenteni, kiszámítható, reális kölcsönök választásával.  

Ne csak a kamatot figyeljük

Nem árt figyelembe venni, hogy a kamat nem azonos a THM-mel. Ez utóbbi az összes, az ügyfelet terhelő költség mutatója, benne van többek között a kezelési díj, az értékbecslési díj, és a kamat is. Ez az igazi iránytű, ami megmutatja, milyen költségekkel kell összesen számolnunk, nem véletlen, hogy kormányrendeletet hoztak arról, hogy a bankoknak kötelező kiemelni minden ajánlatnál. A THM nagyon jó esetben, és magas felvett hitelösszegnél megy le 10 % közelébe, jobban szeret 20 % fölött tartózkodni. De a kamatcsökkenés természetesen a THM-ek csökkenését is előidézte, és kedvezőbb ajánlatokat eredményezett.

Hosszú vagy rövid futamidőt válasszunk? Azonos ajánlatnál, ha más-más törlesztési időket nézünk, rövid futamidővel alacsonyabb lesz az összesen fizetendő összeg, de nagyobb részletet kell havonta előreteremtenünk. Kisebb terhet ró ránk havi szinten – ezért sokak számára kivitelezhetőbb -, de összességében nem jövünk ki jobban, ha hosszabb periódusban fizetünk.

Összegezve, a személyi kölcsönöknél sokat spórolunk, ha körültekintőek vagyunk: érdemes az egyes ajánlatok minden jellemzőjét figyelembe véve és súlyozva választani.